درباره ما

‎ چرا فانوس عدالت ایرانیان: ما انسان ها ناگزير در طول زندگي خود اسنادي را امضا مي كنیم كه هر واژه آن داراي بار حقوقي است و ميتواند تعهداتي را بر ذمه مستقر و يا حقي را سلب يا به ديگري منتقل نمايد.لذا بدون مشورت با مشاور حقوقی اين امر مي تواند خسارات بعضا جبران

دپارتمان ها

  • دپارتمان قراردادها

    انواع قراردادها
    انواع قراردادها وقواعد حاکم برآن

    وقتی نام ازقرارداد میبریم معنی و مفعومش آنست که طرف صحبت ما حداقل دونفر است و ما با دوشخص حقیقی و یا دوشخصیت حقوقی که حداقل یکی به عنوان کارفرما و دیگری به عنوان پیمانکار میباشد مواجه هستیم.

    قراردادبصورت فهرست بها

    بهتر است اول معنی فهرست بها راتشریح کنیم وبگوئیم فهرست بهاچیست؟ یکی ازوظایف مهم سازمان مدیریت وبرنامه ریزی آنست که باتشکیل جلسات متعدد ودعوت ازکارشناسان خبره وبراساس شاخص بانک مرکزی واستعلام ازمنابع مختلف وکندوکاوهای دیگر قیمت کلیه اقلام رادررشته های مختلف مهندسی وهزینه های تمام شده آنها محاسبه وبا رایزنی های بسیار بصورت کتابچه هائی تخصصی شامل فهرست بها ابنیه ، تاسیسات ، برقی ، تاسیسات مکانیکی ، راه وباند ، وغیره تهیه نموده وبه دستگاههای اجرائی وانجمن های صنفی وپیمانکاران ارائه میدهد ، تاهم پیمانکاران وهم مشاوران وهم دستگاههای اجرائی مصالح وکار تخصصی مربوطه رابراساس قیمتهای تمام شده مندرج درفهرست بهابه عنوان مبنای محاسبه قرارداده وپیماکناران درهنگام محاسبه پروژه ها برمبنای آن سود مورد نظر خود رابرآن اضافه ویا کسر مینمایند وقیمت پیشنهادی خود راارائه ووارد مناقصه میشوند. لذ ا وقتی میگوئیم قراردادی بافهرست بها است یعنی نقشه وجزئیاتی که مشاور تهیه میکند وبراساس آن نقشه وجزئیات تصویب شده کارفرما مصالح مصرفی وهزینه آنرا مشاور مشخص میکند درواقع مبنای ورودبه مناقصات است لذا چنانچه پیمانکار براساس مبانی داده شده کارفرما وارد مناقصه شود، اگر بیشتر ازآن مبنای اولیه قیمت بدهد، آنرا پلوس plus واگر براساس آن مبنا کمتر قیمت بدهد آنرا مینوس minus میگویند.

    قراردادهای امانی

    گاهی پیش می آیدکه کارفرما مصلحت میبیند که به خاطر صرفه و صلاح و یا مصلحت های دیگر خود مجری کارهایش باشد مثلا کارفرمائی که هم ماشین آلات لازم رابرای اجرای پروژه دارد وهم نیروی انسانی ماهر و متخصص رادر اختیار دارد به خاطر آنکه نیروی موجودبه هدر نرود وپروژه نیز ارزان تر تمام شود باکسب مجوز ازبالاترین مقام اجرائی خود درخواست میکندکه آن پروژه رابه طوررسمی انجام دهد این روش اجرای کار امانی نامیده میشود. گاهی نیز پیش می آید دستگاههای اجرائی برای اینکه بتوانند نسبت به نگهداری ماشین آلات وتاسیسات خود بصورت فعال عمل کنند چنین شیوه ائی رابکار می برند هرچند توصیه شده است که کارفرمایان دولتی چنین کاری راانجام ندهند ولی گاهی نیز اجتناب ناپذیر است.

    قرار پیمان مدیریت

    دراین قرارداد کارفرما دیگر کاری به فهرست بها وغیره ندارد، بلکه کاری رابه پیمانکار واگذار ویک نفر رانیز ناظر کارش انتخاب میکند وکلیه مصالحی که پیمانکار برای پروژه خریداری میکند ازفروشنگان رسمی وفاکتور مستند و همچنین اجرت کارگرانی که کارمربوطه را انجام میدهند طبق لیست تایید شده طرفین ، کارفرمای ناظر وپیمانکار و با توجه به ضریب بالاسری توافق شده دستمزد پیمانکار جهت انجام کار وپس ازافزودن مالیات ، بیمه ، مالیات برارزش افزوده که اخیرا نامش نیز عوض شده وبه خدمات مبتنی برمحتوا تبدیل گشته به پیمانکار پرداخت مینمایند یااینکه مالیات ، بیمه وغیره راکارفرما به مسئولین مربوطه پرداخت نموده وتصویر اسناد پرداختی رادراختیار پیمانکار قرارمیدهد وفقط دستمزد خالص دریافتی پیمانکار رادرحسابی که پیمانکار قبل ازعقد قرارداد یا درمتن قرارداد بکارفرما اعلام نموده واریز وتاییدیه آنرا ازپیمانکار درخواست مینماید.

    قرارداد مترمربع زیربنا

    این قراردادها بیشتر درانبوه سازی متداول است ودولت جمهوری اسلامی ایران درقراردادهای مسکن مهر مبادرت به چنین روشی نموده وسازمان مدیریت وبرنامه ریزی هم مجری آن شده است . برای پروژه هایی که سطح زیربنای آن حداکثر دوهزار مترمربع است ازاین روش استفاده میشود درواقع قسمتی ازپروژه های مسکن مهر بااین روش پیش رفته وبه علت نوسانات قیمت درطول مدت اجرای پیمانکاران عملا قادربه اتمام پروژه های خود نشدند. بااینکه دولت مبالغی هم برقیمت اولیه توافق شده اضافه نموده بود ولی باز امکان اجرای تمام پروژه های مسکن مهر میسر نبود ، ازطرفی بسیاری ازپیمانکاران نیز توانستند کارشان رابه سرعت بااین شیوه با اتمام برسانند.

    قرارداد پیشرفت کار

    بعضی ازقراردادهایی که درپروژه ها مطرح میشود براساس شرایط وضعیت پروژه ها بنحوی است که نمیتوان آنها رامانند قرارداد فهرست بها وغیره اجرا نموده مثلا درچاههای عمیق نفتی نمیتوان دقیقا مشخص نموده که عمق نفتی نهایی چه مقدار است . بنابراین هرمقدار عمق چاه بیشتر شود هزینه حفاری آن به مراتب بالاتر خواهد بود لذا چون حجم عملیات مشخص نیست ویا اینکه ممکن است نقشه های اجرایی درابتدا شروع عملیات آماده نباشددرچنین شرایطی که کار راباید بسرعت آغازکنیم قراردادهایی براساس پیشرفت کار مطرح میشود. دیده شده است که اکثر اینگونه قراردادها درمیادین نفتی برقرار میگردد. لازم است توضیح داده شودکه اخیرا قراردادهای جدیدی درعرصه پیمانکاری درکشور مارونق یافته است مثلا مطرح شده است.

    اینگونه قراردادها مخصوصا درزمان تحریم و اینک نیز درپسا تحریم که استکبار جهانی به عناوین مختلف همکاری لازم رادرآزاد سازی عملیات بانکی بعضی ازبانکها نمی نماید ویابا ترساندن سرمایه داران خارجی ایران هراسی سعی دربی رغبت نمودن سرمایه داران خارجی برای ورودبه مناقصات مینماید کاربرد مطلوبی دارد البته باید بدانیم که اینگونه قراردادها به علت تنوعی که دارد تقریبا بین المللی شده است نحوه اجرای پروژه وچگونگی نیل به اهداف پروژه ومحدودیت تعهدات ومسئولیتها ازعوامل اصلی درپروژه است به علت اینکه بنحوقابل توجهی اصطلاحات ومفاهیم درادبیات مدیریت نظام های اجرائی بکار رفته است وآزمون وخطای آن درپروژه ها قبلا دیده شده وبرطرف گردیده اکنون درسطح بین المللی بصورت یک روش استاندارد درآمده ودرکشور عزیزما ایران نیز متداول گشته وجز انواع قراردادهای پیمانکاری بشمارمیرود.

    قرارداد کلید دردست Turn key

    این روش قرارداد شاید به این علت مطرح گردیدکه درپروژه ها چنانچه مشکلی پیدا میشد پیمانکار گناه آن مشکل رابه گردن طراح یا مشاور می انداخت وبالعکس مشاور آنرابه گردن مجری کار میگذاشت . درواقع این روش یا قرارداد طرح وساخت Design + Construction مسئولیت هردو موضوع رایعنی طراحی پروژه وساخت آنرا برعهده یک شرکت میگذاشت وخود نظارت عالیه دراجرای آنرا عهده دار میشد حسنی که اینگونه قراردادها دارند: اول مسئولیت لوث نمیشود وپیمانکار مسئول صفر تا صد موضوع قرارداد خود بوده ودرصورت وجود عیب آنرا رفع میکند. دوم : عیب ونقص کارش رانمیتواندبه دیگری نسبت دهد. سوم: سرعت عملیات اجرا به مراتب بیشتر میگردد اما درقراردادهای کلید دردست کاهی پیش می آید که کارفرما علاقه ایی ندارد به اینکه تمام یک پروژه رابصورت پیمان مدیریت به یک پیمانکار واگذار کند بلکه علاقمنداست قسمتی از آنرا خودش انجام دهدکه اینگونه قراردادها رادر عمل قراردادهای نصفه کلید دردست یا Partial on semi Turnkey میگویند دراینجا دیگر پیمانکار هیچگونه مسئولیتی دررابطه با کارهایی که درقرارداد از او حذف شده است ندارد وکارفرما خود دراین موردمسئول است. اما چنانچه مواردی پیش بیاید که کارشناسان متخصص این موضوع تشخیص دهند مبنی بر اینکه درست است که بخشی از کار بوسیله کارفرما صورت گرفته است ولی عملکرد پیمانکار درپروژه مربوط به آن قسمت ازکاری که کارفرما عهدار بوده بنحوی بوده است که کار موضوع مسئولیت کارفرما رادچار نقص کرده است دراین صورت پیمانکار دراین زمینه مقصر شناخته خواهد شد.

    قراردادهای E.P طراحی و تامین تجهیزات ویا EPC طراحی تامین تجهیزات و ساخت

    این قراردادها معمولا چیزی شبیه قراردادهای کلید دردست میباشد ومعمولا درپروژه های بزرگ پتروشیمی وانرژی باالگوهای متنوعی ازآن پیروی میشود. بعضی ازشرکتها بدنبال طراحی وتامین تجهیزات میروندکه درقرارداد دوم معمولا برای کارفرمایان بدلیل اینکه مسئولیت پیمانکار درقبال پروژه بیشتر میگردد لذابیشتر ازآن استقبال میکنند. دراین قراردادها درجاییکه مشکل ایجاد میشود ودرقسمت تامین اعتباراست واگر بنحوی عمل شودکه کارفرما نسبت به تامین اعتبار پروژه اقدام کند روش E.P.C بسیار مناسب خواهد بود. درهردوروش مطالعت اولیه لازم است زیرا بدون مطالعات اولیه بعلت اینکه پیمانکاران روش های مختلف دراجرا ارائه میدهند لذا کارفرمایان نمی توانند بخوبی تصمیم گیری نمایند. درقراردادهای E.P.C مسئولیت پیمانکار از شروع تا خاتمه کاررا عهده دار است وچون هم کنترل کیفی و هم کنترل پروژه را پیمانکار عهدار است دیگر نمی تواند هیچگونه عذری را ارائه دهد درصورتی که درقراردادهای E.P این مسئولیت راکارفرما عهده دار است. ولذاپیمانکار اصلی دردستگاه دولتی برای انتخاب هرموضوعی ناچاربه مناقصه میرود ومناقصات متعددی رادنبال میکند درصورتی که پیمانکار E.P.C اینطور عمل نمیکند ودرنتیجه ملاحظه میکنیم واگذاری پروژهE.P وE.P.C اینطور عمل نمیکند ودرنتیجه ملاحظه میکنیم واگذاری پروژه E.P و E.P.C دارای تفاوت های فراوانی است. این دلیل است که در قراردادهای E.P.C چون پیمانکاربه همه امور پروژه آگاه است لذا مراحل راه اندازی وسرعت کارش بمراتب بیشتر است پس می توان بااین صورت این دو قرارداد راتفکیک نمود. درقراردادE.P.C کارفرما نظارت زیادی برروی پروژه ندارد وپیمانکار صفرتاصد پروژه مسئول وپاسخگوخواهد بود. پس درقراردادهای E.P.C پیمانکار هم مسئولیت اجرای کار را عهده دارمیباشد وهم مسئولیت کنترل پروژه که بسیار حائز اهمیت است درصورتی که در قراردادهای E.P این مسئولیتهای فوق الذکربرعهده کارفرما است .

    درقراردادهای E.P.C وقتی کار به پایان میرسد کلیه مسئولیتهای اجرای پروژه وپیمانکاران دست دوم آن برعهده پیمانکار اصلی بوده واز اهمیت فراوانی برخوردار است . پیمانکار عمومی یا اصلی چون به همه جزئیات اجرایی پروژه آشنایی داردواز ابتدای کار یعنی فازهای قبل ازراه اندازی ویا درحین راه اندازی با پیمانکاران دیگر مشارکت داشته بسیار حائز اهمیت است. امادر پیمان های E.P این نقش کم رنگ میشودوفقط می تواند نسبت به اعزام کارشناس اقدام نماید. قراردادهای ساخت و بهره برداری و انتقال که به اختصار B.O.T گفته میشود .  این نوع قراردادها تا قبل از سال 1980 درجهان وجود نداشت ولیکن درهمان سال دولت ترکیه تصمیمگرفت نسبت به راه اندازی و احداث چند نیروگاه خود اقدام نماید استفاده از این روش درمورد تاسیسات اساسی کشورها توسعه یافت واکنون در کشورهای درحال توسعه بسیار رواج دارد. این روش معمولا بیشتر در کشورهایی مطرح میشود که اول سرمایه ندارند. دوم تکنولوژی اجرای چنین پروژهایی رانیز ندارند واز طرفی علاقمند نیستند تاکشورشان برای مدتی طولانی بدهکار نمایند لذا با استفاده از این روش هم ازتکنولوژی این کشورها بهرمند میشوند وهم پولی برای اجرای پروژه نمی دهند وهم پس از اتمام دوره بهره برداری مجری طرح B.O.T اختیار اجرا وبهره برداری آنراعهده دار میشوند. اما باید نکات طریفی را درهنگام انعقاد قرارداد بصورت B.O.T درنظر گرفت .

    1: آیا این شرکت متشکل از چند شرکت داخلی است که بصورت جوینت Joint قصد انجام واجرای آنرا دارد، در این صورت بایستی همه مدارک مشترک قانونی آنهاازجمله میزان سرمایه آنها رابرای اجرای پروژه کنترل نمود.

    2: چنانچه شرکت خارجی قصد اجرای چنین پروژه ایی رادارد بایستی از همه نظر و مراتب بادقت بیشتری وی را کنترل نمود.

    3: وضعیت مالی این پروژه که شرکت مربوطه آنرا جهت اجرا ارائه میدهد چگونه است.

    4: فروش سهام پروژه

    5: شرکتی که وارد مناقصه میشود ودر واقع بنحوی خریدار است آیا خود مالک ملکی که خریده است میشود.

    6: پس از اتمام مدت چگونه آنرا منتقل می نماید.

    7: چگونه قصد بهره برداری آنرا پس از ساخت دارد.

    8: آیا پس از اتمام مدت قرارداد بهره برداری عمر قانونی پروژه چه مقدار است بهر تقدیر اینگونه قراردادها بایستی کاملا کارشناسانه و همشمندانه تنظیم وهم جزئیات آن مورد بررسی قرار گیرد تا هیچگونه مشکلی درآینده بوجود نیاورد.

    قرارداد نحوه روش ساخت ومالکیت وبهره برداری که باختصار B.O.O گفته میشود اینگونه قراردادها معمولا درهنگام احداث بزرگ راهها ویا آزادراهها اقدام میکند بااین معنی که شرکتی می آید وسرمایه گذاری میکند واقدام به ساخت بزرگراه می نماید که دراینجا مسئله اول یعنی ساخت Build تحقق می یابد وبعد آنرا برابر توافق نامه ایی که بادولت داشته به مالکیت خود درآورد دراین صورت مسئله دوم نیز که قابلیت آن است یعنی Own اجرایی میشود وسپس آنرا با روش خود راه اندازی نموده و بهره برداری می نماید ودروافع مورد سوم نیز که مسئله بهره برداری است محقق میشود. حالا می تواند این بهره برداری از طریق وصول عوارض باشد ویا اینکه ممکن است سهم خود را به شرکت دیگر واگذار نماید امکان دارد دراین مورد دولت این قرارداد بهره برداری رابا او منعقد نماید بهرتقدیر دولت مخیر است نسبت به خرید ویا خدمات ناشی ازقرارداد ساخت وتملک وبهره برداری آنطورکه مصلحت میداند رسما اقدام نماید

    قراردادهای B.O.O.T  بیشتر این قراردادها همان قرارداد بطریق B.O.O است با این تفاوت که پس از بهره برداری تا سقف قرارداد توافق شده به کشور اصلی برگردانده میشود یعنی اینکه مجری پس از اینکه آنرا ساخت ومورد بهره برداری قرارداد که این بهره برداری مدت معینی خواهد بود آنرا به شرکت کارفرما منتقل میکند.

    قراردادساخت یا ایجاد وانتقالی وبهره برداری

    دراین نوع قرارداد سرمایه گذار بخش خصوصی هزینه پروژه به انضمام خطراتی که درطول پروژه حادث میشود که بار مالی پروژه راافزایش میدهد راقبل ازتکمیل کار محاسبه نموده وبا این شرایط وارد کار میشود وظاهرا کارفرما مالک آن میگردد ولیکن حق بهره برداری ازپروژه به یک موسسه ثالث منتقل میگردد البته سازنده یا سرمایه گذار خصوصی برای موسسه ثالث اداره میکند ودر عوض اجازه خواهد یافت تا سرمایه گذاری خود رادر قالب یک توافقنامه ازدولت دریافت کند.

    قراردادهای روش احداث یاساخت واجاره وانتقال که به B.L.T Build +Transfer

    دراین نوع قراردادها سرمایه گذار خصوصی که وارد قرارداد شده اول آنرا میسازد سپس کارفرما یادولت باعقدقرارداد اجاره پروژه ساخته شده رابه اواجاره میدهد تاهزینه هایی راکه برای ساخت متحمل شده راطبق یک توافقنامه برداشت نماید وسپس زمانیکه مدت اجاره منقضی شد اصل موضوع اجاره به دولت برگردانده میشود.

    روش قراردادهای متقابل که بنام Buy Back نامیده میشود.

    این نوع قراردادها بیشتر درردیف قراردادهای خرید خدمت معنی میکند ومورد عمل آن نیز بیشتر درپروژه های نفتی وپتروشیمی است . بااین معنی که شرکت سرمایه گذار خارجی کلیه سرمایه گذاری لازم درپروژه رااعم ازتجهیزات واحداث وانتقال تکنولوژی عهده دار است وپس از اینکه پروژه به اتمام رسید آنرابه کشور میزبان منتقل می نماید اما برای بازگشت سرمایه وسودی که دررابطه با اجرا واتمام این پروژه متحمل شده وهمچنین تاخیرات اجرایی راکه متحمل ضرر وزیان شده رامحاسبه وبا تنظیم قراردادی ازمحصولات وفرآورده ایی که آن پروژه تولید میشود استفاده میکند تا بتواند سرمایه گذاری و سود خود را مستهلک گرداند. اینگونه قراردادها بیشتر درکشورهایی بوجود می آید که طبق قوانین دولتها آنها حق مالکیت بخش خصوصی یاخارجی رادر صنعت نفت مجاز نمیدانند مانند ایران اجرای این قرارداد ویژگیهایی دارد.

    1: شرکتهای خارجی نقش پیمانکار رادارند وظیفه آنها اجرای پروژه وتامین تکنولوژی است.

    2: کلیه هزینه های پروژه اعم ازتامین مصالح ، تکنولوژی ، اجرای کار، تاخیرات وغیره بوسیله فروش محصولات تولیدشده تامین وپرداخت خواهد شد.

    3: حاکمیت دولت درمنابع هیدروکربوری قوت خود باقی است یعنی دولت همیشه مالک است .

    4: قوانین پولی کشور میزبان بعنوان یک اصل پذیرفته شده است .

    5: میزان برداشت وچگونگی آن با دولت وکشور میزبان است .

    6: حق کنترل ونظارت فنی ومالی باید همیشه مورد توجه قرار گیرد.

    شرکتهای خارجی درواقع نقش پیمانکار رادارند ووظیفه تامین سرمایه رادرتحقق هدف دارند.

    نرخ بازده سالانه سرمایه گذاری متناسب با پروژه متغیر میباشد وبصورت اقساط بمقدارمساوی به پیمانکار مجری پرداخت میشود .

    پس از پرداخت مطالبات پیمانکار مجری دیگر هیچگونه حق وحقوقی در پروژه نخواهد داشت.

    پیمانکار مجری حق درخواست سهام رانخواهد داشت .

    پیمانکار مجری وظیفه تامین قطعات وهم آموزش تکنولوژی راخواهد داشت.

    قرادادهای تامین منابع مالی یا Finance

    اینگونه قراردادها بین کشوراستفاده کننده ازتسهیلات وهمچنین کشوری که تسهیلات رادراختیار طرف دیگر قرار میدهد منعقد میگردد بعلت اینکه برای بازپرداخت ورعایت مفاد قرارداد بین دویا چند کشور ممکن است این توافق حاصل شود لذا مذاکراتی که دراین خصوص صورت میگیردباید منطبق باحقوق وقوانین آن کشورباشد ودقت درتنظیم مفاد قراردادیکی از مهمترین ارکان تصمیم گیری میباشد وطرفین از مشاوران ومستشاران حقوقی و حقوق بین المللی استفاده می نمایند طبیعی است مذاکرات بیشتر درمورد نحوه پرداخت ونحوه دریافت مبلغ تسهیلات ، حتی چگونگی استفاده از تسهیلات وحل اختلاف وغیره صورت میگیرد پس ملاحظه میکنیم چنانچه بخواهیم برای اجرای پروژه های گفته شده حدودی مشخص کنیم پروژه ها رابه پنج دسته تقسیم ومیتوانیم بگوییم تامین منابع مالی چهاردسته ازاین پروژه ها یعنی : پروژه های امانی in-house ویا طرح وساخت Design-Build ویا E.P.C-EngineeringوTurnkey  وD.B.B طراحی، مناقصه ساخت Design+ Build همچنین روش وهمچنین PC روش تامین تجهیزات وساخت +t Construction ودر نهایت مدیریت اجرا Management Construction MC تماما نیاز به تامین مالی داخلی کارفرما دارند اما ازنظر طراحی وساخت ومدیریت اجرافقط پروژه های امانی یعنی in-house است که باید تماما ایرانی باشد ولی درسایر موارد گفته شده یعنی طراحی وساخت و مدیریت باید پیمانکار خارجی باشد اما دسته پنجم یعنی قراردادهای Buy Back. B.O.O.B.O.T تامین منابع مالی وطراحی وساخت ومدیریت اجراتماما خارجی خواهد بود باید توجه داشت که درایران روش های قرارداد E.P.C طراحی با پیمانکار می باشد ولی درایران کارفرما خود رسما مشاورمیگیرد وتاکیدمیکندکه مستندات طراحی به تایید مشاور برسد.

