دپارتمان ها

دپارتمان املاک

مراحل تنظیم سند
مراحل تنظیم سند و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.

نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟

یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند.

مقدمات طرح دعوا

پس از تنظیم مبایعه‌نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.  در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقررشده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است. در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.

موانع طرح دعوا

خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد؛ چرا که در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی و…

توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است.

انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.  حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.  دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. هرگاه مالک هم حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.

لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد. در این گونه دعاوی)وکیل(خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.

مشکلات مربوط به عدم تنظیم سند:

فروشنده خانه سند تنظیم نمی کند

فروشنده مغازع سند تنظیم نمی کند

فروشنده آپارتمان سند نمی زند

فروشنده سند تنظیم نمی کند

نحوه مجبور کردن فروشنده به تنظیم سند

گرفتن سند خانه

گرفتن سند آپارتمان

سند گرفتن از فروشنده

گرفتن سند مغازه

گرفتن سند محل کسب

الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی

گرفتن سند زمین

گرفتن سند ویلا

نحوه سند زدن توسط فروشنده

فروشنده چگونه سند می زند

مشکل سند زدن بعد از خرید

گرفتن سند بعد از خرید

مشکل به نام زدن خانه بعد از خرید

مشکل به نام زدن آپارتمان بعد از خرید

گرفتن سند رسمی بعد از خرید

گرفتن سند تک برگی ملک

گرفتن سند رسمی آپارتمان

دعوی تحویل ملک

از جمله اختلافاتی که معمولا در روابط معاملاتی افراد نمود پیدا میکند، تخلف فروشنده ی مال غیر منقول از تحویل و تسلیم مبیع میباشد.
بسیار اتفاق افتاده که فروشنده ای خانه یا زمین خود را فروخته و علیرغم اینکه تعهد نموده مبیع را در اجل معینی تحویل و تسلیم خریدار نماید ، از این تکلیف سر باز زده و خریدار را با مشکلات جدی مواجه میسازد. این امر علی الخصوص در مواقعی که در فاصله ی وقوع معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی ارزش مبیع سیر صعودی به خود میگیرد بیشتر به چشم میخورد. فروشنده طمعکار به تصور اینکه ملک خود را به بهای بیشتری خواهد فروخت، از انجام تعهدات خود استنکاف میورزد. اما از سوی دیگر، خریدار نیز به راحتی با این تخلف فروشنده کنار نخواهد آمد. و بمنظور جلوگیری از تضییع حقوق خود را ه محکمه را در پیش گرفته و مبادرت به طرح دعوی «الزام به تحویل مبیع» خواهد نمود. امروزه دعاوی راجع به املاک، قسمت عمده ای از پرونده های مطروحه در محاکم را تشکیل میدهد. و به جرات میتوان اذعان داشت که، این دعاوی در زمره ی دعاوی حقوقی مهم و با ارزش هستند که رسیدگی به آنها نیز دارای پیچیدگیهای خاص بوده و تسلط کامل ارباب فن را میطلبد.. از سوی دیگر همین پیچیدگیها موجب بروز اختلاف سلیقه هایی در امر رسیدگی و نهایتاٌ نیز صدور آراء متهافت و متناقض میگردد. بطوریکه گاه اتفاق می افتد که قضات محاکم از موضوع واحدی، تفاسیر مختلف را بعمل آورده و به انشاء آراء مختلف نیز مبادرت نموده اند. هر چند تاسیسی بنام «وحدت رویه ی قضایی» به منظور جلوگیری از بروز چنین اختلافاتی است. اما گاهی اوقات ، اظهار نظر از سوی هیئت عمومی دیوانعالی کشور به منظور ایجاد وحدت رویه ی قضایی ، خود مستلزم گذشت وقت بسیاری است. به همین جهت، پرونده های در حال رسیدگی نیز ، از تشتت و ناهماهنگی قضایی مصون نیستند. علاوه بر آن کم نیستند دادرسانی که به علت کثرت پرونده های وارده، فرصت کافی برای اطلاع از قوانین جدید و رویه های قضایی را در بدو تصویب، ندارند. و این خطری است که همواره مراجعین به دادگستری را تهدید نموده و ذیحق را در رسیدن به نتیجه ی مطلوب ناکام میگذارد.