    تنظیم قراردادها
    نحوه تنظیم قرارداد

    نحوه نوشتن متن قرارداد و تنظیم قراردادها یکی از مهارت‌های مهمی است که می‌تواند سرنوشت افراد، شرکت‌ها و کسب و کارها را رقم بزند. در چند سال گذشته تنظیم قرارداد اکثراً توسط خود افراد و بدون مراجعه به یک مشاور حقوقی صورت می‌گرفته است، اما اکنون هر فردی می‌تواند حتی با دانش کم حقوقی با استفاده از سامانه ‌های حقوقی آنلاین نظیر وینداد، قراردادهای خود را به ایمن‌ترین شکل تنظیم کند. در ایام قدیم مرسوم بوده است که برای انجام کاری، قراردادها را به صورت شفاهی منعقد می‌کردند، که این نوع قراردادها دچار شبهاتی بود و در آخر کار دو طرف به محکمه‌های قضایی می‌کشید؛ در برخی اوقات نیز قراردادها به صورت کتبی و بدون رعایت اصول نگارش نوشته می‌شدند که در حین کار باز هم دو طرف به مشکلات حقوقی زیادی برخورد می‌کردند.

    اما در این دهه افراد می‌دانند که باید برای انجام کار و وظیفه، قراردادی با اصول صحیح را نگارش و امضا کنند تا درگیر کارهای حقوقی بعد از آن نشوند. بنابراین امروزه آشنایی با متن قراردادها و کسب مهارت و تجربه کافی برای نگارش یک متن قرارداد اصولی از ضروری‌ترین کارها برای موفقیت در قراردادنویسی و مسائل حقوقی است.

    فواید:

    پیشگیری از هرگونه اختلاف احتمالی در آینده

    افزایش بهره‌وری و کیفیت کار

    حفظ روابط کاری و اقتصادی به طور مستمر

    جلوگیری از اتلاف وقت و از بین رفتن حق و حقوق طرفین

    کاهش ضرر و زیان ناشی از مسائل بوجود آمده در حین انجام کار (موضوع قرارداد)

    جلوگیری از اختلاف نظرها در هنگام انجام کار و دعواهای حقوقی

    ماهیت قرارداد و نکات کاربردی در تنظیم قرارداد
    طرف قرارداد

    طرف قرارداد ممکن است یک یا چند انسان (شخص حقیقی) یا شرکت­ها و موسسات دولتی و غیر دولتی (شخص حقوقی) باشند.

    تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی 

    در تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی توجه به مساله بلوغ، عقل و ممنوع­ المعامله­ نبودن فرد بسیار مهم است هم­چنین ممکن است شخصی به نمایندگی و وکالت از سوی دیگری قرارداد را تنظیم کند، در این صورت باید برگه نمایندگی و وکالت­نامه او و اعتبار آن را بررسی کرد و حتماً شماره و مشخصات آن را در متن قرارداد ذکر کرد.
    طبق ماده 190 قانون مدنی برای صحت عقد، چهار شرط اساسی لازم است: 1. قصد طرفین و رضای آنان؛ 2. اهانت طرفین؛ 3. موضوع معین مورد معامله؛ 4. مشروعیت معامله. هر گاه قرارداد یکی از این چهار شرط را نداشت، ممکن است عقد وجود خارجی پیدا نکند و اساساً باطل باشد و ممکن است غیرنافذ باشد، عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ، مثل باطل است، ولی با تنفیذ بعد اصلاح­ پذیر است. در اینجا قصد و رضای طرفین و اهلیت توضیح داده می­شود.

    مدت قرارداد

    در برخی از قراردادها، مدت قرارداد از جمله ارکان تشکیل ­دهنده آن محسوب می­شود، مثل قراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا انجام کار است و یا در قرارداد اجاره که تاریخ از جمله شرایط صحت و درستی آن است؛ به نحوی که اگر مدت اجاره معلوم نباشد، قرارداد باطل است. توصیه می­شود تاریخ هم به صورت عددی و هم به صورت حروفی درج شود، زیرا از نظر حقوقی آثار بسیار مهمی خواهد داشت. در مواردی ممکن است تاریخ انتقال یا تاریخ انجام کار غیر از تاریخ تنظیم قرارداد باشد. لذا در بند جداگانه ­ای با عنوان مدت قرارداد باید زمان دقیق آغاز و پایان کار تصریح شود. اگر تاریخ شروع قرارداد به دلیلی از قلم بیفتد و در قرارداد ذکری از آن نشود تاریخ امضای قرارداد تاریخ آغاز آن محسوب می­شود.

    مبلغ قرارداد

    مبلغ یا قیمت قرارداد که در قراردادهای خرید و فروش به آن ثمن معامله گفته می­شود عبارت از ارزشی است که در مقابل کالا یا خدمات پرداخت می­شود.
    توصیه می­شود که میزان و نحوه پرداخت قیمت مورد معامله دقیقاً با ذکر جزئیات اقساط و مدت آن و یا اسنادی که به صورت چک حساب جاری و یا چک مسافرتی یا وجه نقد است، توضیح داده شود تا از هر گونه سوء استفاده پیشگیری شود.

    محل تنظیم قرارداد و  محل انجام تعهد 

    به طور کلی باید محل تنظیم تمامی قراردادها معین باشد، زیرا طبق قانون آیین دادرسی مدنی محل تنظیم قرارداد، در تعیین دادگاهی که در رسیدگی به اختلاف ناشی از قرارداد صالح است، نقش مهمی خواهد داشت.
    محل انجام تعهد نیز باید در برخی قراردادها معین شود؛ به خصوص در قراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا تحویل کالاست.
    اگر محل انجام تعهد به دلایلی مشخص نشود، باید در محلی که قرارداد در انجا تنظیم شده تعهد انجام گیرد، مگر اینکه طبق عرف محل خاصی در نظر گرفته شود.

    شرایط اساسی و مهم برای صحت قرارداد

    برای صحت عقد، چهار شرط اساسی لازم است:
    1.  قصد طرفین و رضای آنان
    2. اهلیت طرفین
    3. موضوع معین
    4. مشروعیت معامله
    هر گاه عقد یا قرارداد فاقد یکی از چهار شرط فوق باشد، عقد باطل یا غیرنافذ می­شود. عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ ، حکم باطل است ولی با تنفیذ بعدی اصلاح­پذیر است.

    شرایط باطل ضمن قرارداد به سه دسته زیر تقسیم می شود:

    1 شرایطی که باطل هستند و باعث ابطال عقد می­شوند، عبارتند از:
    الف) شرط خلاف مقتضای عقد؛ شرطی است که با هدف عقد یا ماهیت عقد در تضاد است. مثلاً در قرارداد فروش مغازه شرط شود که فروشنده مغازه را تسلیم طرف قرارداد نکند.
    ب) شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود. (اگر مورد معامله معلوم یا موجود نباشد، مثلاً فروشنده مغازه­ای را بفروشد که هنوز وجود خارجی ندارد یا معلوم نباشد که مورد معامله مغازه است یا آپارتمان(
    2 شروطی که باطل هستند ولی به سلامت قرارداد لطمه ­ای نمی­زند، عبارتند از:
    الف) شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد؛ فرضاً کسی مغازه­ای را به دیگری بفروشد و شرط کند که حتماً باید فرزند خریدار نیز در آن مغازه کار کند. ب) شرطی که در آن نفع و فایده نباشد. ج) شرطی که نامشروع باشد.
    شراطی که باطل هستند و تخلف از آن­ها باعث می­شود برای طرف دیگر حق فسخ پیدا شود یا جریمه و خسارتی پرداخت کند.
    حق طرف معامله در استفاده از شرط
    طرف معامله که شرط به نفع او شده، می­تواند از عمل به آن شرط صرف­نظر کند در این صورت مثل آن است که این شرط در معامله قید نشده باشد، اما شرط نتیجه قابل اسقاط نیست. اسقاط حق حاصل از شرط، ممکن است به لفظ باشد یا به فعل. یعنی عملی که دلالت بر اسقاط شرط نماید. در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ بر هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است، باطل می­شود. زیرا حیات و بقای شرط به وجود عقد اصلی بستگی دارد و چنانچه به هر دلیلی عقد اصلی از بین برود، شرط ضمن آن نیز از بین می­رود و تعهدی برای طرفین قرارداد ایجاد نمی­کند. اگر کسی که ملزم به انجام آن شرط بوده است، عمل به شرط کرده باشد می­تواند عوض آن را از مشروط له بگیرد.
    حق فسخ
    حق فسخ به معنی اختیار بر هم زدن معامله یا قرارداد می باشد . گاهی در یک قرارداد لازم (یعنی هیچ­کدام از طرفین حق برهم زدن معامله را ندارند) حق فسخ پیش­بینی می­شود. بدین ترتیب به یک طرف اجازه یا اختیار داده می­شود که قراردادی را که برای طرفین لازم­الاجراست، تحت شرایطی بر هم بزند. به آن اختیار اصطلاحاً خیار فسخ گفته می­شود. در قانون مدنی از ده نوع خیار نام برده شده است، برای مثال اگر کسی آپارتمانی را خریداری کند و بعداً مشخص شود که آپارتمان تاسیسات بهداشتی مناسب ندارد و غیر قابل استفاده است، می تواند به دلیل خیار عیب آن معامله را یک­طرفه بر هم بزند. نکته مهم در مورد حق فسخ این است که شخصی که دارای حق فسخ است، باید پس از اطلاع از ایراد (یا شرایطی که خیار فسخ برای وی ایجاد شده) فوراً قصد خود را مبنی بر فسخ قرارداد، به طرف مقابل اطلاع بدهد.
    هزینه انجام موضوع قرارداد
    تعیین مسوولیت طرفین در مقابل هزینه­ های موضوع اجرای قرارداد مثل هزینه قانونی برای تنظیم سند رسمی؛ (اعم از هزینه دفترخانه، مالیات، عواض و سایر حقوق دولتی، هزینه حمل­ونقل کالا، بیمه و انبارداری) در قراردادهای خرید و فروش کالا بسیار مهم است. چه بسا بی ­توجهی در تعیین مسوولیت طرفین، موجب بروز اختلاف و تشکیل پرونده­های متعدد در دادگستری می­شود. بنابراین ذکر هزینه ­های فوق در قرارداد ضروری است.

    فورس ماژور (قوه قهریه یا حوادث و اتفاقات پیش­ بینی نشده)

    فورس ماژور که اصطلاحی در حقوق فرانسه است و در فارسی به قوه قاهره یا قهریه ترجمه شده است به معنی عام عبارتست از هر حادثه غیر قابل پیش بینی و غیر قابل اجتناب که متعهد را از اجرای تعهد باز می دارد . به تعبیر دیگر فورس ­ماژور، عبارت است از واقعه غیرقابل پیش بینی که طرفین مداخله­ای در بروز آن ندارند مثل نیروهای طبیعی از قبیل سیل، زلزله، آتش سوزی، جنگ که موجب تعطیل بانک­ها و بازارها می­شود و ... فورس ماژور باید کاملا بیگانه با شخص متعهد باشد و چنانچه عدم اجرای تعهد ناشی از تقصیر متعهد باشد، فورس ماژور تحقق پیدا نخواهد کرد.
    مصادیق قوه قاهره در قانون ذکر نشده و تعیین و تشخیص مصداق آن با دادگاه است و اثبات آن از سوی مدعی فورس ماژور بسیار مشکل می باشد ، بروز این حوادث گاهی باعث می­شود که به طور کلی انجام موضوع قرارداد منتفی شود و گاهی به طور موقت (در یک محدوده زمانی خاص) انجام تعهد ناشی از قرارداد را غیرممکن و معلق می­سازد و پس از مرتفع شدن موانع، مجدداً باید به قرارداد عمل شود. در این خصوص تأخیر در انجام قرارداد تعهدی برای طرفین ایجاد نمی­کند.

    چگونگی تنظیم قرارداد

    نکاتی که ذکر می گردد در هر قراردادی ضروری هستند و نبود آن می‌تواند کل قرارداد را از حالت حقوقی و محکمه پسند، خارج نمایند. پس لازم نکات نحوه نوشتن متن قرارداد و تنظیم آن را جدی بگیرید.

    1- عنوان قرارداد: بعد از درج نام خداوند بر روی برگه قرارداد، عنوان قرارداد از بندهای واجب یک قرارداد است. شما باید تعیین کنید که قرارداد شما چه نوع قراردادی است: قرارداد طراحی سایت، قرارداد اجاره، قرارداد استخدام و…

    2- طرفین قرارداد: بعد از درج عنوان قرارداد باید در بندی به نام “طرفین قرارداد” مشخصات شناسنامه‌ای و کدملی طرفین قرارداد به صورت کامل و با آدرس و شماره تماس منزل به صورت دقیق و شماره تلفن همراه درج گردد. باید توجه داشت در صورتی­که یکی از طرفین آدرس خود را در حین قرارداد تغییر داد، باید حتماً آن را کتباً به طرف دیگر اعلام و آن را پیوست قرارداد کند. در این بند عناوین طرفین نیز ذکر می‌گردد (طرف اول، طرف دوم، کارمند، کارفرما و…)

    در صورتی­که فردی به نمایندگی و وکالت فرد دیگری به تنظیم و امضای قرارداد می‌پردازد، باید مشخصات کامل خود را همانند طرفین قرارداد، با ذکر عنوان خود (وکیل، نماینده و…) در متن قرارداد درج کند.

    3- موضوع قرارداد: این بند یکی از مهمترین بندهای هر قراردادی است و ماهیت اقدام یا کاری که طرفین خود را ملزم به انجام آن می‌کنند، نشان می‌دهد. موضوع قرارداد می‌تواند فروش، اجاره، ساخت، توسعه، طراحی، واگذاری، حق استفاده، مشارکت و… باشد که باید با جزئیات دقیق و به صورت کاملاً واضح در این بند نوشته شوند.

    4- مدت قرارداد: یک قرارداد اصولی و حقوقی دارای مدت زمان شروع و پایان قرارداد است. یک قرارداد می‌تواند محدود یا نامحدود باشد؛ بنابراین باید تاریخ شروع و پایان قرارداد برای هر قراردادی به صورت دقیق نوشته شود.

    5- مبلغ قرارداد: مبلغ قرارداد می‌تواند به صورت برآورد یا به صورت قطعی باشد؛ در هر دو صورت باید مبلغ قرارداد و نحوه دریافت‌ و پرداخت به همراه تاریخ‌های پرداخت به دقت و کامل در این بند توضیح داده شوند. در اکثر دعاوی حقوقی، بیشترین آن­ها بر سر مسائل مالی اتفاق افتاده است؛ بنابراین در صورتی­که به این بند توجه ویژه‌ای داشته باشید، حتی در دادگاه‌ها هم می‌توانید پیروز باشید.

    نکته: نحوه پرداخت مبلغ قرارداد می‌تواند در بند یا ماده‌ جداگانه درج شود.

    6- شروط و تعهدات: در متن قرارداد علاوه بر موضوع قرارداد باید تعهدات طرفین نیز به صورت کامل و مشخص ذکر شوند. در قراردادهای پیمانکاری براساس شرایط عمومی پیمان، ابتدا باید تعهدات پیمانکار و سپس تعهدات کارفرما درج شود اما در سایر قراردادها، درج این تعهدات به صورت توافقی می‌باشد و هر کدام به عنوان یک بند یا ماده جداگانه ذکر می‌شوند.

    تمام موارد بالا از مهمترین بندهای یک قرارداد و نحوه نوشتن متن قرارداد هستند که ذکر آن­ها برای کاهش دعواهای حقوقی در قراردادها واجب است. اما بندها و ماده‌های دیگری نیز در قراردادها وجود دارد که براساس توافقات طرفین و زمینه تخصصی آن­ها در قرارداد ذکر می‌شوند. نمونه‌ای از این بندها عبارتند از: تضمینات، محل تحویل و تأدیه، خسارات، حوادث قهری و فورس ماژور، فسخ قرارداد، مرجع حل اختلاف، اختیارات طرفین، انتقال قرارداد، محل اجرای قرارداد و البته باید توجه داشته باشید که تنظیم قرارداد در زمینه‌های مختلف، متفاوت است مثلاً شما نمی‌توانید از یک نمونه قرارداد اداری به عنوان قرارداد استخدام یا قرارداد طراحی و توسعه سایت استفاده کنید؛ بنابراین برای نگارش و تنظیم یک قرارداد اصولی و حقوقی، باید دقت کافی داشته و با تحقیق و بررسی و گرفتن مشاوره از یک وکیل مجرب قراردادی را تنظیم کنید که باعث امنیت و پیشرفت اصولی موضوع قرارداد شما شود.

    مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد

    قبل از مراجعه به بنگاه معاملات ملکی، از واقعی ­بودن و نظارت صنف مشاوران املاک بر بنگاه مزبور اطمینان حاصل شود.
    هنگام تنظیم قرارداد، مفاد آن به دقت مطالعه شود تا شرایط مقرر میان طرفین به صورت کامل درج شود و خریدار بداند که چه وظایف و حقوقی دارد.
    مهمترین مدارک که جهت تنظیم قرارداد انتقال، لازم و ضروری است عبارت­ اند از:
    سند مالکیت (سند، بنچاق معاملات قبلی)
    استعلام­های ثبتی و مفاصا حساب­های شهرداری و دارایی
    گواهی حصر وراثت فروشنده (اگر فروشنده وارث مالک باشد)
    کارت پایان­ خدمت یا معافیت از خدمت سربازی (اگر یکی از طرفین مشمول خدمت نظام­ وظیفه است)
    گواهی پرداخت/ تسویه حساب شارژ (آب، برق، هزینه­ های مربوط به ساکنان در آپارتمان) صادره توسط هیات مدیره مجتمع ­های مسکونی یا آپارتمان­های تحت قانون تملک آپارتمان­ها.

    استعلام­ های مورد نیاز برای انتقال قطعی

    مطابق مواد 22 و 47 قانون ثبت املاک و اسناد کشور؛ چنانچه معامله­ای در رابطه با املاک دارای سند مالکیت (سابقه ثبتی)، صورت گیرد، باید این معامله در دفترخانه اسناد رسمی (یکی از محاضر) انجام شود تا پس از آن، نام خریدار به عنوان مالک رسمی و قانونی در دفتر املاک ثبت شود. بنابراین پس از توافق خریدار و فروشنده در مبلغ و مودر معامله، با بیان اراده خود (فروختم و خریدم) مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می­شود، ولی برای اینکه این انتقال مالیکت جنبه رسمی و قانونی پیدا کند و در تمامی ادارات و شهرداری­ها و بانک­ها معتبر باشد، باید تشریفات انتقال رسمی صورت بگیرد.

    انتقال رسمی باید در یکی از دفترخانه­ های اسناد رسمی شهر محل وقوع قرارداد انجام شود. برای انتقال قطعی و رسمی لازم است استعلام هایی از اداره­ ها و مراجع قانونی توسط دفترخانه صورت گیرد. از جمله:

    استعلام از دفتر ثبت اسناد و املاک برای مشخص ­شدن وضعیت قانونی مالکیت فروشنده و اینکه این ملک در رهن است یا خیر. استعلام از شهرداری و ارایه مفاصا حساب­های شهرداری، مراجعه به پرداخت/ تسویه­ حساب عوارض نوسازی و جریمه های احتمالی در خصوص ملک و غیره. استعلام از دارایی­ و ارایه مفاصا حساب­های مالیاتی؛ راجع به پرداخت/ تسویه حساب مالیات­ها، مستغلات شغلی، نقل و انتقال و غیره.

    نکات حقوقی قراردادها
    آثار حقوقی مذکور

    قرارداد به توافق بین دو یا چند شخص برای ایجاد آثار حقوقی گفته می شود و به عنوان یکی از متداول ترین شیوه های توزیع و جابه جایی ثروت در جامعه تلقی می گردد اما قرار را چگونه باید تنظیم کنیم؟ با توجه به اینکه قرارداد حاصل توافق اراده ها است ضرورتی ندارد که این توافق به صورت کتبی صورت گیرد؛ بلکه ممکن است شفاهی و یا حتی با ابراز قصد از طریق اعمال و حرکات شخص منعقد شود. به عنوان مثال توقف راننده تاکسی و سوار شدن مسافر می تواند بیانگر انعقاد قرارداد حمل و نقل باشد بی آنکه نوشته یا کلماتی رد و بدل گردد. یا در قرارداد اجاره ای که نوشته شده و به امضاء مستاجر رسیده و موجر بدون امضا قرارداد، فقط کلید خانه را در اختیار مستاجر گذاشته است، همین تحویل کلید می تواند کاشف از قصد موجر و در نتیجه تحقق قرارداد باشد. به این ترتیب هر شخص عادی در طول روز ممکن است قراردادهای متعددی منعقد نماید که صرفنظر از شکل بیان اراده اصولاً همگی از اعتبار حقوقی یکسانی برخوردارند. با این وجود در عمل قراردادهای مهم به طور کتبی منعقد می شوند تا اثبات تحقق آن ها در آینده آسان تر بوده و در مورد محتوای قرارداد ابهام و اختلاف کمتری موجود باشد. در این یادداشت قصد داریم اصول کلی که در نگارش یک قرارداد در عمل باید رعایت شوند را مورد اشاره قرار دهیم.

    قرارداد مخلوق اراده طرفین است پس می توانیم با توافق خود قرارداد را به شکل دلخواه خلق کنیم

    ذکر عبارات مبهم موجب می شود که هم طرفین در تلقی خویش از قرارداد دچار سوء تفاهم شوند و هم در صورت طرح اختلاف در دادگاه ممکن است قاضی، تفسیری خلاف اراده واقعی مشترک طرفین هنگام انعقاد قرارداد نماید. بنابراین توصیه می شود حتی اگر در ظاهر، مذاکرات موضوع قرارداد و شروط روشن باشد نیز قرارداد را به نحوی روشن و واضح تنظیم نماییم که گویی تنها منبع تفسیر ما از قرارداد همین متن امضا شده است و هیچ مذاکره شفاهی پیش از آن وجود نداشته است

    با توجه به اینکه اراده ها و قصد مشترک طرفین سازنده قرارداد هستند، اصولاً می توانیم هرآنچه مدنظر داریم در قرارداد بگنجانیم تا اثر حقوقی موردنظر ما ایجاد شود. پس حتی اگر متن قرارداد قبلاً تایپ شده باشد، اشکالی ندارد که پیش از امضا طرفین، موارد مورد نظر را به طور دستی بیافزاییم یا از متن حذف کنیم. همچنین با این کار می توانیم حتی بر خلاف اغلب قواعدی که در قوانین پیش بینی شده توافق نماییم. مثلاً طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تعمیرات جزئی مورد نیاز موضوع اجاره با مستاجر و تعمیرات کلی با موجر است. اما می توانیم با افزودن عبارتی نظیر اینکه “کلیه تعمیرات به عهده مستاجر خواهد بود” یا “کلیه تعمیرات به عهده موجر خواهد بود” این وضعیت را دگرگون کنیم.

    مثال دیگر اینکه طبق قانون مدنی به محض انعقاد قرارداد بیع (خرید و فروش) مالکیت مال به مشتری منتقل می شود و مال فوراً باید به وی تحویل داده شود؛ اما می توان با قید عبارتی کوتاه نظیر اینکه “موعد انتقال مالکیت و تسلیم سه ماه پس از قرارداد خواهد بود” این وضعیت حقوقی را تغییر داد. همچنین اگر نگران وصول نشدن چک های موضوع قرارداد هستیم می توانیم قید کنیم که “در صورت عدم وصول هریک از چک ها قرارداد منفسخ می گردد” یا در مورد تعهدات غیر پولی مانند تعهد به ساخت یک ملک مقرر کنیم که “در صورت تاخیر در انجام تعهد ساخت ملک، کارفرما تا شش ماه حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.” بدیهی است که درج اینگونه عبارات باید مورد قبول طرف مقابل هم باشد و این امر بستگی به قدرت معاملی(bargaining power) و مهارت چانه زنی (bargaining) طرفی دارد که می خواهد شرطی را در قرارداد بگنجاند.

    الفاظ به کار رفته در قرارداد کاشف از قصد مشترک طرفین هستند؛ پس در کاربرد الفاظ دقت نماییم

    بسیاری از عبارات حقوقی دارای معانی خاصی می باشند که بنابر فرض شخصی که این عبارات را استفاده نموده از معنی آن ها آگاه بوده و همان معانی را قصد نموده است. پس استفاده نابجا از برخی الفاظ می تواند آثار حقوقی ناخواسته خلق کند. مثلاً اگر قید نماییم “در صورت تاخیر در انجام تعهدات تا سه ماه فروشنده قرارداد قابل فسخ است” یعنی کارفرما حق دارد که قرارداد را فسخ کند و می تواند از این کار صرفنظر نماید اما اگر قید کنیم “در صورت تاخیر در انجام تعهدات قرارداد منفسخ است.” یعنی به محض تاخیر، قرارداد خود به خود منحل می شود حتی اگر کارفرما مایل به آن نباشد. مثال دیگر اینکه اگر به جای عبارت “خریدار” (مشتری) و “بایع” (فروشنده) از عبارت “مصالح” و “متصالح” استفاده شود، قواعد عقد صلح به جای عقد بیع بر قرارداد اعمال خواهد شد.

    از ذکر عبارات مبهم و تفسیرپذیر در قرارداد پرهیز نماییم

    ذکر عبارات مبهم موجب می شود که هم طرفین در تلقی خویش از قرارداد دچار سوء تفاهم شوند و هم در صورت طرح اختلاف در دادگاه ممکن است قاضی تفسیری خلاف اراده واقعی مشترک طرفین هنگام انعقاد قرارداد نماید. بنابراین توصیه می شود حتی اگر در ظاهر، مذاکرات موضوع قرارداد و شروط روشن باشد نیز قرارداد را به نحوی روشن و واضح تنظیم نماییم که گویی تنها منبع تفسیر ما از قرارداد همین متن امضا شده است و هیچ مذاکره شفاهی پیش از آن وجود نداشته است. در عمل مشاهده می شود برخی اشخاص در خصوص موضوعاتی که با طرف مقابل به توافق کامل نرسیده اند، عامداً سعی بر درج عبارات مبهم می نمایند تا در صورت بروز اختلاف احتمال تفسیر به نفع خود را محفوظ داشته باشند. شفاف نویسی در قرارداد موجب جلوگیری از چنین اقداماتی خواهد شد.

    در توافقات باید قواعد آمره حقوق در نظر گرفته شوند

    هرچند دانستیم که قرارداد مخلوق اراده طرفین آن است اما این اختیار از جمله محدود به قواعد آمره حقوق است. مقصود از قواعد آمره قواعدی هستند که هدف آن ها حفظ نظم عمومی است و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند. مثلاً قرارداد در خصوص وارد کردن کالایی که ورود آن به کشور قاچاق محسوب می شود باطل بوده و فاقد اثر حقوقی است. همچنین اگر در قرارداد برای یکی از طرفین حق فسخ در نظر گرفته شود لازم است مهلت استفاده از این حق نیز قید گردد. مانند اینکه “فروشنده تا دو ماه حق فسخ خواهد داشت”. چنانچه این مهلت ذکر نشود هم شرط و هم خود قرارداد باطل محسوب می گردد.

    توجه به سمت و اختیارات طرف مقابل در قرارداد با شرکت ها ضروری است

    ممکن است قرارداد به جای اینکه با اشخاص حقیقی منعقد شود با اشخاص حقوقی صورت پذیرد. در این خصوص مسئولیت ها اصولاً بر عهده خود شرکت خواهد بود نه مدیر یا مدیرعامل امضاکننده قرارداد، هرچند می توان ضامن بودن شخص مدیر را چنانکه در بند ۱ دیدیم در قرارداد شرط نمود. به هرحال لازم است پیش از امضا قرار داد اولاً کنترل شود که موضوع قرارداد با موضوع شرکت که در اساسنامه درج شده منطبق باشد. ثانیاً آخرین روزنامه رسمی که نام شخص امضا کننده به عنوان مدیر یا دارنده حق امضا در آن درج شده رویت و ضمیمه قرارداد شود و بهتر است این کپی روزنامه رسمی نیز با قید تاریخ، امضا و مهر شود تا اطمینان بیشتری از این امر حاصل شود که این روزنامه بیانگر آخرین تغییرات شرکت است.

    در صورتی که شخص امضا کننده عضو هیات مدیره شرکت سهامی است نیازی به کنترل صورتجلسه اختیارات ایشان نمی باشد اما در خصوص سایر شرکت ها و نیز در صورت امضا قرارداد توسط مدیرعامل شرکت سهامی لازم است صورتجلسه اختیارات وی برای اطمینان از دارای اختیار بودن در خصوص امضا این قرارداد، کنترل شود.

    نکات حقوقی جهت تنظیم قرارداد به طور خلاصه:

    - ذکر نام یزدان پاک در صدر و شروع قرارداد

    2- درج عنوان قرارداد (مبایعه نامه، اجاره نامه، مشارکت در ساخت و...)

    3- درج عنوان توصیفی قرارداد ( مبایعه نامه آپارتمان تجاری)

    4- ذکرعنوان طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار، موجر و مستاجر و...)

    5- ذکر سمت حقوقی متعاملین (وکالتا، اصالتا، قیمومتا، ولایتا، فضولتا)

    6- موضوع قرارداد

    7- ذکر مبلغ قرارداد بادقت وحوصله (ثمن، قرض الحسنه، مال الاجاره و...) هم به صورت عدد و هم حروف

    8- تعیین شیوه پرداخت در قرارداد

    9- تعریف و تعیین شروط و تعهدات

    10- تعیین محل و چگونگی جبران خسارت

    11- تعیین مرجع حل اختلاف ( از طریق داوری و حکمیت یا از طریق کمیته حل اختلاف)

    12- تعیین نوع تضمینات در صورت عدم  انجام تعهدات (اسناد تعهدآور)

    13- کیفیت و چگونگی بایگانی و نگهداری اسناد و مدارک

    14- تعیین کیفیت تحویل و تسلیم  مورد قرارداد

    15- تعیین وضعیت تصرف کنونی ملک

    16- تعیین تکلیف خیارات

    17- کیفیت خاتمه قرارداد درصورت بروز حوادث و اختلاف (از طریق اقاله، فسخ، انحلال، انفساخ و...)

    18- تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی در خصوص موضوع قرارداد

    19- تعیین تکلیف وضعیت چک های صادره درصورت عدم موجودی

    20- تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی معارض یا معارضین

    21- تعیین تکلیف کشف فساد در حین و یا پس از انجام معامله

    22- نگارش و تنظیم قرارداد بدون عجله و شتاب و باخط خوش

    23- توجه  به حق ریشه و حق رعیتی مستتر در اسناد و املاک  و حفظ آن

    24- چنانچه ملک از حق ارتفاق (حقی است برای شما در ملک دیگری) برخوردار باشد، هنگام انجام معامله و تنظیم قرارداد توجه و لحاظ شود.

    25- هرگونه توافقی را (ولو به صورت شفاهی باشد) درقرارداد عینا درج و ذکر کنید و هرگز شرطی را شفاها توافق ننمایید و اگر چنین کردید انتظار اجرای آن را نداشته باشید.

    26- استفاده از عبارت اقاله برای بر هم زدن قرارداد به جای عبارت فسخ

    27- در صورتی که متعاملین از نعمت سواد خواندن و نوشتن محروم هستند، متن قرارداد به صورت شمرده و قابل فهم برای آنان قرائت و تفهیم شود.

    28- هرچند قرارداد تنظیمی در چند صفحه باشد حتما تمام صفحات با دقت مطالعه، تفکر و سپس امضاء نمایید.

    29- تعیین تکلیف قبض و اقباض مورد معامله

    30- تعیین تکلیف وام

    31- تعیین تکلیف موعد انتقال قطعی سند و انتخاب دفتر خانه اسناد رسمی جهت  نقل و انتقال سند

    32- تعیین تکلیف وکالت های مورد نیاز برای ادامه وکالت

    33- تعیین تکلیف حقوق ارتفاقی

    34- مدنظر داشتن مولفه شرط مذاکره مجدد

    35- درج و ذکر مواد و مفاد قوانین مرتبط با موضوع قرارداد مثل مفاد قوانین زمین شهری، شهرداری، اداره ثبت، مدنی، تجارت، کار، تامین اجتماعی، مالک و مستاجر، قانون تملک اراضی توسط ارگان های دولتی  و...

    36- تنظیم صورت جلسات در ضمن یا پس از قرارداد

    37- زیر بار توافقات غیر معقولانه، جانبدارانه و غیر قانونی  نروید.

  • دپارتمان شرکت ها

    ثبت شرکت و موسسات

    واژه‌ی شرکت به معنای شریک شدن و هم‌دست شدن با یکدیگر در کاری مشخص است. در علوم انسانی شرکت یک نهاد قانونی با فعالیت‌های مخصوص تجاری و بازرگانی می‌باشد که بین یک شخص حقیقی یا حقوقی و یا ترکیبی از هر دو تشکیل می‌شود. افراد برای قانونی کردن فعالیت‌های تجاری خود و برخورداری از پشتوانه‌ی حقوقی و بر اساس انواعی که در قانون تجارت پیش‌بینی شده است اقدام به ثبت شرکت می‌کنند. بهترین روش برای انجام فعالیت‌های تجاری و غیر تجاری منظم، گسترده و مستمر ثبت شرکت تجاری و یا ثبت موسسه غیر تجاری می‌باشد. مانند هر کاری “ثبت شرکت” مزایا و معایبی دارد. هر چند مزایای ثبت شرکت بسیار بیشتر از معایب آن است. این معایب یا مشکلات عمدتا ممکن است پیش نیاید و یا تعدادی از آن‌ها برای معدود افرادی اتفاق بیفتد و یا اینکه اصلا فردی به این‌ها به دید مشکل نگاه نکند!

    مزایای ثبت شرکت

    فعالیت به صورت رسمی و قانونی:
    با ثبت شرکت تمام فعالیت‌‌های تجاری به صورت رسمی و قانونی انجام می‌شوند و اعتبار بیشتری خواهند یافت. همچنین تمام فعالیت‌های شرکت تحت کنترل و نظارت قانون قرار می‌گیرد، بنابراین افراد حقیقی و حقوقی تمایل بیشتری برای همکاری با شرکت‌های ثبت شده خواهند داشت.

    مسئولیت مشترک تمام شرکا و جلب اطمینان اشخاص ثالث

    مسئولیت مالی و حقوقی تمام فعالیت‌های یک شخص حقیقی به عهده خود شخص خواهد بود؛ در صورتی که در شرکت ثبت شده تمام اعضای هیأت مدیره و شرکا درباره همه اعمال شرکت در برابر اشخاص ثالث مسئولیت داشته و ملزم به پاسخگویی از طریق قانونی هستند. بنابراین همه مسئولیت‌ها به عهده یک نفر نخواهد بود که این موضوع به نفع تک تک شرکا و از طرفی اشخاص طرف معامله با شرکت نیز خواهد بود و موجب اطمینان بیشتر اشخاص و شرکت‌ها جهت تعامل با شرکت ثبت شده خواهد شد.

    حمایت قانون از حقوق تمام طرفین شرکت (شرکا، کارمندان و طرفین همکار)

    در زمینه‌ی شراکت شرکا بدون شک شراکت به صورت حقوقی نسبت به شراکت به صورت شخصی به نفع همه شرکا خواهد بود. با ثبت شرکت تمام جزئیات، مقدار درصدهای سهام و سایر حقوق شرکاء به صورت قانونی و مکتوب در اساسنامه و سایر اسناد شرکت قید شده و قابل استناد است. بنابراین در پیشامدهایی همچون اختلافات احتمالی مابین اعضاء و همچنین در مقابل اشخاص ثالث روند حل اختلافات و مشکلات نسبت به شراکت شخصی بسیار ساده‌تر و مدون و از طریق قانون قابل پیگیری خواهد بود.

    شرکت کردن در مناقصه‌ها و مزایده‌‌ها

    همه ساله مناقصه‌ها و مزایده‌های بزرگ و مهم بسیاری به صورت دولتی و خصوصی برگزار می‌شود که در آن سازمان‌های عمومی و شرکت های بزرگ، خرید و ارائه کالا یا خدمت مورد نیاز خود را به رقابت و مسابقه می‌گذارند که سود و درآمد سرشاری برای طرفین این معامله به همراه خواهد داشت. تقریبا شرکت کردن در اکثر مناقصه‌ها و مزایده‌های مهم تنها به صورت شخص حقوقی (شرکت ثبت شده) امکانپذیر است، بنابراین یکی دیگر از مزایای ثبت شرکت امکان حضور در مناقصه‌ها و مزایدها و برخورداری از مزایای اینگونه از معامله‌ها است.

    دریافت و واگذاری نمایندگی رسمی

    اغلب شرکت های معتبر برای پیشگیری از مشکلات قانونی و حقوقی احتمالی مایل به اعطای نمایندگی به شرکت های ثبت شده هستند و با اشخاص حقیقی همکاری نمی‌کنند و یا در صورت همکاری شرایط سخت‌تری را نسبت به شرکتها برای آن‌ها در نظر می‌گیرند. بنابراین ثبت شرکت راه مناسبی برای اخذ نمایندگی شرکتهای مهم و فعالیت به عنوان زیر مجموعه یک برند معتبر می‌باشد.

    شفافیت در اطلاع‌رسانی به مشتری‌ها و اشخاص ثالث و جلب اعتماد آن‌ها

    تمام سوابق و اطلاعات با اهمیت یک شرکت از جمله تاریخ ثبت شرکت، اسامی تمام اعضای هیئت‌مدیره و سِمت آن‌ها، دارندگان حق امضاء، نشانی قانونی شرکت، موضوع فعالیت شرکت، شعبه های شرکت، میزان سرمایه ثبت شده و هرگونه تغییرات شرکت به صورت کامل در روزنامه رسمی کشور ثبت می‌شود و قطعا چنین شفافیتی موجب جلب اعتماد مشتریان و افزایش اعتبار شرکت خواهد شد.

    ثبت رسمی سابقه شرکت و بهره‌برداری از عنوان شرکت

    با ثبت شرکت به علت ثبت رسمی تاریخ آغاز فعالیت شرکت، با گذشت زمان و بیشتر شدن مدت فعالیت، اعتبار شرکت نیز افزایش پیدا می‌کند. همچنین در تمام فعالیت‌های تجاری و غیر تجاری این نام ثبت شده شرکت است که می‌تواند به شرکت اعتبار بخشیده و باعث اعتماد و شناخته شدن شرکت بین اشخاص و اصناف باشد.

    اخذ مجوزهای مورد نیاز، امتیازات و اعتبارات گوناگون مانند دریافت وام

    در بسیاری از موارد امتیازات و اعتبارات دولتی، انواع وام‌های بانکی و مجوزهایی که دریافت آن از ارگان‌ها و نهادهای دولتی برای انجام فعالیت‌های مختلف الزامی است تنها به شرکت های ثبت شده تخصیص می‌یابد و اشخاص حقیقی از دریافت چنین مزایایی بی‌بهره هستند.

    انواع شرکت ها

    چه نوع شرکت‌هایی در قانون تجارت ایران پیش‌بینی شده‌اند؟

    ماده ۲۰ قانون تجارت ایران شرکت‌های تجاری را به ۷ نوع تقسیم می‌کند:

    شرکت سهامی

    شرکت سهامی خاص

    شرکت سهامی عام

    شرکت با مسئولیت محدود

    شرکت تضامنی

    شرکت مختلط غیر سهامی

    شرکت مختلط سهامی

    شرکت نسبی

    شرکت تعاونی تولید و مصرف

    این شرکتها را بر اساس روابط شرکا با هم و نسبت به اشخاص ثالث به چهار دسته می‌توان تقسیم کرد:

    شرکتهایی که مسئولیت و تعهد شرکاء محدود به سرمایه شرکت بوده و شرکاء بیشتر از آن مسئولیتی نخواهند داشت. مانند شرکت سهامی و شرکت با مسئولیت محدود. شرکتهایی که شرکاء در برابر طلب‌کاران و اشخاص ثالث ضمانت هم دارند. مانند شرکت‌‌های تضامنی و نسبی. شرکتهایی که با ترکیب دسته‌بندی ۱ و ۲ تشکیل می‌شوند. مانند شرکت‌های مختلط. شرکتهایی که سوددهی و میزان سرمایه آن‌ها در اولویت نیست و بیشتر جهت رفاه بیشتر و تهیه مایحتاج مورد نیاز شرکاء و بحث تعاون تشکیل می‌شوند. مانند شرکت تعاونی تولید و مصرف با توجه به این موضوع که قانون تجارت فعلی ایران مصوب سال ۱۳۱۱ هجری خورشیدی می‌باشد و قریب به اتفاق حقوقدانان ایرانی قانون مذکور را ناکافی و بیش از اندازه ناقص و مبهم می‌دانند برخی از انواع شرکت‌ های پیش‌بینی شده در این قانون دیگر متقاضی برای ثبت ندارند و به نوعی منسوخ شده محسوب می‌شوند. بنابراین بیشترین درخواست ثبت برای فعالیت‌‌های تجاری مربوط به (ثبت شرکت سهامی خاص)، (ثبت شرکت با مسئولیت محدود)، (ثبت شرکت تضامنی)، (ثبت شرکت تعاونی تولید و مصرف) و برای فعالیت‌‌های غیر تجاری (ثبت موسسه) می‌باشد.

    دعاوی شرکت
    انواع دعاوی شرکت ها

    دعاوی در صلاحیت دادگاهها یا از اصول و یا از استثنائات وارد بر آن پیروی مینمایند . دعاوی مذکور در این ماده هم که حکم به صلاحیت دادگاه مرکز اصلی شرکت نموده ودر ذیل برشمرده میشود،یا از اصل ویا از استثنائات با رعایت مطالب قبل پیروی مینمایند. علت این حکم هم اینست که قانونگذاربا این فرض که کلیه اسناد و مدارک و دفاتر اصلی شرکت در مرکز اصلی شرکت و در دسترس مدیران و بازرسان نگهداری میشود برای سهولت دسترسی دادگاه به مدارک مورد نیاز و درنتیجه سهولت در رسیدگی و جلوگیری از اطاله دادرسی اقدام نموده.

    دعاوی راجع به ورشکستگی

    این نوع دعوی که خوانده آن شرکت در حال تصفیه و بطرفیت مدیر تصفیه است در صلاحیت از اصل پیروی مینماید و درزمانی که مسئولی از طرف شرکت بخواهد ادعای ورشکستگی بنماید از استثنا پیروی نموده و بجای اقامه دعوی درمحل اقامت ذی نفعانی که خوانده قرار میگیرند،درمحل مرکزاصلی شرکت اقامه دعوی مینماید. سئوالی که در اینجا مطرح میشود اینست که از ملاک ماده 20ق.آ.د.م میتوان در این مورد استفاده نمود؟یعنی تا زمانیکه ترکه متوفی(شرکت ورشکسته) باقی است و ترکه تقسیم نشده(تصفیه خاتمه نیافته)درصلاحیت دادگاه آخرین محل اقامت او در ایران و اگر آخرین اقامتگاه معلوم نباشد درصلاحیت دادگاه آخرین محل سکونت متوفی(مرکزعملیات شرکت) میباشد. هرچند این ماده شباهت هایی با مبحث ما دارد ولی شرکتها همانطور که گفته شد دارای یک مرکز برای طرح دعوی هستند و تا تصفیه خاتمه نیافته شخصیتش برقرار میباشد ولی متوفی پس از فوت دیگر فاقد شخصیت میباشد و دعوی هر چند درآخرین محل اقامت یا سکونت متوفی اقامه میشود ولی به طرفیت وراث اقامه میشود که در شرکتها به طرفیت شرکا مادامی که شرکت تصفیه نشده نمیتوان اقامه دعوی نمود.
    مهمتر اینکه این ماده خود استثنا است و ماده استثنایی نمیتواند ملاک ماده دیگر واقع شود. نکته قابل ذکر اینست که در صورتی که امر تصفیه خاتمه یافته باشد ،خواهان دعوی منقول علیه شرکت میتواند علیه شرکا سابق اگر همگی مقیم یک حوزه باشند ،در آن حوزه طبق اصل و اگر در حوزه های مختلف اقامت دارند طبق فراز ماده16ق.آ.د.م که استثنا است میتواند در هرکدام از آن حوزه ها به طرفیت همه شرکا اقامه دعوی نماید

    دعاوی راجع به اصل شرکت

    اینگونه دعاوی که راجع به اصل شرکت و شراکت است مانند اختلاف در مورد میزان آورده شرکا و یا میزان مسئولیتها در شرکت ، از اصل پیروی نموده و در محل اقامت خوانده یعنی مرکز اصلی شرکت مطرح میشود.

    دعاوی بین شرکت و شرکا

    در این نوع از دعاوی برای پی بردن به اینکه از اصل پیروی میشود یا استثنا باید قائل به تفکیک شد و آن را به دو نوع تقسیم نمود. دعوی شرکت علیه شرکا: این نوع از دعاوی از استثنا تبعیت میکنند،چه بسا شریک یا شرکا که خوانده دعوی هستند اقامتگاهی خارج ازمحل مرکز اصلی شرکت داشته باشند.
    دعوی شرکا علیه شرکت: این نوع از دعاوی از اصل پیروی مینمایند.