از جمله دعاوی که رسیدگی به آن در محاکم حقوقی، هنوز هم با تردیدهایی روبروست دعوی «الزام به تحویل ملک» است. این تردیدها ناشی از اختلاف نظر حقوقدانان در خصوص اعتبار دادن به اسناد عادی تنظیمی توسط متبایعین اموال غیر منقول (املاک) است. و محاکم هنوز هم در این مورد به صدور آراء متهافت میپردازند. در موارد بسیاری دیده شده که خریدار مال غیر منقول، به استناد مبایعه نامه ی عادی و به علت تخلف فروشنده اش از تحویل مبیع، مبادرت به طرح دعوی نموده و دادخواهی مینماید، اما غافل از اینکه تعیین شعبه ی رسیدگی کننده، و عقیده ی حقوقی دادرس شعبه در تعین سرنوشت پرونده ی وی دارای نقش بسیاری است . چه اینکه، ورود دادخواست وی به سه شعبه ی متفاوت، ممکن است صدور آراء مختلف را در پی داشته باشد. چون اصولاٌ محاکم ما در برخود با چنین پرونده هایی سه موضع مختلف دارند:

دسته ی اول:

برخی از محاکم ضمن اعتبار دادن به سند عادی، ایضاٌ بیع واقعه، فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع مینمایند.
به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.»
ماده ۳۶۲ق.م: «آثار بیعی که صحیحاٌ واقع شده باشد از قرار ذیل است : ۱- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. ۲- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد. ۳- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید. ۴- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.» عمده استدلال این دسته از محاکم اینست که عقد بیع راساخته و پرداخته ی اراده طرفین دانسته و پس از وقوع ، مستلزم ترتب آثار میدانند. و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع از سوی خریدار را درصورتیکه سایر شرایط آن موجود باشد، امری جایز شمرده و نهایتاٌ فروشنده را ملزم به تحویل مبیع مینمایند.

دسته ی دوم:

برخی از محاکم برای اسناد عادی تنظیمی در خصوص املاک (اعم از اینکه دارای سابقه ی ثبتی باشد یا نباشد) اعتباری قائل نبوده و ضمن خود داری از صدور حکم به نفع خواهان، دعوی را مردود اعلام مینمایند. ماده۲۲ق.ث: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاٌ به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»
ماده۴۷ ق.ث: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده. ۲- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.» ماده ۴۸ ق.ث: « سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
این دسته از محاکم معتقدند که ماده ۴۸ ق.ث تکلیف اسناد عادی را به نحو قاطع مشخص کرده و هرگونه تفسیر مخالفی را مردود اعلام مینمایند. و برخی از حقوقدانان معاصر نیز چنان در اصرار به این عقیده، راه افراط را پیش گرفته اند که، انعقاد بیع غیر منقول با سند عادی را بطور کلی باطل دانسته و فاقد هر گونه اثر حقوقی معرفی نموده اند.

دسته ی سوم:

برخی از محاکم نیز با جمع بین دو نظریه فوق و مبانی استدلالی ایشان اینگونه رفع نزاع مینمایند که، هر چند وقوع عقد بیع با وصف تحقق ایجاب و قبول و سایر شرایط قانونی، امری مسلم و بدیهی است، لیکن تکلیفی که ماده ۴۸ قانون ثبت برای محاکم معین نموده نیز، تکلیفی است که به سهولت نمیتوان از آن گذشت. پس با وصف عدم پذیرش سند عادی در محاکم ، خواهان باید وقوع عقد بیع را با توسل به دلائل دیگری از جمله اقرار خوانده یا شهادت شهود به اثبات برساند. در اینصورت مشکلی در پذیرش دعوی وی وجود نخواهد داشت .
نا گفته پیداست که استدلال محاکم دسته اول با این اتهام مواجه است که نسبت به تکلیف مندرج در قانون ثبت بی توجه است. و از این حیث دارای ایراد اساسی است. چه اینکه بیان ماده ۴۸ ق.ث به اندازه ای واضح و صریح است که نادیده گرفتن آن به نقض غرض قانونگذار می انجامد. اما از سوی دیگر بی اعتباری و بطلان معاملات غبر منقول که مستند به اسناد عادی هستند نیز مخالف اصل حاکمیت اراده و اصل صحت عقود و معاملات است. خصوصاٌ اینکه بیان ماده ۴۸ ق.ث تنها حکایت از عدم پذیرش این اسناد در محاکم و ادارات دارد. و به هیچ وجه دلالت بر این معنی ندارد که اسناد و معاملات غیر منقول که بصورت عادی واقع گردیده بی اعتبار و باطل تلقی شوند.
فی المجموع بنظر میرسد استدلال دسته سوم، هم از جهت استنباط هدف قانونگذار و هم از جهت حفظ حقوق متعاملین و رعایت انصاف دارای استحکام بیشتری میباشد. ضمن اینکه قائل شدن به نظر دسته اول یا دوم نه تنها موجب بی اعتنایی به قانون میگردد بلکه راه را برای سوء استفاده افراد سود جو و سست عهد باز میگذارد. همچنانکه ملاحظه شد در این حوزه اختلاف سلایق بسیاری به چشم میخورد. بدون تردید، وجود اختلافات نظری در این ارتباط، به رشد و بالندگی علم حقوق می انجامد. اما اختلاف محاکم در رسیدگی به موضوع واحد، و تفاسیر مختلف از یک مساله، آثار نامطلوبی خواهد داشت که در وهله ی اول، مراجعین به محاکم را خواهد آزرد.