    اختلافات بین شرکا

    این گونه دعاوی که ناشی از اختلافات شرکا بر اساس ضابطه ای که در شماره 1-3 یعنی ماهیت دعوا ذکر شد ،میباشد وبطور مثال شامل اختلافات ارثی برادرانی که بر حسب اتفاق در شرکتی هم شراکت دارند نمیشود. این نوع از دعاوی هم به این دلیل که محل اقامت طرفین تآثیری درتغییر صلاحیت دادگاه مرکز اصلی شرکت ندارد،از اصل پیروی نمی نماید.

    دعاوی اشخاص دیگر(ثالث) علیه شرکت

    این نوع از دعاوی هم در صورتی که درشمار ضابطه شماره1-3 و سایر شرایط قرار بگیرند از اصل تبعیت مینماید.البته در این ماده 22 واین نوع دعوی شامل ضمان از هر دو نوع قهری و قراردادی میشود ولی ثالث شخص برای طرح دعوی راجع به تعهدات قراردادی شرکت وشعب شرکتها میتواند به ماده 23ق.آ.د.م رجوع نماید که در ادامه خواهد آمد.
    همانطور که متوجه شدید، در این ماده دعاوی ثالث علیه شرکا و یا دعاوی شرکت علیه ثالث چیزی گفته نشده،پس این دعاوی از دایره شمول این ماده خارج و تابع قواعد عام هستند.

    موارد دیگر مربوط به شرکت
    موارد انحلال شرکت‌های تجاری

    موارد انحلال شرکت و آثار این انحلال یعنی تصفیه دارایی شرکت به طور کلی به شرح ذیل می‌باشد که به بررسی اختصاری هریک می‌پردازیم:

    انحلال مبتنی بر ارادۀ شرکا؛

    انحلال به سبب از بین رفتن یکی از عناصر شرکت؛

    انحلال مبتنی بر دلایل موجه؛

    انحلال به سبب وضعیت یکی از شرکا.

    گفتار اول: انحلال به جهت ارادۀ شرکا

    در بررسی این مورد باید بین فرضی که در آن کلیه شرکا انحلال شرکت را می‌خواهند و فرضی که در آن انحلال شرکت خواسته فقط یک یا چند نفر از شرکا است تفکیک قائل شد.

    الف) انحلال مبتنی بر رضایت تمام شرکا: رضایت به انحلال در زمانی مطرح می‌گردد که شرکت برای مدت نامحدود تشکیل شده یا مدت شرکت که در شرکت‌نامه پیش‌بینی شده است به پایان نرسیده باشد و به هر حال اگر قبل از اتمام مدت شرکت همگی شرکا به انحلال آن رضایت دهند شرکت منحل می‌شود.

    ب) انحلال به ارادۀ یکی از شرکا: هرگاه یکی از شرکا قرارداد شرکت را فسخ کند شرکت منحل می‌گردد. مشروط بر اینکه شرکتبرای مدت معین تشکیل نشده باشد که در این مورد باید به ماده ۱۳۷ ق.ت. رجوع کرد که بیان می‌دارد:1٫ شریک در صورتی می‌تواند از این حق استفاده کند که اساس‌نامه این حق را از او سلب نکرده باشد. ۲٫فسخ ناشی از قصد اضرار به شرکا نباشد. ۳٫تقاضا باید شش ماه قبل از فسخ به طور کتبی به شرکا اعلام شود. ۴٫اگر موافق اساس‌نامه است باید سال به سال به حسابشرکت رسیدگی شود، فسخ در موقع ختم محاسبه سالانه به عمل می‌آید.

    به هر حال فسخ شرکت، در صورت قانونی بودن، منتهی به انحلال شرکت می‌شود و اگر شرکای دیگر بخواهند فعالیت شرکت را ادامه دهند باید شرکت جدیدی را ایجاد کنند. در موارد ذیل ممکن است انحلال شرکت به جهت نقص در یکی از عناصر تشکیل‌دهنده شرکت پیش بیاید که اهم آن‌ها عبارت‌اند از:

    الف) کاهش تعدد شرکا: مقنن مطابق قانون تجارت برای تشکیل شرکت حسب مورد حضور تعدادی از اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی را لازم می‌داند در صورت منتفی بودن این تعداد باید گفت شرکت شخصیت خود را از دست داده و منحل خواهد شد به فرض مثال مقنن در ماده ۳ قانون تجارت مقرر می‌دارد که: «در شرکت سهامی تعداد شرکا نباید از سه نفر کمتر باشد» و در خصوص سایر شرکت‌ها به جزء شرکت تعاونی تعداد شرکا لازم برای تشکیل شرکت را به دو شخص تقلیل می‌دهد.

    ب) تقلیل سرمایه شرکت: در این خصوص ماده ۵ قانون اصلاح قسمتی از قانون تجارت مقرر می‌دارد: «در موقع تأسیس، سرمایه شرکت‌های سهامی عام از پنج میلیون ریال و سرمایه شرکت‌های سهامی خاص از یک میلیون ریال نباید کمتر باشد. در صورتی که سرمایه شرکت بعد از تأسیس به هر علت از حداقل مذکور در این ماده کمتر شود باید ظرف یک سال نسبت به افزایش سرمایه تا میزان حداقل مقرر اقدام به عمل آید یا شرکت به نوع دیگری از انواع شرکت‌های مذکور در قانون تجارت تغییر شکل یابد وگرنه هر ذی‌نفع می‌تواند انحلال آن را از دادگاه صلاحیت‌دار درخواست کند البته اگر قبل از صدور رأی قطعی از سوی دادگاه، موجب درخواست انحلال شرکت به دلیل افزایش سرمایه یا تبدیل آن به نوع دیگری از انواع شرکت‌ها منتفی گردد دادگاه رسیدگی‌کننده حکم بر«بطلان دعوا» صادر خواهد کرد.

    ج) انتفای موضوع شرکت: منتفی شدن موضوع شرکت در دو مورد مصداق می‌یابد که یکی مربوط به فعالیتی است که شرکتجهت انجام آن تشکیل یافته که در این زمینه ماده ۱۳۶ ق.ت. اینگونه مقرر می‌دارد: وقتی که شرکت مقصودی را که برای آن تشکیل نشده بود انجام داده یا انجام آن غیر ممکن باشد» و دیگری مربوط به دارایی شرکت است که از میان رفتن کامل داراییشرکت موجب تلف شدن موضوع شرکت خواهد شد.

    د) انقضای مدت شرکت: هرگاه شرکت برای مدت معینی تشکیل شده باشد و با انقضای مدت، شرکاء رضایت به تمدید آن ندهندشرکت منحل خواهد شد.

    ه) ورشکستگی شرکت: مطابق ماده ۴۱۲ ق.ت: ورشکستگی شرکت تجاری زمانی مصداق دارد که شرکت از تأدیه وجوهی که بر عهده دارد برنیاید» بنابراین در صورت ورشکستگی شرکت، شرکت منحل خواهد شد مگر اینکه طلبکاران شرکت ورشکسته توافق کنند که با شرکت قرارداد ارفاقی منعقد نمایند.

  • دپارتمان وصول مطالبات

    مشاوره در تنظیم و پیگیری دعاوی(چک، سفته و رسید)
    چک
    نحوه وصول چک

    جهت وصول چک، سه راه اصلی و مهم وجود دارد که عبارتند از:

    طرح شکایت کیفری،

    پیگیری حقوقی از طریق مراجعه به دادگاه حقوقی و مراجعه به اداره ثبت.

    وصل چک از طریق ثبت اسناد

    سومین راه مطالبه و وصول چک، اقدام از طریق دوایر ثبت است. در این راه سرعت و سهولت بیشتری در مقایسه با دو روش ذکر شده وجود دارد آن هم به دلیل هزینه بالایی است که اقدام از طریق دوایر اجرای ثبت نسبت به طرح دعوای حقوقی و کیفری دارد.

    مدارک لازم برای مطالبه چک از طریق ثبت

    در این روش دارنده پس از برگشت زدن چک، باید با به همراه داشتن:

    اصل چک، گواهی عدم پرداخت و کپی برابر اصل چک،

    به دایره اجرای ثبت مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه کند که نهایتا تا ۴۸ ساعت پس از درخواست، اجراییه صادر گردد.

    در این روش وصول چک، تنها می‌تواند علیه صادر کننده اقدام کرد که اگر وی پس از صدور اجراییه نتواند جهت پرداخت آن اقدام کند، فرآیند شناسایی و توقیف اموال بدهکار شروع می‌شود.

    مراحل شکایت کیفری چک

    این نوع از شکایت تنها می‌تواند علیه صادر کننده چک انجام گیرد و ضامن و ظهرنویس هیچ مسئولیتی در قبال آن ندارند.

    در این نوع شکایت باید تا مدت ۶ ماه از تاریخ صدور چک، گواهی عدم پرداخت دریافت شده و همچنین تا طرف مدت ۶ ماه از دریافت این گواهی شکایت کیفری انجام گیرد، در غیر این صورت حق شکایت از دارنده چک سلب می‌شود.

    در دعوای کیفری چک دارنده چک می‌تواند با مراجعه به دادسرای محل بانکی که چک را برگشت زده، طرح دعوا کند

    مجازات و وصول چک برگشتی در شکایت کیفری چک

    بر اساس ماده ۷ قانون صدور چک، مجازات و شرایط چک برگشتی کیفری به شرح ذیل است:

    در صورتی که مبلغ درج شده در متن چک کمتر از ۱۰ میلیون ریال باشد، صادر کننده به حبس تا ۶ ماه محکوم می‎شود.

    در صورتی که مبلغ درج شده در متن چک از ۱۰ میلیون ریال تا ۶۰ میلیون ریال باشد، صادر کننده به حبس از ۶ ماه تا ۱ سال محکوم می‎شود.

    در صورتی که مبلغ مندرج در متن چک از ۵۰ میلیون ریال بیشتر باشد، صادر کننده به حبس از ۱ سال تا ۲ سال و همچنین ممنوعیت از داشتن دسته چک به مدت ۲ سال محکوم می‎شود.

    مراحل شکایت حقوقی چک

    این نوع شکایت برخلاف طرح دعوای کیفری، می‌تواند علیه صادر کننده، ظهرنویس و ضامنین انجام بگیرد.

    دارنده چک می‌تواند با مراجعه به دادگاه‌ های محل صدور چک، طرح دعوا کند که در چنین شرایطی بر اساس ماده ۳ نحوه محکومیت‌ های مالی، اگر صادر کننده، ظهر نویس و ضامنین نتوانند وجه چک را پرداخت کرده یا اعسار خود را ثابت کنند، خواهان یا دارنده چک می‌تواند درخواست حبس آنان تا زمان پرداخت وجه را داشته باشد.

    مجازات و وصول چک برگشتی در شکایت حقوقی چک

    همان طور که گفته شد چک حقوقی با چک کیفری متفاوت است. در صورتی یک چک به عنوان چک حقوقی شناخته می‌شود که دارای شرایط ذیل باشد:

    در شرایطی که چک مدت‌دار باشد

    زمانی که چک جهت تضمین انجام تعهد یا تضمین انجام معامله‌ای صادر شده باشد

    در صورتی که یک چک به صورت سفید امضا صادر شده باشد

    در صورتی که بتوان ثابت کرد چک بدون تاریخ صادر شده باشد

    زمانی که وصول چک مشروط به انجام شروطی باشد

    در شرایطی که چک جهت معاملات نامشروع و ربا صادر شده باشد

    زمانی که دارنده ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ چک، برای وصول آن اقدامی انجام ندهد یا تا ۶ ماه پس از دریافت گواهی عدم پرداخت، به مراجع ذی‌صلاح طرح شکایت نکند. در چنین مواردی نمی‌توان از طریق دادگاه‌های کیفری درخواست پی‌گیری کیفری و مجازات صادر کننده چک را داشت زیرا هنگام داشتن چک‌های حقوقی تنها می‌توان وجه را مطالبه کرد.

    نحوه تکمیل چک

    جهت تکمیل صحیح چک، نکات زیر باید رعایت شود:

    بهتر است در بخش مبلغ چک، مبلغ هم به ریال و هم به تومان درج گردد.

    تا جایی که امکان دارد اسم شخص را بنویسید و از درج عنوان حامل خود داری کنید.

    می‌توانید در ادامه نام، با افزودن عنوان “بابت” دلیل صدور چک را نیز عنوان کنید.

    سعی کنید هنگام درج عدد در شکل مستطیل، عدد را از سمت چپ و با کمترین فاصلی نسبت به کادر درج کنید و مقابل آن نیز خط تیره قرار دهید.

    از گذاشتن نقطه به جای صفر بپرهیزید.

    می‌توانید چسب نواری بر روی مبلغ قرار دهید تا نتوان آن را تغییر داد.

    بهتر است از یک خودکار شخصی برای نوشتن چک استفاده کنید نه از خودکار دیگران.

    از امضای ساده و قابل جعل خودداری کنید.

    ته برگ چک را به صورت دقیق تکمیل کنید.

    بهتر است در بالای مبلغ چک عنوان کنید که فاقد خط خوردگی است.

    سفته

    مطابق قانون باید تا مدت ۱۰ روز از اتمام سر رسید درج شده در متن سفته، دارنده اقدام به واخواست سفته کند و نیازی به اظهار نامه نیست اما در مواردی که که سفته‌ها به صورت “عندالمطالبه” صادر می‌شوند، ارسال اظهارنامه ضروری است. نحوه تنظیم و ارسال اظهارنامه اهمیت بسیاری دارد و رعایت نکات ذیل الزامی است:

    تهیه وراق اظهارنامه از مجتمع قضایی محل

    اوراق اظهارنامه باید در سه نسخه تهیه و تنظیم شود.

    هزینه اظهارنامه برای هر برگ به مبلغ ۵ هزار ریال تعیین شده است که باید به مبلغ مذکور روی اوراق اظهارنامه ابطال تمبر نمود.

    در اظهار نامه باید مبلغ، مستندات، تاریخ و… به صورت دقیق ذکر شود. اقدام بعدی در راستای تلاش قانونی جهت وصول سفته پس از ارسال و ابلاغ اظهارنامه، واخواست سفته است که شرایط آن به شرح ذیل است:

    تهیه واخواست از دایره واخواست دادگستری تکمیل مندرجات واخواست که شامل بخش‌های صدور واخواست، شرح واخواست، مشخصات مندرج بر روی سفته و مشخصات امضا کنندگان می‌شود مهلت واخواست که ظرف مدت ده روز از زمان سر رسید سفته است نسخ واخواست، در صورتی که سفته فاقد ضامن یا ظهر نویس باشد، سه نسخه بوده و اگر دارای ضامن یا ظهر نویس باشد، باید در چهار نسخه تهیه گردد. هزینه‎های هر یک برگ واخواست ۵۰ ریال بوده که میبایست جهت واخواست هر برگ ۱۰۰۰ ریال در صندوق دادگستری محل واریز شود. همچنین علاوه بر مبالغ گفته شده، مبلغ ۱۰۰۰۰ ریال نیز در ازای هر برگ جهت ابلاغ دریافت می‎گردد.

    نحوه تکمیل سفته

    زمانی سفته به عنوان یک سند تجاری دارای ارزش است که تمامی موارد لازم جهت تکمیل آن مورد توجه قرار بگیرد؛

    در صورتی که مشخصات ظاهری یک سفته رعایت نشود، آن سفته مشمول مقررات نمی‌شود. این مشخصات ظاهری عبارتند از:

    مبلغ سفته : مبلغی که در سفته درج می‌شود باید برابر یا کمتر از مبلغ اسمی سفته باشد.

    نام گیرنده وجه : سفته می‌تواند هم در وجه فردی مشخص باشد و هم در وجه حامل صادر شود.

    تاریخ برداشت وجه سفته باید مشخص گردد : سفته فاقد تاریخ به معنای عندالمطالبه بودن آن است و از حالت یک سند تجاری خارج می‌گردد.

    چک بهتر است یا سفته ؟ بسیاری از افراد این سوال را دارند که ضمانت اجرایی چک بهتر است یا سفته و در صورت عدم وصول، کدام یک ضمانت قانونی مناسب‌تری دارند؟در پاسخ باید بگوییم چک هم حقوقی و هم کیفری است اما سفته تنها جنبه حقوقی دارد به این معنا که صادر کننده چک بلا محل مجرم شناخته می‌شود اما عدم پرداحت سفته هنگام سررسید آن به هیچ عنوان جرم محسوب نمی‌گردد. البته لازم به ذکر است دادگاه حقوقی برای صادر کننده سفته حکم جلب و بازداشت صادر خواهد کرد اما این حکم جنبه کیفری نداشته و سوء پیشینه به حساب نمی‌آید. به همین دلیل ممکن است دارندگان چک برای وصول آن راحت‌تر به نتیجه برسند. نکته مهم دیگر این است که صدور گواهی عدم پرداخت چک به صورت رایگان انجام می‌گیرد اما واخواست سفته (اعتراض به عدم پرداخت سفته) دارای هزینه بوده و دارندگان سفته باید دو درصد از مبلغ سفته را بابت واخواست سفته پرداخت کنند.

    مطالبه زیان ناشی از قرارداد و خسارت تاخیر تادیه
    تعریف خسارت تادیه

    اگر کسی تعهد خود را در موعد مقرر انجام ندهد و درنتیجه این تأخیر متعهدله متضرر شود، متعهد باید خسارات ناشی از تأخیر را جبران کند که اگر تعهد مذکور وجه رایج باشد، آن را در اصطلاح (خسارت تأخیر تادیه) می‌گویند. در زبان حقوقدانان نیز واژه (خسارت تأخیر تادیه) در مواردی به کار می‌رود که موضوع تعهد، پرداخت وجه نقد رایج کشور باشد و اگر موضوع، تحویل کالا و خدمات یا پرداخت وجه نقد غیر رایج در کشور، مثل ارزهای بیگانه باشد، عنوان (خسارت ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیر در انجام تعهد) , را به کار می‌برند.

    بنابراین مقصود از خسارت تأخیر تادیه، موردی است که مربوط به پرداخت وجه نقد رایج باشد.

    قوانین مربوط به خسارت تاخیر تادیه

    خسارت تأخیر تادیه از زمان ایجاد در ایران تحت شرایط خاصی قرار گرفته و در سه مرحله، دارای سیر تحول حقوقی بوده است.

    الف) خسارت تأخیر تادیه در مقرّرات قبل از انقلاب.

    ب ) خسارت تأخیر تادیه در سال‌های بعد از انقلاب.

    ج ) خسارت تأخیر تادیه در قانون آیین دادرسی جدید.

    الف خسارت تأخیر تادیه در مقررات قبل از انقلاب
    مادّه ۲۲۸ ق.م ,  قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۱۸, مواد ۷۱۹ ـ ۷۲۷ به خسارت تأخیر تادیه یا خسارت دیرکرد اختصاص داشت و شرایط مطالبه و میزان خسارت تأخیر تادیه را بیان می‌کرد.
    ماده ۳۴ قانون ثبت، مواد ۳۶ و ۳۷ آیین نامه اجرایی ثبت.
    ماده ۱۱ قانون صدور چک مصوب ۱۳۵۵ .
    ماده ۳۰۴ قانون تجارت .

    نظام حقوقی بعد از انقلاب اسلامی در خصوص خسارت تاخیر تادیه به دو مرحله تقسیم می‌شود؛

    /۲- مرحله‌ی اول تا سال ۱۳۷۶ است که فقهای شورای نگهبان تاخیر تادیه را غیرشرعی و در نتیجه غیرقانونی می‌دانستند.

    بعد از انقلاب اسلامی، راجع به این موضوع که خسارت تاخیر تادیه قابل مطالبه است یا خیر، اختلاف‌نظر پیش آمد ودر نهایت شورای نگهبان طی نظریه‌ای در سال ۱۳۶۲ این امر را خلاف شرع اعلام کرد و به این ترتیب در عمل دادگاه‌ها از صدور حکم به تاخیر تادیه ممنوع شدند.

    فقهای شورای نگهبان در مورد خسارت تاخیر تادیه، چند بار اظهارنظر کرده‌اند و حتی در یکی از این نظریات در سال ۱۳۶۴ اعلام کردند که مطالبه‌ی مازاد بر بدهی بدهکار به عنوان خسارت تاخیر تادیه چنان‌چه حضرت امام(ره) نیزبه صراحت به این عبارت ( آن‌چه به حساب دیرکرد تادیه بدهی گرفته می‌شود ربا و حرام است) اعلام کرده‌اند، جایز نیست و احکام صادره بر این مبنا شرعی نیست.

    بنابراین مواد ۷۱۹ تا ۷۲۳ قانون آیین دادرسی حقوقی و سایر موادی که به‌طور متفرق احتمالا در قوانین در این باره موجود باشد، خلاف شرع انور است و قابل اجرا نیست. بنابراین در یک مقطع زمانی بعد از انقلاب خسارت تاخیر تادیه غیرشرعی اعلام شد.

    مبدأ محاسبه‌ی خسارت تأخیر تادیه

    هر چند با تصویب قانون آئین دادرسی مدنی جدید مصوب ۷۹ خصوصاً ماده‌ی ۵۲۲ آن اختلافات مربوط به مشروعیت یا عدم مشروعیت خسارت تاخیر تادیه پایان یافته است. اما محاکم در مورد اینکه خسارت یاد شده را از چه زمانی می‌باید محاسبه و مورد حکم قرار دهند هنوز هم با تردیدهایی مواجهند و صدور آراء متهافت در زمینه‌ی مبدأ محاسبه‌ی خسارت تاخیر تادیه ناشی از همین تردیدهاست.

    اما مسأله ای که در خصوص خسارت تأخیر تادیه بسیار مهم به نظر می‌رسد اینست که مبدأ محاسبه این خسارت از چه زمانی است و مدیون در صورت محکومیت به پرداخت خسارت تأخیر تادیه، این خسارت را باید از چه زمانی محاسبه و به دائن پرداخت نماید؟

    در پاسخ به این سوال باید دو حالت را از یکدیگر تفکیک نمائیم :

    اول- مواریکه طرفین درخصوص خسارت تأخیر تادیه در قرارداد یا به صورت شفاهی توافق نموده‌اند.

    دوم- مواردیکه طرفین توافقی نسبت به نرخ و میزان خسارت تاٌخیر تادیه ننموده اند.

    اول- توافق و تراضی در خصوص خسارت تأخیر تادیه
    به تجویز قسمت اخیر ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی که بیان می‌دارد:
    مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند
    در مورد مطالبات مالی چنانچه طرفین ضمن قرارداد یا به طور شفاهی ( با دلیل موجه ) در خصوص میزان خسارت تأخیر تادیه توافق نموده باشند. دادگاه خسارت تاٌخیر را بر مبنای توافق طرفین احتساب خواهد کرد.
    حکم قسمت اخیر ماده ۵۲۲ بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده قابل توجیه به نظر می‌رسد.
    هر چند مقررات ماده ۷۲۰ قانون آئین دادرسی مدنی سابق که در موارد وجود قرارداد بین طرفین ، مبدأ محاسبه‌ی خسارت تأخیر تادیه را صراحتاً تعیین نموده بود، در حال حاضر با تصویب قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۷۹ نسخ گردیده است، اما عبارت ذیل ماده ۵۲۲ آ.د.م و ماده واحده ی الحاقی به قانون عملیات بانکی بدون ربا به خوبی موید اینست که در حال حاضر نیز طرفین می‌توانند در خصوص مبدأ و میزان خسارت تأخیر تادیه با یکدیگر توافق نمایند.

    دوم- عدم توافق قبلی طرفین در مبدأ خسارت تأخیر تادیه
    در بسیاری از موارد طرفین در معاملات خود متعرض مبدأ محاسبه خسارت تأخیر تادیه نمی‌گردند و معمولاً این مطلب را به سکوت برگزار می‌کنند. حال سوال اساسی این است که در این گونه موارد چه زمانی را باید مبدأ محاسبه‌ی خسارت تأخیر تادیه دانست.
    در پاسخ به این سوال دو نظر اساسی را می‌توان ارائه نمود : نظر اول اینست که، مبداٌ محاسبه را زمان سررسید دین یا طلب فرض کرده و نظر دوم نیز اینست که مبداٌ محاسبه را از زمان مطالبه طلب توسط دائن فرض کنیم. البته مقررات پراکنده‌ای هم که پرداخت خسارت تأخیر تادیه را تجویز نموده‌اند قاعده‌ی عام الشمولی را در این باب وضع ننموده و آراء دادگاه‌ها هم در خصوص هر مورد متفاوت است.

    وصول مطالبات بانکی (لیزینگ ها، موسسات و شرکت ها)

    گرچه کلمه مطالبات غالبا به معنای حساب((بدهکاران))ویا((حسابهای دریافتنی)) به کارمی رود؛لکن درمعنای اعم خود((مطالبات))شامل،دوگروه اصلی((حسابهای دریافتنی))و((اسناددریافتنی))می باشد.

    دراین فصل حسابداری وکنترلهای داخلی مطالبات که شامل حسابهاواسناددریافتنی است،موردبحث قرارمی گیرد.

    مطالبات ازنظر امکان وصول یا عدم وصول به 3 دسته تقسیم میشود :

    الف ) حتمی الوصول : حتما وصول می شوند وامکان عدم وصول آنها صفر است.

    ب ) لاوصول : امکان وصول آنها تقریبا صفر وناممکن است.

    ج ) مشکوک الوصول :دروصول یاعدم وصول آنها مشکوک ومردودیم.

    حسابهای دریافتنی

    اصطلاح((حسابهای دریافتنی))یا((بدهکاران))بطورمعمول به معنای آن گروه ازمطالبات تجاری موسسه است که مستند به اسنادتجاری نیستند.ویابه عبارت دیگر:

    اقلامی که درحساب((بدهکاران))ویا((حسابهای دریافتنی))ثبت می شود،معمولاناشی ازفروش کالایاانجام خدمات به افرادوموسسات می باشدکه درمقابل آن سفته،برات ویاسنددیگری ازآنان دریافت نشده است.

    ازابهامی که درعبارت((حسابهای دریافتنی))هست نبایدغافل بود،زیرااصولاهرنوع طلبی که بدهکاردرقبال آن سندمعتبری به بستانکارنداده باشد،ازدیدگاه بستانکارحساب دریافتنی است.بطوری که می دانید حسابهای دریافتنی درترازنامه جزوداراییهای جاری طبقه بندی می شوند.

    ارزشیابی حسابهای دریافتنی

    درفروش نسیه غالباسعی می شودکه به وسیله تحقیق از منابع مختلف وهمچنین مطالعه صورتحسابهای مشتریان،فقط به اشخاصی که معتبرشناخته می شوندکالاوخدمات بطورنسیه فروخته شود.اماباوجودتمامی این تدابیرودقت فراوانی که هنگام فروش کالایاخدمت به افرادوموسسات به عمل می آیدبازهم ممکن است برخی ازحسابهای دریافتنی به حیطه وصول درنیایدوبه اصطلاح ((سوخت))شود.بنابراین،لازم است که در اجرای((اصل واقعیت))و((اصل تطابقبادرآمد))درپایان هردوره مالی آن دسته ازحسابهای دریافتنی که ((لاوصول))ویا((مشکوک الوصول))می باشند،شناسایی وثبتهای اصلاحی لازم انجام شود.

    چنانچه درارزشیابی دقیق حسابهای دریافتنی دقت کافی به کارنرود،ممکن است که صورتهای مالی تهیه شده طی دوره های مختلف،گمراه کننده باشندویابه عبارت دیگراین گونه صورتهای مالی واقعیت های موجودرانشان می دهد.بنابرای درارزیابی حسابهای دریافتنی بایدزیان های احتمالی ناشی از سوخت مطالبات برآوردوذخیره مناسبی برای آن منظور می شود.

    بدین ترتیب،مهمترین ذخیره ای که همیشه لازم وضروری می باشد((ذخیره مطالبات مشکوک الوصول))است.

    مبلغ ((ذخیره مطالبات مشکوک الوصول)) باچهارروش به شرح ذیل برآورده می شود:

    1)برآورد برمبنای خالص فروش های نسیه. 2)برآوردبرمبنای مجموع فروش های نقدونسیه. 3)برآوردبرمبنای درصدی ازمجموع حسابهای دریافتنی. 4)برآوردبرمبنای تحلیل زمانی حسابهای دریافتنی.

    اسناد دریافتنی

    اسناددریافتنی اعم ازاین که ازعملیات عادی تجاری یاسایرمعاملات ناشی می شوند،اسنادی هستندکه پرداخت آن بدون قیدوشرط بوده ومبلغ معینی توسط شخص متعهددرآنهاتصریح شده است؛ودرمقایسه باحسابهای دریافتنی سندیت قانونی بیشتری دارند.

    اسناددریافتنی درسایرکشورهای،بخصوص درکشورهایی که معاملات اعتباری درآنهابسیارتوسعه یافته است،انواع زیادوگوناگونی دارد،ولی درایران تنهاشامل برات وسفته است.اسناددریافتنی قابل دادوستدمی باشند؛به این معناکه دارنده سنددرقبال ادعاهای احتمالی طرفهای پیشین تعهدی ندارد.انتقال اسناددریافتنی ازطریق ظهرنویسی صورت می گیرد.اسناددریافتنی درترازنامه برحسب زمان وصول به عنوان دارایی جاری یاغیرجاری طبقه بندی می شوند. درموردارزشیابی اسناددریافتنی موجوددرپایان دوره،حسابداران یکی ازدورویه زیرراانتخاب می کنند:

    1)برای اسناددریافتنی مشکوک الوصول،ذخیره جداگانه ای پیش بینی نمی شود؛بلکه درمحاسبه ذخیره مطالبات مشکوک الوصول جمع مانده حسابهای بدهکاران واسناددریافتنی مبنای محاسبه قرارمی گیرد.

    2)برای اسناددریافتنی نیزحساب ذخیره جداگانه ای به نام ذخیره اسنادمشکوک الوصول دردفاترایجادشود.بطورکلی اسناددریافتنی هم ممکن است مانندحسابهای دریافتنی غیرقابل وصوصل گردد.اگردریک واحدتجاری ازاسناددریافتنی بطورمنظم وبه میزان قابل ملاحظه استفاده شودبایدمبالغی راکه احتمالاغیرقابل وصول خواهدشد-به روشهایی که درموردحسابهای دریافتنی(بدهکاران)اعمال شود-برآوردوذخیره مناسب برای آن ایجادنمود.رویه های به حساب ذخیره گرفتن نیزفوقابیان گردید.نحوه انعکاس اسناددریافتنی وذخیره مربوطه درترازنامه همانندحساب بدهکاران می باشد.

    سایرهزینه هاوذخیره های مرتبط باحسابهای دریافتنی

    عمده ترین مواردموجوددراین قسمت عبارت انداز((تخفیفات نقدی فروش))و((برگشت ازفروشوتخفیفات))

    الف)تخفیفات نقدی فروش

    برخی ازتولیدکنندگان وعمده فروشان درشرایط عادی تجاری به منظورتشویق مشتریان به پرداخت سریع بدهی های خود،(تخفیفات نقدی))اعطامی کنند.مثلااگریک واحدتجاری باشرط((ن/30-2/10))اقدام به فروش کند مفهومش این است که نسیه 30روزه امادرصورت واریزظرف 10روزمعادل2%ازمبلغ صورتحساب تخفیف اعطامی شود،ودرغیراین صورت،مبلغ کل صورتحساب راظرف30روزبایدپرداخت نماید.

    تخفیفات نقدی مربوط به فروش های نسیه یک دوره مالی ممکن است دردوره مالی آینده مورداستفاده قرارگیرد.بنابراین می بایست برمبنای تجارب حاصل ازسنوات گذشته،این مبلغ برآوردوذخیره لازم درحسابهامنظورشود.

    ب)برگشت ازفروش وتخفیفات

    درتعیین ارزش حسابهای دریافتنی این احتمال راهم بایددرنظرگرفت که برخی ازمشتریان کالاهای خریداری شده رارضایتبخش نیابند؛ویابه دلایلی مانندمعیوب بودن کالا،دیررسیدن کالایاکاهش قیمت کالای مورد معامله،کاستن ازخالص بدهی خودراخواستارشوند.تحقق یافتن((برگشت ازفروش وتخفیفات))بدین معناست که مبلغی که سرانجام ازمشتریان وصول خواهدشد،یعنی خالص ارزش بلزیافتنی مطالبات تجاری،کاهش خواهدیافت.حال چنانچه مبلغ((برگشت ازفروش وتخفیفات))قابل ملاحظه باشد،برآوردوبه حساب بردن آن لزطریق ثبت اصلاحی باعث بهبود اندازه گیری سوددوره می شود. بدین ترتیب واحدهای تجاری،به منظورجبران زیان ناشی ازبرگشت کالاویاکاه قیمت آن،درصدی ازدرآمدفروش راکه انتظار می رودنهایتامرجوع شودبرآورد.حسابی برای آن بازمی کنند.

    روشهای ثبت مطالبات مشکوک الوصول دردفاتر

    بطوکلی برای ثبت مطالبات مشکوک الوصول دردفاتراز2روش استفاده میشود.

    یکی روش حذف مستقیم ودیگری استفاده ازحساب ذخیره مطالبات مشکوک الوصول .

    الف)روش حذف مستقیم

    برخی ازواحدهای تجاری هزینه سوخت مطالبات راتنهاهنگامی به حساب می آورندکه مطالبات مشخصی سوخت شود.دراین روش حساب دریافتنی غیرقابل وصول،بابدهکارکردن هزینه مطالبات مشکوک الوصول وبستانکارکردن حسابهای دریافتنی حذف می شود.

    ب)روش استفاده ازذخیره مطالبات مشکوک الوصول

    دراین روش،بااستفاده ازهریک ازچهارشیوه تشریح شده،مبلغ مطالبات مشکوک الوصول رامحاسبه نموده وبرای ثبت آن دردفترروزنامه،حساب هزینه مطالبات مشکوک الوصول رابدهکارنموده وحساب ذخیره مطالبات مشکوک الوصول رابستانکار می  نماییم.

    روش های محاسبه مطالبات مشکوک الوصول

    به چهار روش امکان پذیر است :

    الف ) روش درصدی از حسابهای دریافتنی

    ب  )  روش درصدی از فروش های نسیه

    ج   ) روش تجزیه سنی حسابهای دریافتنی

    د   ) روش  بررسی موردی

    الف ) روش درصدی از حسابهای دریافتنی :

    براساس این روش درپایان دوره مالی معمولا درصدی از حسابهای دریافتنی باتوجه به تجارب سالهای گذشته به عنوان ذخیره مطالبات مشکوک الوصول اختصاص می یابد.

    تذکر اول : هزینه مطاالبات مشکوک الوصول یک حساب موقت وسود وزیانی است ولازم است درپایان دوره مالی به منظور رعایت اصل تطابق (تخصیص ) باید به سود/زیان بسته شود.این هزینه در دردیف هزینه های عمومی واداری به سود وزیان منتقل میشود.

    تذکر دوم : حساب ذخیره مطالبات مشکوک الوصول دارای مانده بستانکار است وبه منظور رعایت اصل واقعیت می بایستی درترازنامه درردیف داراییهای جاری به صورت کاهنده درزیر حساب های دریافتنی نوشته شود.

    ب  )  روش درصدی از فروش های نسیه : مطابق این روش درپایان دوره مالی درصدی ازفروش های نسیه موسسه جهت مطالبات مشکوک الوصول درنظر گرفته میشود.

    ج   ) روش تجزیه سنی حسابهای دریافتنی : دراین روش عمر حسابهای دریافتنی مورد بررسی قرار می گیرد .معمولا احتمال وصول مطالباتی که مدت زمان طولانی ازسررسیدشان سپری شده است کم وغالبا ناممکن است. تعدیل مانده حساب ذخیره مطالبات مشکوک الوصول در پایان دوره مالی  به این شکل است که : این حساب یک حساب دائمی وترازنامه ای است یعنی مانده حساب ذخیره مطالبات مشکوک الوصول درپایان دوره مالی می بایستی تعدیل وبه روز شود سپس به دوره مالی بعد انتقال یابد.

    د   ) روش  بررسی موردی : تقریبا بهترین روش برای محاسبه ذخیره لازم برای مطالبات مشکوک الوصول به این صورت است که حسابهای دریافتنی موسسه مورد به مورد تجزیه وتحلیل شده وبرای هریک میزان مشخصی جهت مطالبات مشکوک الوصول منظور می گیرد.

    اخذ تامین خواسته و توقیف اموال
    تامین خواسته

    اجرای قرار تامین خواسته در اصطلاح حقوقی بدین معناست که خواهان می‌تواند از همان ابتدا با بازداشت خواسته دعوا، از نقل و انتقال یا جابجا کردن یا مخفی کردن خواسته خود جلوگیری کند تا در صورت صدور حکم علیه خوانده، بتواند خواسته خود را به راحتی به دست بیاورد. در واقع خواهان می‌خواهد به وسیله اجرای قرار تامین خواسته، از اموال و حقوقش که در اختیار خوانده است محافظت کند تا پس از اینکه دادگاه به نفع او رای داد، برای در اختیار گرفتن آنها با مشکلی مواجه نشود.

    به عنوان مثال شخصی اتومبیلی را از دیگری خریداری می‌نماید و پول آن را نیز به فروشنده پرداخت می‌کند اما فروشنده سند اتومبیل را به نام او نمی‌زند. در اینجا خریدار برای اینکه فروشنده، آن ماشین را با همان سند دوباره به شخص دیگری نفروشد، تقاضای صدور قرار تامین خواسته می‌نماید تا به این وسیله از نقل و انتقال ماشین جلوگیری کند و پس از صدور حکم، بدون هیچ مشکلی سند به نام او شود. قانونگذار در ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی موارد صدور قرار تامین خواسته را نام برده که در این موارد دادگاه مکلف به صدور قرار تامین خواسته است. این موارد عبارتند از: دعوا مستند به سند رسمی باشد. خواسته در معرض تضییع و تفریط باشد.

     

    در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون، دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین می‌باشد.

    خواهان خسارتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد شود را نقداً به صندوق دادگستری بپردازد.
    به علاوه، در مواردی که طلبکار ادعا کند که مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود را دارد(ماده ۲۱۸ مکرر قانون مدنی) و یا برای توقیف ترکه در مدت تحریر آن (ماده ۲۲۱ قانون امور حسبی) نیز قرار تامین خواسته صادر می‌شود.

    نحوه ی اجرای قرار تامین خواسته

    تامین طبق ماده ۱۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی، به معنای توقیف اموال اعم از منقول یا غیر منقول است. اجرای قرار تامین خواسته ممکن است بدون نیاز به اقدامات مرجع اجرا صورت گیرد؛ به این معنا که خوانده پس از آگاهی از صدور قرار تامین خواسته، حسب مورد مالی را که باید بازداشت شود یا یکی از اموال خود را برای توقیف به اجرای احکام معرفی می‌کند اما در اکثر موارد قرار تامین خواسته با اقدامات قانونی به خوانده تحمیل می‌شود.

    نکته مهم این است که اجرا قرار تامین خواسته با اجرای احکام قطعی تفاوت زیادی ندارد زیرا قرار تامین خواسته با بازداشت مال، اجرا شده تلقی می‌گردد اما در اجرای احکام قطعی پس از بازداشت مال، حسب مورد آن را به محکوم‌له می‌دهند و یا به فروش می‌رسانند و از حاصل فروش آن، محکوم‌به وصول و به محکوم‌له داده می‌شود.

    ارتباط بین ابلاغ و اجرای قرار تامین خواسته

    قرار تامین، باید فوری به خوانده ابلاغ و پس از آن اجرا شود(م۱۱۷ق.آ.د.م) البته باید توجه داشت که هدف تامین خواسته در امنیت قرار دادن خواسته است و تاخیر در اجرای این قرار ممکن است دستیابی به این هدف را غیر ممکن سازد. بنابراین قانون آئین دادرسی مدنی، ابلاغ فوری قرار تامین خواسته را لازم دانسته است و در مواردی که ابلاغ فوری قرار ممکن نباشد و تاخیر در اجرای قرار موجب تضییع یا تفریط خواسته شود، به درخواست خواهان ابتدا قرار تامین خواسته اجرا می‌شود و سپس ابلاغ صورت می‌گیرد.

    قواعد اجرای قرار تامین خواسته

    اجرای این قرار جز در مواردی که در قانون آیین دادرسی مدنی استثنا شده به همان ترتیبی خواهد بود که در قانون اجرای احکام مدنی به آن اشاره شده است.(م۱۲۶ق.آ.د.م) بنابراین پس از صدور قرار تامین خواسته، مدیر دفتر دادگاه، یکی از مامورین اجرا را مامور ابلاغ و اجرای حکم مطابق قانون اجرای احکام مدنی می‌نماید. اجرای قرار تامین خواسته در مواردی که قانون آیین دادرسی مدنی رعایت می‌شود، صورت‌های مختلفی دارد:

    تامین عین معین

    هرگاه خواسته مثلاً یک ماشین معین باشد و امکان بازداشت آن وجود داشته باشد، باید همان مال بازداشت شود مگر در مواردی که طرفین، توافق به توقیف مال دیگری بنمایند.(م۱۲۴ق.آد.م) البته در مواردی که خواسته معین است اما بازداشت آن ممکن نیست(مثل جواهری که خوانده آن را مخفی کرده) معادل قیمت آن از سایر اموال خوانده بازداشت می‌شود.(م۱۲۳ ق.آد.م)

    تامین محصول املاک و باغ‌ها

    محصول املاک و باغ‌ها خواه جمع آوری شده باشد یا نشده باشد، به مقدار دو سوم سهم خوانده قابل بازداشت است.(م۱۲۷ق.آ.د.م) البته منظور از املاک در اینجا، با توجه به ادامه ماده که صرفاً از محصولات کشاورزی بحث می‌کند، املاک زراعی است. به موجب ماده ۱۲۷ اگر محصول جمع آوری شده باشد، مامور اجرا سهم خوانده را مشخص و توقیف می‌نماید. اگر محصول جمع آوری نشده باشد، برداشت آن خواه یک بار و یا چند بار باید با حضور مامور اجرا به عمل آید. خوانده باید مامور اجرا را از زمان برداشت محصول باخبر کند. مامور اجرا حق هیچ گونه دخالتی در امر برداشت محصول ندارد و فقط برای تعیین میزان محصولی که جمع آوری می‌شود حاضر خواهد شد. هم چنین حضور خواهان یا نماینده او نیز در موقع برداشت محصول جایز است.

    رعایت مستثنیات دین

    در کلیه مواردی که تامین مالی، منتهی به فروش آن گردد؛ رعایت مقررات مربوط به مستثنیات دین الزامی است.(م۱۲۹ق.آ.د.م) با توجه به این نکته هرگاه خواسته مال معینی باشد،(مانند یک اتومبیل مشخص) اگر چه از مستثنیات دین شمرده شود، توقیف آن مجاز است.(م۵۲۷ ق.آ.د.م) زیرا بازداشت منتهی به فروش آن مال نمی‌شود و عین آن در صورت صدور رای قطعی به نفع خواهان، به او داده می‌شود.

    آثار اجرای قرار تامین خواسته

    اجرای قرار تامین خواسته دارای آثاری نسبت به طرفین دعوا و اشخاص دیگر بدنبال دارد که در زیر به آن اشاره می‌شود:

    اثر تامین خواسته نسبت به مدعی
    بعد از توقیف مال مورد تامین، نقل و انتقال آن ممنوع است.(م۵۶ق.ا.ا.م) در صورتی که خوانده مال توقیف شده را انتقال دهد، خواهان می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای ابطال چنین انتقالی را بنماید.

    اثر تامین نسبت به مدعی علیه
    الف) تصرف خوانده در مالش(که توقیف شده) محدودتر از گذشته خواهد بود، به عنوان مثال دیگر نمی‌تواند آن مال را بفروشد. اما به هر حال می‌تواند از منافع مال خود استفاده کند، مثلاً در خانه‌اش که توقیف شده سکونت بنماید.
    ب) شخصی که مالش بازداشت شده(خوانده)، حق دارد خسارات ناشی از اجرای قرار تامین خواسته را در صورتی که خواهان به موجب حکم قطعی محکوم‌به بطلان دعوا شود، از او مطالبه کند(م۱۲۰ق.آ.د.م) نکته مهم در این مورد آن است که خوانده باید خسارات وارده را از دادگاه صادر کننده قرار تامین خواسته مطابق ماده ۱۲۰ قانون فوق مطالبه نماید، تا دادگاه در صورت احراز ورود خسارت به او، خواهان را محکوم‌به پرداخت خسارت بنماید.

    اثر تامین نسبت به سایر اشخاص
    شخصی که مال خوانده در دست اوست یا خوانده از او طلبکار است و همین مال یا طلب، جهت توقیف به دادگاه معرفی و دادگاه نیز قرار توقیف آن مال را صادر نموده باشد، در این صورت از تاریخ ابلاغ قرار تامین خواسته به این شخص، او حق پس دادن مال یا پرداخت بدهی‌اش را به خوانده ندارد.

    توقیف اموال

    واژه توقیف در لغت به معنای بازداشت کردن، از حرکت بازداشتن و در جایی نگاه‌ داشتن آمده و اموال نیز، جمع مال بوده و در لغت به معنی دارایی است. محکوم‌‌علیه نیز به شخصی گفته می‌شود که حکم، به ضرر او صادر شده است. به این‌ترتیب روشن می‌شود که توقیف اموال محکوم‌علیه، بازداشت دارایی‌های شخصی است که حکم، به ضرر او صادر شده است.

    اقسام توقیف اموال محکوم‌علیه

    توقیف اموال شخصی که حکم، به ضرر او صادر شده است، بر دو نوع توقیف تأمینی و توقیف اجرایی است.

    توقیف تامینی

    وقتی حکمی صادر می‌شود، برای به اجرا درآوردن آن، شرایطی لازم است؛ یکی از آن شرایط، این است که باید برای حکم، اجرائیه صادر شود و این اجراییه به محکوم‌علیه، ابلاغ شود. بر طبق ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی، همین ‌که اجرائیه به محکوم‌علیه ابلاغ شد، او موظف است ظرف ۱۰ روز، مفاد آن را اجرا کند؛ اما کاملا روشن است که احتمال دارد، محکوم‌علیه در این مهلت ۱۰ روزه، اموال خود را به دیگران انتقال دهد یا آنها را مخفی کند یا از بین ببرد یا به ‌طور کلی، اقدامی انجام دهد که محکوم‌له نتواند به حق خود برسد. بر همین اساس، تبصره یک ماده ۳۵ قانون اجرای احکام مدنی، مقرر کرده است که محکوم‌له می‌تواند حتی قبل از تمام شدن مهلت ۱۰ روزه محکوم‌علیه، اموال او را برای توقیف، معرفی کند که به این توقیف، توقیف تأمینی یا توقیف احتیاطی می‌گویند.

    توقیف اجرایی

    همان‌طور که اشاره شد، محکوم‌علیه موظف است ظرف ۱۰ روز بعد از ابلاغ اجرائیه، آن را اجرا کند اما ممکن است که او در این مهلت، حکم را اجرا نکرده و به هیچ ‌یک از وظایف جایگزین دیگر نیز عمل نکند؛ در چنین وضعی بر طبق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم‌له می‌تواند درخواست کند تا معادل محکوم‌به، از اموال محکوم‌علیه توقیف شود. در این ‌صورت، بدون تأخیر، اقدام به توقیف اموال محکوم‌علیه خواهد شد که به این توقیف، توقیف اجرایی گفته می‌شود.

    چگونگی توقیف اموال محکوم‌علیه

    قانون اجرای احکام مدنی، مقررات مربوط به توقیف اموال را بر اساس منقول یا غیر‌منقول بودن مال، بیان کرده است؛ به همین علت ابتدا باید مفهوم مال منقول و مال غیر‌منقول، مورد بررسی قرار گیرد.همانند بسیاری از چیزها، برای مال هم تقسیم‌بندی‌های متعددی وجود دارد. یکی از این تقسیم‌بندی‌ها، تقسیم اموال به منقول و غیرمنقول است.

    1. اموال منقول:اموالی هستند که می‌توان آنها را از محلی به محل دیگر منتقل کرد؛ بدون این ‌که به خود مال یا محل استقرار آن، صدمه‌ای وارد شود، برای مثال اشیایی از قبیل کتاب و لباس از اموال منقول محسوب می‌شوند.
    2. اموال غیرمنقول:اموالی هستند که نمی‌توان آنها را از محلی به محل دیگر منتقل کرد؛ به طوری که در خود مال یا محل استقرارش، صدمه‌ای به‌ وجود نیاید. برای مثال، دیوار، ساختمان و از همه مهمتر، زمین، مال غیر‌منقول محسوب می‌شوند.

    با روشن شدن مفهوم مال منقول و مال غیر‌منقول، می‌توان چگونگی توقیف اموال را مورد بررسی قرار داد.

    توقیف اموال منقول

    مقررات مربوط به توقیف اموال منقول، در هفت بخش قابل بررسی است که عبارتند از:

    اصل توقیف اموال منقول در محل سکونت یا محل کار محکوم‌علیه

    بر اساس ماده ۶۲ قانون اجرای احکام مدنی، زمانی ‌که محل سکونت یا محل کار محکوم‌علیه مشخص شود، اصل بر آن است که اموال و اشیای موجود در آن، متعلق به محکوم‌علیه است؛ زیرا عادت بیشتر مردم این است که اموالشان را نزد خودشان نگهداری می‌کنند. به عبارت دیگر، برای آن‌ که اموال موجود در این مکان‌ها، متعلق به محکوم‌‌علیه محسوب شود، دلیل خاصی لازم نیست و تعلق نداشتن چنین اموالی به محکوم‌علیه است که دلیل می‌خواهد و باید آن را اثبات کرد.

    اصل تعلق اموال اختصاصی زنان به زن و تعلق اموال اختصاصی مردان به مرد

    بر اساس ماده ۶۳ قانون اجرای احکام مدنی، اگر محل سکونت محکوم‌علیه، محل سکونت همسر او نیز باشد، اموال موجود در آن محل، در سه دسته قابل تقسیم‌بندی است:

    1. دسته‌ اول: اموالی که معمولاً زنان به طور اختصاصی از آنها استفاده می‌کنند؛ مثل جواهرات زنانه یا لباس عروس. در این حالت، اصل بر آن است که این اموال، متعلق به زنِ ساکن در آن محل است؛ یعنی اگر کسی ادعا کند که این اموال به آن زن، تعلق ندارد، باید دلیل بیاورد و ادعای خود را اثبات کند؛ در غیر این ‌صورت اموال مذکور، متعلق به آن زن خواهد بود.
    2. دسته‌ دوم: اموالی که معمولاً مردان به طور اختصاصی از آنها استفاده می‌کنند؛ مثل ریش‌تراش یا انگشتر مردانه. در این حالت، اصل بر آن است که این اموال، متعلق به مردِ ساکن در آن محل است و خلاف این مطلب است که باید به اثبات برسد.
    3. دسته‌ی سوم: اموالی که جزو هیچ یک از دو دسته قبل، محسوب نمی‌شوند: در این حالت، اصل بر آن است که این اموال بین زن و مرد مشترک است؛ یعنی هم به زن و هم به مرد، تعلق دارد.

    بنا بر آنچه گفته شد، در مورد اموال موجود در محل سکونت زن و شوهر، هم باید نوع مال و هم جنسیت محکوم‌علیه را در نظر گرفت و سپس مشخص کرد که آیا مال مورد نظر، قابل توقیف است یا خیر.

    عدم توقیف اموالِ در تصرف اشخاصی غیر از محکومٌ‌علیه

    بر اساس ماده ۶۱ قانون اجرای احکام مدنی، اگر مالی که برای توقیف در نظر گرفته شده است، در تصرف شخصی به غیر از محکوم‌علیه باشد و آن شخص، خود را، مالک آن مال بداند یا آن مال را متعلق به شخص دیگری – البته به غیر از محکوم‌علیه – معرفی کند، توقیف آن مال، امکانپذیر نخواهد بود؛ البته کاملاً بدیهی است که اگر آن شخص، آن مال را متعلق به محکوم‌علیه معرفی کند، توقیف آن مجاز است.

    مستثنیات از توقیف

    اگرچه محکو‌م‌‌له حق دارد اموالی را که متعلق به محکوم‌علیه است، توقیف کند اما قانونگذار به طور استثنایی و با توجه به نیازهای محکوم‌‌علیه و خانواده او، برخی از اموال را غیرقابل توقیف معرفی کرده است؛ به عنوان مثال وسیله نقلیه غیرقابل توقیف است.

    صورت برداری از اموال منقول

    طبق ماده ۶۷ قانون اجرای احکام مدنی، دادورز موظف است قبل از توقیف اموال منقول، صورتی از اموال که در‌ بردارنده ویژگی‌ها و اوصاف کامل اموال باشد، تنظیم کند. بر اساس ماده ۷۱ این قانون، صورت مذکور را دادورز و سایر افراد حاضر در محل، امضا خواهند کرد.

    ارزیابی اموال منقول

    بر اساس ماده ۷۳ قانون اجرای احکام مدنی، لازم است اموال منقول، حین توقیف از نظر ارزش مالی، مورد ارزیابی قرار گیرند؛ قیمتی که در این مرحله تعیین می‌شود، باید در صورت اموال درج شود.

    حفاظت از اموال منقول توقیف شده

    بر اساس ماده ۷۷ قانون اجرای احکام مدنی، اموال منقولی که توقیف می‌شوند، باید در همان‌ جایی که هستند، نگهداری شوند؛ مگر آن ‌که انتقال آنها به محل دیگر، ضرورت داشته باشد. البته ماده ۷۸ این قانون مقرر کرده است که برای حفاظت از اموال منقول توقیف‌شده، شخص مسئول و قابل اعتمادی نیز معین می‌شود.

    توقیف اموال غیر منقول

    چگونگی توقیف اموال غیرمنقول، کاملاً با توقیف اموال منقول متفاوت است؛ در توضیح این مطلب باید گفت که توقیف مال غیرمنقول، به وضعیت ثبت آن مال در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وابسته است. در هر ‌حال، مقررات مربوط به توقیف اموال غیر‌منقول را می‌توان در ۶ بخش مورد بررسی قرار داد که عبارتند از:

    • توقیف اموال غیرمنقول ثبت‌شدهبراساس ماده ۹۹ قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه مال غیرمنقولی توقیف شود، باید به اداره‌ ثبت محلی که مال غیرمنقول در آنجا واقع است، اطلاع داده شود. بر طبق ماده ۱۰۰ همین قانون، اداره ثبت محل، در صورتی‌ که آن مال، به نام محکوم‌علیه به ثبت رسیده باشد، بازداشت آن مال را در «دفتر املاک» درج می‌کند و به مسئولان اجرای حکم نیز اطلاع می‌دهد که آن مال، به نام محکوم‌علیه، ثبت شده است همچنین اگر آن مال در جریان ثبت شدن به نام محکوم‌‌علیه باشد، اداره ثبت، بازداشت آن مال را در «دفتر املاک بازداشتی» درج می‌کند و به مسئولان اجرای حکم نیز اطلاع می‌دهد. در مقابل، اگر مال غیرمنقول، به نام شخص دیگری به غیر از محکوم‌علیه به ثبت رسیده باشد، اداره ثبت، فوراً مسئولان اجرای حکم را در جریان می‌گذارد تا به حق و حقوق صاحبان آن مال، لطمه‌ای وارد نشود.
    • توقیف اموال غیرمنقول ثبت‌نشده

    در بعضی از مناطق کشور، ممکن است اشخاص، به ثبت اموال غیرمنقول خود اقدام نکرده باشند؛ به عنوان مثال، ممکن است شخصی، قهوه‌خا‌نه‌ای در بین راه ساخته و در آن فعالیت کند و در عین حال، برای ثبت آن نیز اقدامی انجام نداده باشد؛ به همین دلیل، کاملا طبیعی است که این مال غیرمنقول، هیچ گونه سابقه ثبتی نداشته باشد.بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف چنین اموالی (اموال غیرمنقول فاقد سابقه ثبت) زمانی مجاز است که محکوم‌علیه، در آن، «تصرفِ مالکانه» داشته یا این‌ که به موجب حکم نهایی، مالک آن مال شناخته شده باشد. البته اگر به  موجب حکمی، محکو‌م‌علیه مالک آن مال شناخته شده اما آن حکم، هنوز نهایی نشده باشد، می‌توان آن مال را به عنوان اموال متعلق به محکوم‌علیه توقیف کرد اما تا زمانی‌ که حکم مذکور (که محکوم‌علیه را مالک شناخته است) نهایی نشود، مال غیرمنقول، فقط در توقیف می‌ماند و محکوم‌له نمی‌تواند درخواست کند که از این مال، محکوم‌به، به او پرداخت شود.

    • توقیف عواید مال غیرمنقول 

    بر اساس ماده ۱۰۲ قانون اجرای احکام مدنی، اگر مال غیرمنقول، عوایدی داشته باشد، به ‌قدری که عواید یک سال آن، برای پرداخت محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی کافی باشد، عینِ (خودِ) مال، توقیف نمی‌شود و فقط عواید آن مال، مورد توقیف قرار می‌گیرد تا محکوم‌به از آن پرداخت شود؛ البته به شرط آن ‌که محکو‌م‌‌علیه به این ‌کار راضی باشد؛ به عنوان مثال، اگر محکوم‌‌علیه زمینی داشته باشد که برای اجاره‌ آن در سال، ۱۰ میلیون تومان می‌پردازند، به شرط آن ‌که محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی، از این مبلغ تجاوز نکند و محکوم‌علیه هم، به توقیف عواید این زمین راضی باشد، صرفاً عواید زمین، توقیف خواهد شد.

    • صورت‌برداری از اموال غیرمنقول

    بر اساس ماده ۱۰۵ قانون اجرای احکام مدنی، دادورز موظف است که بعد از توقیف اموال غیرمنقول، صورتی از این اموال تهیه کند. ماده ۱۰۶ این قانون هم مشخص کرده است که صورت مزبور باید شامل چه اطلاعاتی باشد.

    • ارزیابی اموال غیرمنقول

    طبق ماده ۱۱۰ قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابی اموال غیرمنقول، بر اساس همان مقرراتی است که بر طبق آنها، ارزیابی اموال منقول، انجام می‌شود.

    حفاظت از اموال غیرمنقول توقیف‌شده

    چگونگی حفاظت در این مورد، بستگی به این دارد که مال توقیف‌شده، خودِ مال غیر‌منقول است یا عواید آن؛ به همین ‌جهت، این موضوع، باید در دو بخش جداگانه مورد بررسی قرار گیرد:

    • حفاظت از خود مال غیرمنقول

    مال غیرمنقولی که توقیف می‌شود، در تصرف مالک آن مال است یا آن ‌که شخص دیگری غیر از مالک، آن مال را در تصرف خود دارد. بر اساس ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی، بعد از نوشتن صورت مال و ارزیابی آن، مال غیرمنقولِ توقیف‌شده موقتا به همان شخصی تحویل داده می‌شود که تا به حال، متصرف آن بوده است؛ این شخص هم، موظف است مال را همان‌طور که تحویل گرفته است، در زمان مقتضی، به صاحب آن بازگرداند.

    • حفاظت از عواید مال غیرمنقول

    بر اساس ماده ۱۱۲ قانون اجرای احکام مدنی، اگر مالی که توقیف شده است، عواید مال غیرمنقول باشد، طرفین می‌توانند شخص قابل اعتمادی را با توافق هم انتخاب کنند و عواید مال را به او بسپارند؛ اما اگر طرفین نتوانند با‌ هم به توافق برسند، خود دادورز، شخص قابل اعتمادی را برای این‌ کار معین می‌کند. البته باید توجه داشت که اگر عواید مال، «وجه نقد» باشد، باید آن را به مسئولان اجرای حکم تحویل داد.به هر‌حال، با توقیف اموال محکوم‌علیه، چه منقول و چه غیرمنقول، محکو‌م‌‌له می‌تواند از این اموال، حق خود را به دست آورد.

    مطالبه اجرت المثل و ایام تصرف
    اجرت المثل ایام تصرف چیست؟

    از تعریف حقوقی اجرت المثل چنین بر می آید که به مبلغی که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود، اجرت المثل می گویند. میزان اجرت المثل بسته به شرایط روز و شدت استفاده و نوع مال و … تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید.  اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد اما در مقابل، مفهوم اجرت المسمی قرار دارد که مبلغ مورد توافق طرفین است.

    اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

    همانطور که می دانیم بنابر قوانین حقوقی تمامی شریکان یک مال مشاعی به تناسب سهم خود در تمام اجزاء آن مال شریک هستند و هریک برای دخل و تصرف مادی در مال مشاعی، باید اجازه دیگر شرکاء یا وراث را نیز داشته باشند.

    با این حال مواردی وجود دارد که برخی از شرکاء یا وراث بدون اجازه دیگر سهامداران اقدام به دخل و تصرف در مال می نمایند. در این صورت سایر شرکاء می توانند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را به دادگاه ارائه نمایند و نسبت به محاسبه اجرت المثل ایام تصرف توسط دادگاه تقاضا کنند.

    شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

    سه شرط وجود دارد تا خواهان بتواند نسبت به مطالبه اجرت المثل اقدام نماید:

    بنابه دستور خوانده عمل انجام شده باشد؛

    از لحاظ عرفی، اجرتی برای آن عمل وجود داشته باشد؛

    قصد تبرعی از سوی عامل برا عمل وجود نداشته باشد.

    مواد قانونی اجرت المثل ایام تصرف

    از آنجاییکه اسلام توصیه اکید بر عدم مزاحمت و ایجاد ضرر و زیان برای دیگران دارد، اصل مطالبه اجرت المثل به مفهوم آیه شریفه لاضرر و لاضرار فی الاسلام باز می گردد. طبق اصل ۴۰ قانون اساسی نیز، هیچ کسی نمی تواند به واسطه حق خویش به کسی ضرری رسانده و به منافع دیگران تجاوز کند. همچنین در ماده  قانون ۳۰ قانون مدنی، اجازه تصرف و انتفاع در هر مالی به مالک آن مال داده شده است. لذا، طبق همین ماده و ماده ۳۲۸ قانون مدنی، هر کسی که مال کسی دیگر را تلف نمایند باید مثل آن یا مبلغ آن را پرداخت نماید.

    بنابر قوانین بالا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، از حقوق قانونی مالک است و منتفع باید نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.

    مبانی حقوقی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

    در بیان این دعوا، اطلاع از چند مفهوم ضرورت دارد. در واقع، برای تحقق امر تصرف، وجود ارکان و شرایطی به ترتیب زیر ضروری است:

    مادی: رکن مادی به عنوان مهمترین رکن این دعوی، به معنی استیلا بوده و باید به نحوی باشد که سلطه فرد بر مال از طریق مباشرت یا با واسطه مشاهده گردد.

    معنوی: این رکن به انتفاع از ملک به سود خود دلالت دارد.

    استمرار در تصرف: بدین صورت که استیلاء برای مدتی باشد به صورتی که از لحاظ عرفی بتوان بر آن تصرف اطلاق نمود.

    علنی بودن تصرف: بدین صورت که کیفیت تصرف نشان دهنده اعمال تصرف از سوی خوانده بر آن مال باشد.

    ارکان دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

    ارکان طرح دعوای مطالبه اجرت المثل به صورت زیر می باشد:

    الف) خواهان که به عنوان موجر دعوی را مطرح می نماید، مالک یا ذی نفع در ملک باشد.

    ب) مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.

    ج) تصرف خوانده در عین اجاره به یکی از این دو صورت انجام گرفته باشد:

    مالک یا موجر رضایت به تصرف مستأجر نداشته باشد. در این صورت مستآجر به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، حتی در صورت عدم استیفای منفعت، الزام دارد.

    مالک یا موجر موافق ادامه تصرف مستأجر بر ملک باشد. در این صورت اگر مستأجر، استیفای منفعت بر ملک داشته باشد، باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید. باید توجه داشت که در مورد املاک تجاری و مغاره ها، مطالبه اجرت المثل تطابقی با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نداشته و مطالبه اجرت المثل به دعاوی املاک غیر تجاری مربوط می شود. در املاک تجاری بر مبنای قانون فوق، مستأجر ملزم به پرداخت اجرت المسمی می باشد.

    نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف

    همانطور که ذکر شد، محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به عوامل مختلفی بستگی دارد. فرمول محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به صورت دقیق قابل تعیین نمی باشد. بلکه پس از اقامه دعوی، کارشناس با در نظر گرفتن شرایط مختلف اقدام به تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف می نماید.

    مطالبه دیه و خسارات بدنی

    هزینه‌های زندگی به قدری بالا رفته است که برخورد ساده دو وسیله نیز می‌تواند هزینه‌های زیادی را به هر دو طرف تحمیل کند؛ آنقدر زیاد که باعث شود یکی علیه دیگری شکایت کند و مقصر، ناتوان از جبران خسارت راهی زندان شود. بیمه وسیله نقلیه راهکاری است که باعث می‌شود غم پرداخت و دریافت خسارت به دل هیچ‌یک از طرفین نماند. اما به هر حال برای دریافت آن نیز شرایط و ساختاری لازم است. در تبصره ۲ ماده ۱ قانون اصلاح قانون بیمه اجباری آمده است: «مسئولیت دارنده وسیله نقلیهه  مانع از مسئولیت شخصی که حادثه منسوب به فعل یا ترک فعل اوست، نیست». یعنی در جبران خسارت با بیمه هم پای مقصر حادثه گیر است.

    مالک کسی است که سوار خودرو شده است

    بد نیست بدانید که برابر تبصره ۱ ماده ۱ قانون «اصلاح قانون بیمه اجباری مسئولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی در مقابل شخص ثالث»، دارنده همان مالک یا متصرف وسیله نقلیه است و هر کدام آنها بیمه‌نامه موضوع این ماده را تحصیل کند تکلیف از دیگری ساقط می‌شود. البته در ماده ۱۹ قانون فوق، دارنده کسی است که از وسیله نقلیه استفاده می‌کند و باید بیمه‌نامه وسیله را همراه داشته باشد. براساس مفهوم این ماده، دارنده مسئول جبران زیان‌هایی است که بر اثر وسیله نقلیه، یدک،، تریلر یا از محمولات آنها به اشخاص ثالث وارد می‌شود.

    بیمه‌گر باید خسارت بدهد

    در حوزه پرداخت خسارت از سوی بیمه، ‌برای قانون تفاوتی ندارد که چه اتفاقی رخ داده؛ مهم حادثه ایجاد شده و خسارت به بار آمده است و بیمه باید تمام خسارت را تا ریال آخر پرداخت کند. این مورد در ماده ۱۶ قانون اصلاح قانون بیمه اجباری مسئولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه پیش‌بینی شده است. در این قانون آمده است: در حوادث رانندگی منجر به صدمات بدنی غیر از فوت، بیمه‌گر وسیله نقلیه مسبب حادثه یا صندوق تامین خسارت‌های بدنی حسب مورد موظفند پس از دریافت گزارشش کارشناس راهنمایی و رانندگی یا پلیس راه و در صورت لزوم، گزارش سایر مقامات انتظامی و پزشکی قانونی بلافاصله حداقل ۵۰ درصد از دیه تقریبی را به اشخاص ثالث زیان‌دیده پرداخت کنند و باقیمانده آن را پس از معین شدن میزان قطعی دیه بپردازند.

    صندوق تامین خسارات بدنی

    کم نیستند مواردی که شرکت‌های بیمه زیر بار مسئولیت جبران خسارت نمی‌روند. مواردی مانند تمام شدن مدت بیمه‌نامه یا بیمه نبودن خودرو از این موارد است. در اینجا پای صندوق تامین خسارت بدنی به میان می‌آید و این صندوق خسارت را پرداخت می‌کند. این مورد در ماده ۱۰ قانون جدید درج شده است. این ماده قانونی می‌گوید: «به منظور حمایت از زیان‌دیدگان حوادث رانندگی، خسارت‌های بدنی وارد به اشخاص ثالث که به علت فقدان یا انقضای بیمه‌نامه، بطلان قرارداد بیمه، تعلیق تامین بیمه‌گر، فرار کردن یا شناخته نشدن مسئول حادثه یا ورشکستگی بیمه‌گر قابل پرداخت نباشد یا به طور کلی خسارت‌های بدنی خارج از شرایط بیمه‌نامه باشد (به استثنای موارد مصرح در ماده ۷) توسط صندوق مستقلی به نام «صندوق تامین خسارت‌های بدنی»» پرداخت خواهد شد». در این ماده حتی پیش‌بینی شده است که اگر راننده خاطی فرار کند، این صندوق مسئولیت را به عهده می‌گیرد و خسارت را جبران می‌کند. البته این مورد نیز شرایطی دارد. مثلا باید مجهول بودن مسئول حادثه اثبات شود.

    اگر مقصر تصادف جسم باشد

    همیشه طرف دوم تصادف فرد یا خودرو نیست. گاهی نیز پیش می‌آید که اتومبیل با جسم دیگری برخورد می‌کند. در برخورد اتومبیل با جسم ثابت مانند جدول، درخت و… برای دریافت خسارت نیاز به کروکی و برگه گزارش پلیس است و در این نوع حادثه فقط بیمه بدنه برای بیمه‌گزار جبران خسارت می‌کند و خسارت بیمه شخص ثالث هیچ‌گونه خسارتی پرداخت نخواهد کرد. همچنین اگر هنگام بروز تصادف بر اثر ضربه وارد شده اتومبیل شما نیز به جسم ثابتی برخورد کند، برای دریافت خسارت قسمت زیان‌دیدهه  اتومبیل بر اثر برخورد با جسم ثابت از شرکت بیمه حتما کروکی پلیس لازم و ضروری است.

    اینکه بعد از تصادف علاوه بر خسارت ریالی، بخش زیادی از وقت خسارت‌دیده نیز تلف می‌شود صحت دارد اما بد نیست بدانید که جبران این خسارت نیز در قانون پیش‌بینی شده است. در تصادف رانندگی، فرد زیان‌دیده می‌تواند علاوه بر دریافت خسارت‌های وارده به خودرو از طریق بیمه، تمام هزینه‌های مرتبط با تصادف را محاسبه کرده و از طریق شکایت حقوقی، از طرف مقابل مطالبه کند. این راهی است که براساس قانون مسئولیت مدنی پیش پای زیان‌دیدگان گذاشته شده و اینکه کسی تا به حال از این حق استفاده نکرده است، نمی‌تواند دلیلی باشد بر اینکه این حق اساسا وجود ندارد. هرگاه بی‌احتیاطی، بی‌مبالاتی، عدم رعایت نظامات دولتی یا عدم مهارت رانندگی منتهی به قتل غیرعمدی شود، مرتکب علاوه بر پرداخت دیه، به حبس نیز محکوم می‌شود. البتهه اگر نداشتن گواهینامه رانندگی مرتکب را به این موارد اضافه کنیم، مجازات جدی‌تر خواهد شد و قاضی باید شدیدترین مجازات را در این‌گونه موارد انتخاب کرده و شخص مقصر را به آن محکوم کند.

    چه زمانی پای پلیس به میان می‌آید

    گاهی پیش می‌آید که طرفین تصادف با هم به نتیجه نمی‌رسند و مقصر تقصیر خود را نمی‌پذیرد. در اینجاست که باید پلیس وارد میدان شود. در این زمان می‌توانید با پلیس راهنمایی و رانندگی از طریق شماره ۱۱۰ تماس بگیرید. در نظر داشته باشید تصادفاتی که خسارتش زیر ۳ میلیون تومان باشد و طرفین بر سر این موضوع به توافق نرسند در صورتی که افسر راهنمایی و رانندگی در صحنه حاضر شود کروکی صادر نخواهد کرد و طرفین باید به مراکز پرداخت خسارت مراجعه کنند. کروکی فقط به تصادف‌های بالای این رقم تعلق می‌گیرد. البته این مورد فقط مربوط به تصادف‌های خسارتی است و در تصادف‌هایی که منجر به جراحت و خسارت جانی می‌شوند حضور افسر راهنمایی و رانندگی الزامی است و برای پرداخت خسارت نیز به کروکی و گزارش پلیس نیاز است. در بیشتر تصادفاتی که منجر به جرح نمی‌شوند می‌توانید صحنه تصادف را به هم بزنید و خودروها را منتهی‌الیه سمت راست هدایت کنید و از محل حادثه قبل از بر هم زدن صحنه تصادف و جابه‌جا کردن خودروها عکس بگیرید یا فیلمبرداری کنید که برای پلیس راهنمایی و رانندگی نیز قابل استناد باشد.

    وقتی بیمه خسارت را پرداخت می‌کند

    اگر شرکت بیمه پرداخت‌کننده خسارت بعد از تصادف باشد، در این صورت اگر هنگام بروز تصادف طرفین به توافق برسند و میزان خسارت آن زیر ۳ میلیون تومان باشد لازم به کشیدن کروکی و گزارش پلیس نیست و دو طرف می‌توانند با هماهنگی یکدیگر به مراکز پرداخت خسارت بیمه مراجعه کرده و خسارت خود را دریافت کنند. باید به خاطر داشته باشید اگر قصد حل کردن مشکل به این روش را دارید، طبق قوانین بیمه، خودروهای مقصر و زیان‌دیده نباید تعمیر شده باشند. ضمن اینکه برای دریافت خسارت،، حضور دو طرف یعنی مقصر و زیان‌دیده الزامی است. این نکته را نیز در نظر داشته باشید که اگر با شخصی تصادف کردید و او مقصر حادثه است، باید به شرکت پرداخت خسارت بیمه‌نامه فرد مقصر مراجعه کنید. یعنی اگر شما بیمه شخص ثالث یک شرکتت بیمه را دارید و فرد مقصر بیمه شخص ثالث بیمه شرکت دیگری را دارا است، باید به واحد پرداخت خسارت بیمه مقصر مراجعه کنید.

  • دپارتمان املاک

    مراحل تنظیم سند
    مراحل تنظیم سند و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

    الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.

    نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟

    یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند.

    مقدمات طرح دعوا

    پس از تنظیم مبایعه‌نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.  در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقررشده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است. در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.

    موانع طرح دعوا

    خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد؛ چرا که در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.

    اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

    احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

    احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

    تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی و…

    توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است.

    انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

    نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

    پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.  حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.  دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. هرگاه مالک هم حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.

    لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد. در این گونه دعاوی)وکیل(خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.

    مشکلات مربوط به عدم تنظیم سند:

    فروشنده خانه سند تنظیم نمی کند

    فروشنده مغازع سند تنظیم نمی کند

    فروشنده آپارتمان سند نمی زند

    فروشنده سند تنظیم نمی کند

    نحوه مجبور کردن فروشنده به تنظیم سند

    گرفتن سند خانه

    گرفتن سند آپارتمان

    سند گرفتن از فروشنده

    گرفتن سند مغازه

    گرفتن سند محل کسب

    الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی

    گرفتن سند زمین

    گرفتن سند ویلا

    نحوه سند زدن توسط فروشنده

    فروشنده چگونه سند می زند

    مشکل سند زدن بعد از خرید

    گرفتن سند بعد از خرید

    مشکل به نام زدن خانه بعد از خرید

    مشکل به نام زدن آپارتمان بعد از خرید

    گرفتن سند رسمی بعد از خرید

    گرفتن سند تک برگی ملک

    گرفتن سند رسمی آپارتمان

    دعوی تحویل ملک

    از جمله اختلافاتی که معمولا در روابط معاملاتی افراد نمود پیدا میکند، تخلف فروشنده ی مال غیر منقول از تحویل و تسلیم مبیع میباشد.
    بسیار اتفاق افتاده که فروشنده ای خانه یا زمین خود را فروخته و علیرغم اینکه تعهد نموده مبیع را در اجل معینی تحویل و تسلیم خریدار نماید ، از این تکلیف سر باز زده و خریدار را با مشکلات جدی مواجه میسازد. این امر علی الخصوص در مواقعی که در فاصله ی وقوع معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی ارزش مبیع سیر صعودی به خود میگیرد بیشتر به چشم میخورد. فروشنده طمعکار به تصور اینکه ملک خود را به بهای بیشتری خواهد فروخت، از انجام تعهدات خود استنکاف میورزد. اما از سوی دیگر، خریدار نیز به راحتی با این تخلف فروشنده کنار نخواهد آمد. و بمنظور جلوگیری از تضییع حقوق خود را ه محکمه را در پیش گرفته و مبادرت به طرح دعوی «الزام به تحویل مبیع» خواهد نمود. امروزه دعاوی راجع به املاک، قسمت عمده ای از پرونده های مطروحه در محاکم را تشکیل میدهد. و به جرات میتوان اذعان داشت که، این دعاوی در زمره ی دعاوی حقوقی مهم و با ارزش هستند که رسیدگی به آنها نیز دارای پیچیدگیهای خاص بوده و تسلط کامل ارباب فن را میطلبد.. از سوی دیگر همین پیچیدگیها موجب بروز اختلاف سلیقه هایی در امر رسیدگی و نهایتاٌ نیز صدور آراء متهافت و متناقض میگردد. بطوریکه گاه اتفاق می افتد که قضات محاکم از موضوع واحدی، تفاسیر مختلف را بعمل آورده و به انشاء آراء مختلف نیز مبادرت نموده اند. هر چند تاسیسی بنام «وحدت رویه ی قضایی» به منظور جلوگیری از بروز چنین اختلافاتی است. اما گاهی اوقات ، اظهار نظر از سوی هیئت عمومی دیوانعالی کشور به منظور ایجاد وحدت رویه ی قضایی ، خود مستلزم گذشت وقت بسیاری است. به همین جهت، پرونده های در حال رسیدگی نیز ، از تشتت و ناهماهنگی قضایی مصون نیستند. علاوه بر آن کم نیستند دادرسانی که به علت کثرت پرونده های وارده، فرصت کافی برای اطلاع از قوانین جدید و رویه های قضایی را در بدو تصویب، ندارند. و این خطری است که همواره مراجعین به دادگستری را تهدید نموده و ذیحق را در رسیدن به نتیجه ی مطلوب ناکام میگذارد.

    از جمله دعاوی که رسیدگی به آن در محاکم حقوقی، هنوز هم با تردیدهایی روبروست دعوی «الزام به تحویل ملک» است. این تردیدها ناشی از اختلاف نظر حقوقدانان در خصوص اعتبار دادن به اسناد عادی تنظیمی توسط متبایعین اموال غیر منقول (املاک) است. و محاکم هنوز هم در این مورد به صدور آراء متهافت میپردازند. در موارد بسیاری دیده شده که خریدار مال غیر منقول، به استناد مبایعه نامه ی عادی و به علت تخلف فروشنده اش از تحویل مبیع، مبادرت به طرح دعوی نموده و دادخواهی مینماید، اما غافل از اینکه تعیین شعبه ی رسیدگی کننده، و عقیده ی حقوقی دادرس شعبه در تعین سرنوشت پرونده ی وی دارای نقش بسیاری است . چه اینکه، ورود دادخواست وی به سه شعبه ی متفاوت، ممکن است صدور آراء مختلف را در پی داشته باشد. چون اصولاٌ محاکم ما در برخود با چنین پرونده هایی سه موضع مختلف دارند:

    دسته ی اول:

    برخی از محاکم ضمن اعتبار دادن به سند عادی، ایضاٌ بیع واقعه، فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع مینمایند.
    به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.»
    ماده ۳۶۲ق.م: «آثار بیعی که صحیحاٌ واقع شده باشد از قرار ذیل است : ۱- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. ۲- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد. ۳- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید. ۴- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.» عمده استدلال این دسته از محاکم اینست که عقد بیع راساخته و پرداخته ی اراده طرفین دانسته و پس از وقوع ، مستلزم ترتب آثار میدانند. و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع از سوی خریدار را درصورتیکه سایر شرایط آن موجود باشد، امری جایز شمرده و نهایتاٌ فروشنده را ملزم به تحویل مبیع مینمایند.

    دسته ی دوم:

    برخی از محاکم برای اسناد عادی تنظیمی در خصوص املاک (اعم از اینکه دارای سابقه ی ثبتی باشد یا نباشد) اعتباری قائل نبوده و ضمن خود داری از صدور حکم به نفع خواهان، دعوی را مردود اعلام مینمایند. ماده۲۲ق.ث: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاٌ به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»
    ماده۴۷ ق.ث: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده. ۲- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.» ماده ۴۸ ق.ث: « سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
    این دسته از محاکم معتقدند که ماده ۴۸ ق.ث تکلیف اسناد عادی را به نحو قاطع مشخص کرده و هرگونه تفسیر مخالفی را مردود اعلام مینمایند. و برخی از حقوقدانان معاصر نیز چنان در اصرار به این عقیده، راه افراط را پیش گرفته اند که، انعقاد بیع غیر منقول با سند عادی را بطور کلی باطل دانسته و فاقد هر گونه اثر حقوقی معرفی نموده اند.

    دسته ی سوم:

    برخی از محاکم نیز با جمع بین دو نظریه فوق و مبانی استدلالی ایشان اینگونه رفع نزاع مینمایند که، هر چند وقوع عقد بیع با وصف تحقق ایجاب و قبول و سایر شرایط قانونی، امری مسلم و بدیهی است، لیکن تکلیفی که ماده ۴۸ قانون ثبت برای محاکم معین نموده نیز، تکلیفی است که به سهولت نمیتوان از آن گذشت. پس با وصف عدم پذیرش سند عادی در محاکم ، خواهان باید وقوع عقد بیع را با توسل به دلائل دیگری از جمله اقرار خوانده یا شهادت شهود به اثبات برساند. در اینصورت مشکلی در پذیرش دعوی وی وجود نخواهد داشت .
    نا گفته پیداست که استدلال محاکم دسته اول با این اتهام مواجه است که نسبت به تکلیف مندرج در قانون ثبت بی توجه است. و از این حیث دارای ایراد اساسی است. چه اینکه بیان ماده ۴۸ ق.ث به اندازه ای واضح و صریح است که نادیده گرفتن آن به نقض غرض قانونگذار می انجامد. اما از سوی دیگر بی اعتباری و بطلان معاملات غبر منقول که مستند به اسناد عادی هستند نیز مخالف اصل حاکمیت اراده و اصل صحت عقود و معاملات است. خصوصاٌ اینکه بیان ماده ۴۸ ق.ث تنها حکایت از عدم پذیرش این اسناد در محاکم و ادارات دارد. و به هیچ وجه دلالت بر این معنی ندارد که اسناد و معاملات غیر منقول که بصورت عادی واقع گردیده بی اعتبار و باطل تلقی شوند.
    فی المجموع بنظر میرسد استدلال دسته سوم، هم از جهت استنباط هدف قانونگذار و هم از جهت حفظ حقوق متعاملین و رعایت انصاف دارای استحکام بیشتری میباشد. ضمن اینکه قائل شدن به نظر دسته اول یا دوم نه تنها موجب بی اعتنایی به قانون میگردد بلکه راه را برای سوء استفاده افراد سود جو و سست عهد باز میگذارد. همچنانکه ملاحظه شد در این حوزه اختلاف سلایق بسیاری به چشم میخورد. بدون تردید، وجود اختلافات نظری در این ارتباط، به رشد و بالندگی علم حقوق می انجامد. اما اختلاف محاکم در رسیدگی به موضوع واحد، و تفاسیر مختلف از یک مساله، آثار نامطلوبی خواهد داشت که در وهله ی اول، مراجعین به محاکم را خواهد آزرد.

    مشکلات مربوط به عدم تحویل مبیع:

    فروشنده آپارتمان را تحویل نمی دهد.

    فروشنده خانه را تحویل نمی دهد.

    مشکل تحویل آپارتمان بعد از خرید.

    مشکل تحویل مغازه بعد از خرید.

    مشکل تسلیم نکردن آپارتمان.

    مشکل تسلیم نکردن ملک بعد از خرید.

    تحویل ندادن آپارتمان پیش خرید شده.

    مشکل تحویل گرفتن خانه.

    فروشنده مغازه را تحویل نمی دهد.

    تحویل گرفتن آپارتمان از فروشنده.

    تحویل گرفتن خانه از فروشنده.

    تحویل گرفتن مغازه از فروشنده.

    تحویل ندادن آپارتمان بعد از خرید.

    تحویل ندادن خانه بعد از خرید.

    تحویل ندادن ملک بعد از خرید.

    تحویل ندادن مغازه بعد از خرید.

    فروشنده مبیع را تسلیم نمی کند.

    فروشنده از تحویل ملک خوددارری می کند.

    چگونه فروشنده ملک را به تحویل ملک اجبار کنم.

    ملک خریداری شده را چگونه تحویل بگیرم.

    تحویل نشدن ملک خریداری شده.

    مطالبه مبلغ در معامله
    تعریف ثمن

    ثَمَن در لغت به معنی بها یا نرخ کالای مورد معامله است. در واقع وقتی ما در یک معامله درمقابل خرید یافروش کالایی بهایی را قرارداد می دهیم به آن بها، )ثمن( معامله می گویند. شاید در نگاه اول اینطور به ذهن برسد که اصطلاح ثمن همان قیمت معامله است ولی در واقع باید توجه داشته باشیم که این دو اصطلاح از لحاظ حقوقی باهم تفاوت دارند و آثار حقوقی متفاوتی خواهند داشت. و تفاوت آنها دراین است که ثمن به بهایی گفته می‌شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف آن در بازار برابر یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با قیمت در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت از ارزش کالا در بازار و نزد عرف می باشد. قرارداد فروش مال قراردادی لازم می باشد و هیچ یک از طرفین قرارداد غیر از موارد استثنایی حق بر هم زدن معامله وعدم انجام تعهدات و وظایف خویش را ندارد. یکی از وظایف مهم خریدار پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر است. بنابراین درصورت عدم انجام تعهد از سوی خریدار، بایع دو راه پیش روی خود دارد: فسخ معامله مطابق خیار تاخیر ثمن یا فسخ مطابق حق شرط فسخ و دوم در موردی که حق فسخ برای فروشنده پیش بینی نشده است فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن معامله را تقدیم کند و برای تاخیر در پرداخت ثمن معامله تقاضای خسارت تاخیر تادیه از زمان مطالبه نیز نماید. دعوای مطالبه ثمن معامله، زمانی مطرح میشود که خریدار بر خلاف وعده در قرارداد فروش مال منقول وغیر منقول، از انجام تعهدات خود مبنی بر پرداخت ثمن معامله خود داری نموده وحاضر به پرداخت دین خود به فروشنده نیست.

    ثمن معامله

    در هر قرار داد خرید وفروش یکی از موضوعات اصلی که باید در قرارداد وفروش اموال قید شود مبلغ معامله است بدون تعیین مبلغ معامله ومبهم بودن آن، یکی از ارکان اساسی معامله مخدوش بوده ومعامله فی مابین خریدار وفروشنده محکوم به بطلان است. در اصطلاح حقوقی به قیمت ومبلغ تعیین شده در معامله ثمن معامله اطلاق می شود با توجه به اینکه در ایران قرارداد های فروش ملک ویا فروش اتومبیل وسایر اموال منقول، در دو مرحله انجام می شود ومعمولا طرفین پس از رضایت به عقد، قراردادی تنظیم نموده که در قالب قولنامه ویا مبایعه نامه قرار می گیرد وسپس با پرداخت مبلغی تسویه حساب کامل ثمن معامله را طی اقساط یا یک قسط در تاریخ انتقال سند رسمی موکول می نماید.

    مطالبه ثمن معامله در صورت کلاهبرداری

    در صورتی که شخصی با کلاهبرداری ویا فروش مال غیر اقدام به انجام معامله نماید واین امر در دادگاه کیفری به اثبات برسد جهت استرداد ثمن معامله یا مطالبه ثمن معامله، نیازی به تقدیم دادخواست مطالبه ثمن معامله و یا استرداد ثمن معامله نیست. دادگاه کیفری ضمن صدور حکم محکومیت حکم به رد مال نیز صادر می نماید. اما دریافت خسارت های دادرسی وخسارت تاخیر تادیه ثمن معامله و یا هر نوع خسارت قراردادی نیاز به طرح دعوای حقوقی مطالبه خسارت ناشی از جرم دارد که می توان به صورت همزمان در دادگاه کیفری مطرح نمود اما در پرونده حقوقی و دعوای مطالبه ثمن معامله و یا استرداد ثمن معامله، تکلیف خسارت های مورد مطالبه را نیز روشن خواهد کرد.

    درخواست صدور قرار تامین خواسته در مطالبه ثمن معامله

    قرار تامین خواسته به این معناست که خواهان از دادگاه درخواست می کند تا طی صدور قرار تا پایان رسیدگی با توجه به احتمال انتقال اموال توسط خوانده وعدم دسترسی به اموال وی در صورت صدور حکم محکومیت، نسبت به توقیف اموال منقول وغیر منقول خوانده به میزان مطالبه خواهان از اموال خوانده را صادر و اجرا می نماید.

    ابطال معامله واسترداد ثمن به نرخ روز

    در صورتی که معامله انجام شده به واسطه تخلف خوانده یا فروشنده باطل باشد و این امر با اطلاع واگاهی خرید نباشد خریدار می تواند پس از ابطال معامله به فروشنده مراجعه نموده واسترداد ثمن معامله را که پرداخت نموده است مطالبه نماید. اما ممکن است معامله سالها پیش واقع شده باشد و یا پس از انجام معامله در اثر نواسانات بازار، ارزش پول یا ثمن معامله کاهش زیادی پیدا نموده باشد. در این صورت خواهان می تواند استرداد ثمن معامله به نرخ روز را از طریق دادگاه مطالبه نماید .

    عدم استفاده از حق فسخ ومطالبه ثمن معامله

    در بعضی از قراردادهای فروش اموال برای فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن معامله ویا اقساط معامله در سر رسید مقدر، حق فسخ داده می شود. در صورت عدم پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار، مشارالیه مجاز است تا نسبت به اعلام فسخ و مطالبه خسارت مندرج در قرارداد اقدام نماید. در صورتی که فروشنده از حق فسخ قرارداداستفاده نماید و اقدام به تقدیم دادخواست مطالبه ثمن معامله نماید قرینه ای بر انصراف وی از اعمال حق فسخ بوده و نمی تواند بعد از آن از حق فسخ خود استفاده نماید.

    سه حالت کلی در دعوای استرداد ثمن متصور است:

    حالت اول فسخ معامله از سوی خریدار یا فروشنده، معامله بر هم می خورد باید فروشنده ثمن را به خریدار بازگرداند. خودداری فروشنده از استرداد ثمن معامله سر اغاز دعوای حقوقی استرداد ثمن معامله خواهد بود. فسخ مختص عقود لازم می باشد و اثر فسخ نسبت به اینده است ودر گذشته اثر ندارد. مبنای فسخ یا به وسیله توافق طرفین در ضمن عقد یا خارج از ان ایجاد می شود و مبنای قراردادی دارد یا اینکه به حکم مستقیم قانون برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته ناشی از قرارداد متوجه یکی از طرفین باشد یا به وسیله یکی از انها برای شخص ثالثی قرار داده شده باشد. در فسخ شخصی که این حق را داراست باید در ابتدا به وسیله ی اظهار نامه اراده خود را مبنی بر فسخ به خوانده دعوا اعلام نماید. طرفین معامله با رضایت یکدیگر جهت برهم زدن عقد توافق می کنند که در علم حقوق به ان اقاله یا تفاسخ می گویند. و بدین معناست که ثمن ومبیع باید به حالت اولیه برگردند و به صاحبان اولیه شان عودت شوند. در اقاله، موضوع اقاله ممکن است تمام مورد معامله یا مقداری از ان باشد. اگر یکی از عوضین وجه باشد باز خودداری فروشنده از عودت ثمن می تواند طرح دعوای استرداد ثمن از سوی خریدار را به دنبال داشته باشد لازم به ذکر است که تلف یکی از عوضین مانع اقاله نخواهد بود وبه جای ان چیزی که تلف شده مثل ان در صورت مثلی بودن و قیمت ان در صورت قیمی بودن داده می شود پس باز موضوع استرداد وجه قابل طرح خواهد بود اگر طرف متعهد به استرداد به وظیفه اش عمل ننماید .

    ماده ۳۶۲ قانون مدنی در اثار عقد بیعی که صحیح واقع شده یکی از مواد را ضمان درک نام برده است. و بدین معناست که عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد. اما در واقع ضمان درک از اثار بیعی است که باطل شده است نه اینکه از اثار عقد صحیح باشد. برای طرح دعوای استرداد ثمن در این حالت(ضمان معاوضی) ارکانی وجود دارد وقوع معامله باید اثبات شود و همچنین این امر که مبلغ متعلق به دیگری است باید به اثبات برسد. خواهان در این دعوای حقوقی بایستی ثابت نماید ثمن را مطالبه نموده است و بایع از استرداد ان امتناع کرده است استحقاق خواهان به دریافت ثمن معامله به نرخ روز می باشد. بنابر رای وحدت رویه ۷۳۳تاریخ ۱۵/۷/۱۳۹۳هیئت دیوان عالی کشور: اگر بعد از قبض ثمن از مبیع کلا یا جزا مستحق للغیر در اید بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد ودر صورت جعل مشتری به وجود فساد از عهده ی غرامت وارد شده به مشتری نیز براید وچون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات ان با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران است. پس دو تکلیف بر دوش بایع است یکی در رد ثمن چه مشتری عالم به فساد معامله باشد و تکلیف دوم بایع درداخت غرامت به مشتری به دریافت ثمن فرقی نمی کند که مالک واقعی عین مبیع را پس گرفته باشد زیرا دلیلی بر تملک ثمن از بایع وجود ندارد ودر بیع باطل تقابلی بین ثمن ومثمن وجود ندارد که تادیه یکی منوط به تسلیم دیگری نباشد.

    مرجع صالح

    قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح را در این مورد مشخص نموده است و در مواد ۱۱ و ۱۳ و به صورت ذیل و به ترتیب بیان می دارد: ماده۱۱ (دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، درصورتی که‌درایران محل سکونت موقت داشته باشد، در دادگاه همان محل باید اقامه گردد و هرگاه درایران اقامتگاه و یا محل سکونت موقت نداشته ولی مال‌غیرمنقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد، خواهان در‌دادگاه محل اقامتگاه خود، اقامه دعوا خواهد کرد).

    مشکلات مربوط به عدم پرداخت ثمن در معامله:

    خریدار بقیه پول آپارتمان را نمی دهد.

    پرداخت نکردن الباقی مبلغ معامله.

    تسویه نکردن الباقی مبلغ معامله.

    عدم پرداخت الباقی ثمن.

    خریدار بقیه پول آپارتمان را نمی دهد.

    خریدار بقیه پول مغازه را نمی دهد.

    خریدار بقیه پول ملک را نمی دهد.

    مطالبه الباقی پول آپارتمان.

    مطالبه الباقی پول خانه.

    مطالبه الباقی پول مغازه.

    گرفتن بقیه پول از خریدار آپارتمان.

    گرفتن بقیه پول از خریدار مغازه.

    گرفتن بقیه پول از خریدار ملک.

    گرفتن الباقی مبلغ معامله از خریدار زمین.

    تصفیه نکردن الباقی مبلغ معامله.

    تصفیه نکردن الباقی قیمت آپارتمان.

    تصفیه نکردن الباقی مبلغ مغازه.

    دریافت خسارت های مربوط به معاملات املاک
     زمان دریافت خسارت تاخیر یا عدم تحویل ملک

    اگر شما ملکی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید، می‌توانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا باید بتوانید وقوع معامله را اثبات کرده و سپس پرداخت ثمن آن را نیز تائید کنید.

    مطابق با مادۀ 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع». به معنای ساده‌تر و طبق عرف جامعه زمانی موضوع تسلیم کامل شده و مورد پذیرش قرار می‌گیرد که خریدار بتواند هر گونه که بخواهد از آن بهره ببرد.

    همان‌طور که مادۀ 225 قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» اگر طرفین قرارداد زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد. اگر نه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفۀ تسلیم بر عهدۀ فروشنده محقق است.

    خسارت تاخیر چگونه محاسبه می‌شود؟
    در صورتی که فروشنده آپارتمان را در موعد مقرر شده در قرارداد به خریدار تحویل ندهد، خریدار می‌تواند از طریق قانونی فروشنده را ملزم به تخلیه و تسلیم ملک کند. مبلغ تاخیر در تحویل ملک هم طبق توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود و فقط موقع تحویل قطعی ملک قابل محاسبه و مطالبه است.

    خسارت تاخیر چگونه محاسبه می‌شود؟

    مبلغ خسارت تاخیر در تسلیم ملک به خریدار، با توافق طرفین و بر حسب روز یا ماه در قرارداد گنجانده می‌شود. به طور مثال خریدار متعهد می‌شود به ازای هر یک روز تاخیر در تحویل ملک، مبلغ 100 هزار تومان به عنوان جریمه بپردازد.

    در ضمن چنان‌چه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه می‌توان به آنها استناد کرد. خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیست.

    در این زمینه ملاحظات و نکات مهم حقوقی وجود دارد که رعایت نکردن هر کدام می‌تواند حق خریدار را نسبت به دریافت مبلغ جریمه باطل کند. خسارت دیرکرد تحویل آپارتمان در صورتی که در صورتجلسه تحویل ملک به آن اشاره نشده باشد چنان‌چه در قرارداد در مورد خسارت دیرکرد و تاخیر چیزی ذکر نشده باشد، مشتری می‌تواند برای قدم اول درخواست الزام به ایفای تعهد بدهد و پس از مدتی دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را به دادگاه ارائه کند. در این صورت برای تعیین خسارت، پرونده به کارشناسان دادگستری ارجاع داده می شود.

    باید به این نکته توجه داشته باشید که مشتری در صورتی می تواند به دادگاه مراجعه کرده و در خصوص  تخلیه نکردن یا تحویل ندادن ملک توسط فروشندهخواستار حقوق خود باشد که خود نیز به تعهدات‌اش به عنوان مشتری عمل کرده باشد  و در صورتی که مبلغ جریمه بابت تاخیر در تحویل ملک در قرارداد ذکر نشده باشد، این مبلغ توسط کارشناس مربوطه تعیین می‌شود.

    قانونی، حتما با یک وکیل مجرب مشورت کنید.

    وقوع کلاهبرداری

    در خصوص جرم کلاهبرداری، زمانی که کلاهبرداری محرز می‌شود، دعوایی وجود دارد به نام دعوی مطالبه ضرر و زیان ناشی از جرم که اغلب، قضات در این گونه موارد با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، ضرر و زیان ناشی از جرم را بر مبنای قیمت روز ملک محاسبه و حکم صادر می کند گرچه نظرات مخالف این امر نیز وجود دارد.

    در مورد مطالبه قیمت روز ملک ، فلسفه قانونگذاری این است که قانونگذار اصل را بر عدم تمایل مدعی مذکور در مطالبه خسارت نسبت به زمان مورد نظر می‌داند و می گوید اگر شخص، مدعی بود از همان زمان ابتدایی مواجهه با این امر مطالبه می کرد و در صورت عدم مطالبه، یعنی از این حق صرف‌نظر کرده است و به‌ همین دلیل آن را قابل مطالبه نمی‌داند .

    بنابراین چنانچه طلبی از کسی داریم چه ناشی از فروش ملک باشد و چه ناشی از هر رابطه قراردادی ، چک یا سفته، با این تصور که هر وقت بخواهیم به قیمت روز ملک مطالبه می کنیم تصور اشتباهی بوده و صحیح نیست و راهکار درست آن این است که حداقل نسبت به ارسال اظهارنامه به طرف مقابل اقدام تا مشمول خسارت مورد نظر قانون شود. این خسارت که همان خسارت تاخیر تادیه براساس شاخص اعلامی بانک مرکزی است، نرخ آن هر ساله اعلام می‌شود و تا حدودی طلب شما را پوشش می‌دهد .

    مشکلات مربوط به خسارات املاک:

    مطالبه خسارت از فروشنده آپارتمان.

    مطالبه خسارت از فروشنده ملک.

    گرفتن خسارت از فروشنده مغازه.

    گرفتن خسارت از طرف قرارداد ملک.

    گرفتن خسارتهای ملکی.

    مطالبه خسارات قراردادی.

    گرفتن خسارت های مبایعه نامه و قولنامه.

    ادعای خسارت های خرید و فروش ملک.

    خسارت گرفتن از فروشنده ملک.

    خسارت گرفتن از فروشنده آپارتمان.

    گرفتن خسارت دیر تحویل دادن آپارتمان.

    خسارت گرفتن در قرارداد فروش واحدهای اداری و تجاری.

    خسارت گرفتن دیر تحویل دادن ملک.

    خسارت گرفتن برای دیر سند زدن ملک

    مطالبه اجاره و سرقفلی
    دعوای موجر و مستاجر

    ملکی که اجاره می‌شود در دست مستاجر امانت است و اگر خسارتی به آن وارد شود مستاجر مسئول نیست مگر اینکه تقصیر کرده باشد.

    دعوای موجر و مستاجر – ممکن است موجر بخواهد خسارت‌های وارد شده به ملک را خودش از میزان پول ودیعه داده شده کم کند. علاوه بر این موارد دیگری نیز وجود دارد که گاهی موجر حاضر نمی‌شود ودیعه مستاجر را به او برگرداند. اگر به هر دلیلی صاحبخانه دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی کند مستاجر از این حق برخوردار است که از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد برای مطالبه آن به شورای حل اختلاف بروید و اگر بیشتر از آن باشد می‌توانید در دادگاه اقامه دعوا کنید. منظور از ودیعه مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می‌دهد. در عرف اسامی‌مختلفی برای آن وجود دارد. بعضی به آن قرض‌الحسنه می‌گویند، بعضی آن را رهن می‌نامند و برخی اسم ودیعه روی آن می‌گذارند. به نظر می‌رسد ماهیت این عمل به ودیعه نزدیک‌تر باشد. این مبلغ عملا نقش تضمینی را بازی می‌کند که از سوی مستاجر به موجر داده می‌شود. به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغی را که به عنوان رهن به موجر داده است را ندارد. بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد مستاجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد.

    اما موضوع دیگری که در کنار بررسی دعوای مطالبه مبلغ ودیعه قابلیت بررسی دارد این است که با تاخیر موجر در برگرداندن ودیعه به مستاجر خسارت وارد می‌شود. آیا این خسارت را هم می‌توان مطالبه کرد؟ پاسخ مثبت است اما دریافت خسارت وارد شده به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است و تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و در این مورد به‌خصوص پای کارشناس به میان نمی‌آید.شرایط گرفتن این خسارت به این ترتیب است: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه، نامه یا به روش دیگری که بعدا بتوان ثابت کرد آن مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند اگر موجر تمکین مالی نداشته باشد خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

    پایان مدت اجاره

    دعوای موجر و مستاجر و پایان مدت. در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و دعوای موجر و مستاجر رخ دهد موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده ۵۰۱ قانون مدنی که می‌گوید: (موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود) مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده ۶۳۱ قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست.

    بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد. بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.

    دعوای مزاحمت

    به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده ۱۵۹ همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.

    بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورد اجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند. اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.

    بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است. دعوای موجر و مستاجر– به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد. رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است.

    صدور رفع تجاوز

    چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند.

    سرقفلی و حق کسب و پیشه

    در قوانین مربوط به املاک تجاری و اجاره آنها اغلب دو عبارت بیان می شود، یکی حق سرقفلی و دیگری حق کسب و پیشه. این دو عبارت، هرچند در بسیاری از موارد به جای هم به کار می روند اما معانی کاملاً متفاوتی دارند. سرقفلی در واقع مبلغی است که مستأجر اضافه بر اجاره بها در آغاز اجاره به موجر می دهد تا بتواند ملک تجاری وی را اجاره کند. در مقابل حق کسب و پیشه، در طول زمان و در قبال فعالیتی که مستأجر برای جذب مشتری در آن محل انجام داده است برای وی ایجاد می شود. از این رو با تغییر قوانین روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶، شرایط سرقفلی نیز از حق کسب و پیشه مجزا شد.

    برای شناخت مواردی که به مستأجر سرقفلی تعلق نمی گیرد شاید ابتدا بهتر باشد با شرایط سرقفلی و دریافت آن از سوی مستأجر آشنا شویم.

    شرایط سرقفلی و مطالبه سرقفلی از موجر

    قانون روابط مستأجر و موجر مصوب سال ۱۳۷۶ در ماده ۶ خود به مالک ملک تجاری این اجازه را داده است تا در ازای واگذاری ملک خود به مستأجر از وی مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت نماید. مستأجر نیز، درصورتی که در اجاره نامه حق انتقال سرقفلی از وی سلب نشده باشد، می تواند در زمان اجاره حق سرقفلی را به فرد دیگری واگذار نموده و از وی مبلغی را دریافت نماید. همچنین می تواند حق خود را به موجر واگذار نموده و مبلغ سرقفلی را دریافت کند.

    تبصره الف از این ماده قانون بیان می کند که اگر مستأجر بدون پرداخت سرقفلی به مالک، ملک را در ازای دریافت سرقفلی به فرد دیگری واگذار نماید، در هنگام تخلیه می تواند سرقفلی را به قیمت عادلانه روز مطالبه نماید. ماده ۷ از این قانون، به شرایطی اشاره می کند که در ضمن قرارداد اجاره، موجر متعهد می شود تا پایان مهلت اجاره اقدام  به افزایش اجاره بها یا تخلیه ملک ننماید. در این صورت مستأجر می تواند از مالک یا مستأجر دیگری سرقفلی دریافت نماید. به علاوه در مواردی که مالک متعهد شود که ملک را به فردی غیر از مستأجر اجاره نداده و هر یک سال در ازای دریافت اجاره بهای متعارف آن را به مستأجر واگذار کند، مستأجر حق دارد به منظور دریافت حقوق خود یا برای تخلیه ملک، وجهی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند. در سایر مواردی که شامل موارد بالا نمی شود، مستأجر شرایط سرقفلی و دریافت آن را ندارد.

    اوراق اسناد ملکی
    مراحل صدور سند مالکیت

    وقتیکه سند مالکیت از بین برود مثلاً دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید در این صورت بر طبق تبصره یک ماده ۱۲۰ آئین نامه قانون ثبت مصوب بهمن ۵۳ بشرح ذیل عمل می شود:

    مالک بایستی تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده ای که نمونه آن را ازثبت محل در یافت میدارد ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند به ثبت محل تسلیم دارد. تذکر۱: فرم استشهاد حداقل باید به امضاء ۳ نفر گواه رسیده وهویت و امضاء آنها را کلانتری یا ژاندارمری یا دفاتر اسناد رسمی گواهی نموده باشد مسئول اداره پس از دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور آن را جهت ضمیمه نمودن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و دفتر املاک ارجاع می نماید.

    تقاضای متقاضی به همراه ضمائم پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و در آن جا پرونده مربوط از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا جهت اقدام به دفتر ارسال می شود. متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و بخشنامه ای مبنی بر اعلام فقدان سند مالکیت خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه تهیه می نماید در این بخشنامه ادعای متقاضی مبنی بر چگونگی فقدان سند مالکیت و مشخصات ملک و نام آخرین مالک بایستی قید شود. بخشنامه پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد. در صورتیکه مالک ادعا کند بهای ملک او کمتر از حد نصاب لازم برای انتشار آگهی است، مسئول اداره دستور ارزیابی ملک را صادر می نماید. بدیهی است چنانچه ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر بوده و فوق العاده ماموریت و هزینه سفر به نقشه بردار ارزیاب تعلق گیرد متقاضی بایستی آن را پرداخت نماید که در این صورت پرونده به حسابداری ارسال و متصدی حسابداری فوق العاده نقشه بردار ارزیاب را وفق مقررات محاسبه و قبض سپرده را صادر و جهت تودیع در بانک به متقاضی تسلیم می دارد و او پس از تودیع در بانک نسخ مربوطه را به ثبت اعاده تا ضمیمه پرونده شود. سپس نقشه بردار ارزیاب همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از بازدید از ملک آن را بر مبنای قیمت منطقه ای ارزیابی و در پایان ماموریت گزارش ارزیابی را به مسئول اداره ارائه می نماید. گزارش ارزیابی حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر اندیکاتور شده سپس در صورتیکه ارزش ملک بیش از حد نصاب تعیین شده باشد پرونده جهت محاسبه و اخذ حق الدرج آگهی و نیز پرداخت فوق العاده ماموریت نقشه بردار ارزیاب به حسابداری ارجاع می شود.

    صدور سند مالکیت المثنی

    متصدی حسابداری هزینه حق الدرج را محاسبه و قبض لازم را صادر و جهت تودیع در بانک به متقاضی تسلیم و او هزینه حق الدرج را در بانک ملی که حساب سپرده ثبت در آن مفتوح است تودیع و نسخ لازم را به حسابداری اعاده می نماید تا ضمیمه پرونده شود، ضمناً فوق العاده ماموریت نقشه بردار ارزیاب نیز حسب دستور مسئول اداره پرداخت می گردد. سپس پرونده جهت تهیه آگهی فقدان سند مالکیت به دفتر املاک ارسال می گردد متصدی دفتر املاک با ملاحظه محتویات پرونده و ثبت دفتر املاک آگهی فقدان سند مالکیت را تهیه می نماید در این آگهی بایستی مشخصات کامل مالک شماره پلاک و محل وقوع ملک و نحوه مفقود شدن سند مالکیت و معاملاتی که در سند مالکیت ثبت شده قید گردد. آگهی پس از امضاء مسئول اداره ودرج شماره برآن وسیله متصدی دفتراندیکاتور جهت چاپ در یکی از روزنامه ها ی محلی یا کثیرالانتشار به اداره ارشاد اسلامی محل ارسال می شود. پس از ارسال آگهی به اداره ارشاد اسلامی محل پرونده جهت ضبط به بایگانی ارسال و زمان مراجعه بعدی متقاضی تعیین و به او اعلام می گردد. بعد از وصول روزنامه حاوی آگهی چاپ شده در آن و تطبیق آن با پیش نویس وسیله متصدی دفتر املاک در صورتیکه اشتباهی در چاپ آن واقع نشده باشد مراتب صحت انتشار آگهی گواهی و همراه با پرونده جهت ضبط تا انقضاء زمان اعتراض به بایگانی اعاده می شود. پس از انقضاء زمان واخواهی و عدم وصول اعتراض و مراجعه متقاضی پرونده وسیله بایگانی به دفتر املاک ارسال می شود متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و پس از گواهی متصدی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت مسئول مربوطه دستور تحریر صدور سند مالکیت المثنی را صادر می نماید.

    آنگاه پرونده جهت پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری ارسال و در آنجا متصدی حسابداری بهاء دفترچه سند را بشرحی که در مباحث قبل به آن اشاره رفت دریافت وپرونده را همراه با نسخه قبض مبنی بر وصول بهاء سند مالکیت به دفتر املاک می فرستد.سپس متصدی دفتر املاک صدور سند مالکیت المثنی را تحریر و بخشنامه لازم مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی را خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه صادر و مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک وپیش نویس سند مالکیت اولیه قید می نماید. آنگاه مسئول مربوطه سند مالکیت تحریر شده و بخشنامه و مراتب قید شده در دفتر املاک را امضاء می نماید و بخشنامه پس از درج شماره بر آن، به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد. در خاتمه پرونده جهت تسلیم سند به بایگانی ارسال و در آنجا ابتدا نخ کشی و پلمپ و پس از ثبت در دفتر تسلیم سند و پیش نویس احراز هویت متقاضی که معمولاً با ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذیرد در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند وپیش نویس سند مالکیت اولیه، به او تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.

خدمات ما


دفتر وکالت و مشاوره حقوقی عدالت ایرانیان در خصوص کلیه دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از قرارداد خدمات زیر را ارائه می نماید: کلیه دعاوی ناشی از خرید، فروش و اجاره املاک. کلیه دعاوی راجع به تصرفات غیر قانونی املاک. کلیه دعاوی راجع به املاک و اموال مشاع. تنظیم، تفسیر و پشتیبانی انعقاد کلیه قراردادها.

بیشتر بدانید

موسسه حقوقی عدالت ایرانیان با کمال افتخار و به استناد ماده ۲ اساسنامه خود، آمادگی دارد با بهره گیری از نیروی انسانی مجرب و شیوه های تخصصی مناسب و با استفاده از فرمها و نرم افزارهای ویژه، مسئولیت مستندسازی اموال غیرمنقول سازمانها و شرکتهای مختلف، اعم از دولتی و غیردولتی را بر عهده بگیرد.

بیشتر بدانید

موسسه تخصصی خدمات حقوقی عدالت ایرانیان در راستای تسهیل ارائه خدمات مــــــشاوره به عموم بویژه در موارد بحرانی از جمله پیـــــشامدهای پیش بینی نشده و نیاز فوری به حــمایت تخصصی مشاوره ای امکان برقراری ارتباط با متخصصین را بصورت تلفنی فراهم نموده است.

بیشتر بدانید

خدمات انجام شده

798

مشاوره

237

تنظیم قرارداد

357

امور حقوقی

213

امور کیفری

آخرین اخبار

انسدادحساب‌های بانکی معادل مبلغ چک برگشتی/جایگاه چک بهبود می‌یابد

دبیرکل کنفدراسیون صادرات با بیان اینکه انسداد حساب بانکی به میزان مبلغ چک برگشتی،باعث تعهد بیشتر صادرکننده چک می‌شود،گفت:با قانون جدید،جایگاه این ورقه بهادار نزدفعالان اقتصادی بهبود می‌یابد. جمشید نفر با اشاره به ابلاغ قانون جدید چک از سوی بانک مرکزی گفت: هر چه کنترل‌ها بر روی چک‌ها و افرادی که آنها را امضاء کرده

بیشتر بخوانید

چک‌های تضمینی پشت‌نویسی شده از ۱۷فروردین، بی‌اعتبار می‌شوند

طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، از صبح امروز (شنبه ۱۷ فروردین ماه)، تمامی چک‌های تضمینی پشت نویسی شده از درجه اعتبار ساقط است؛ اما ظهرنویسی چک‌های بانکی همچنان معتبر است. به گزارش خبرنگار مهر، مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار، از صبح امروز شنبه ۱۷ فروردین ۹۸، تمامی چک‌های تضمینی پشت‌نویسی شده از درجه

بیشتر بخوانید

مذاکره نهایی الحاق ایران به اتحادیه جهانی سردفتران انجام شد/ مخالفت با عضویت آمریکا

رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت‌وگوهای نهایی را با ” فرانتس لئوپلو” رئیس کمیسیون همکاری های بین المللی اتحادیه جهانی سردفتران را با هدف الحاق ایران به این اتحادیه انجام داد.

بیشتر بخوانید

ارتباط با ما

ما در رسانه های اجتماعی

تماس با ما : 77975001-4 021
ملاقات با ما تهران-خیابان دماوند-چهارراه آیت نرسیده به چهارراه تلفنخانه -روبروی بانک ملت -پلاک 175-طبقه 2-واحد9