مشکلات مربوط به عدم تحویل مبیع:

فروشنده آپارتمان را تحویل نمی دهد.

فروشنده خانه را تحویل نمی دهد.

مشکل تحویل آپارتمان بعد از خرید.

مشکل تحویل مغازه بعد از خرید.

مشکل تسلیم نکردن آپارتمان.

مشکل تسلیم نکردن ملک بعد از خرید.

تحویل ندادن آپارتمان پیش خرید شده.

مشکل تحویل گرفتن خانه.

فروشنده مغازه را تحویل نمی دهد.

تحویل گرفتن آپارتمان از فروشنده.

تحویل گرفتن خانه از فروشنده.

تحویل گرفتن مغازه از فروشنده.

تحویل ندادن آپارتمان بعد از خرید.

تحویل ندادن خانه بعد از خرید.

تحویل ندادن ملک بعد از خرید.

تحویل ندادن مغازه بعد از خرید.

فروشنده مبیع را تسلیم نمی کند.

فروشنده از تحویل ملک خوددارری می کند.

چگونه فروشنده ملک را به تحویل ملک اجبار کنم.

ملک خریداری شده را چگونه تحویل بگیرم.

تحویل نشدن ملک خریداری شده.

مطالبه مبلغ در معامله
تعریف ثمن

ثَمَن در لغت به معنی بها یا نرخ کالای مورد معامله است. در واقع وقتی ما در یک معامله درمقابل خرید یافروش کالایی بهایی را قرارداد می دهیم به آن بها، )ثمن( معامله می گویند. شاید در نگاه اول اینطور به ذهن برسد که اصطلاح ثمن همان قیمت معامله است ولی در واقع باید توجه داشته باشیم که این دو اصطلاح از لحاظ حقوقی باهم تفاوت دارند و آثار حقوقی متفاوتی خواهند داشت. و تفاوت آنها دراین است که ثمن به بهایی گفته می‌شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف آن در بازار برابر یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با قیمت در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت از ارزش کالا در بازار و نزد عرف می باشد. قرارداد فروش مال قراردادی لازم می باشد و هیچ یک از طرفین قرارداد غیر از موارد استثنایی حق بر هم زدن معامله وعدم انجام تعهدات و وظایف خویش را ندارد. یکی از وظایف مهم خریدار پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر است. بنابراین درصورت عدم انجام تعهد از سوی خریدار، بایع دو راه پیش روی خود دارد: فسخ معامله مطابق خیار تاخیر ثمن یا فسخ مطابق حق شرط فسخ و دوم در موردی که حق فسخ برای فروشنده پیش بینی نشده است فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن معامله را تقدیم کند و برای تاخیر در پرداخت ثمن معامله تقاضای خسارت تاخیر تادیه از زمان مطالبه نیز نماید. دعوای مطالبه ثمن معامله، زمانی مطرح میشود که خریدار بر خلاف وعده در قرارداد فروش مال منقول وغیر منقول، از انجام تعهدات خود مبنی بر پرداخت ثمن معامله خود داری نموده وحاضر به پرداخت دین خود به فروشنده نیست.

ثمن معامله

در هر قرار داد خرید وفروش یکی از موضوعات اصلی که باید در قرارداد وفروش اموال قید شود مبلغ معامله است بدون تعیین مبلغ معامله ومبهم بودن آن، یکی از ارکان اساسی معامله مخدوش بوده ومعامله فی مابین خریدار وفروشنده محکوم به بطلان است. در اصطلاح حقوقی به قیمت ومبلغ تعیین شده در معامله ثمن معامله اطلاق می شود با توجه به اینکه در ایران قرارداد های فروش ملک ویا فروش اتومبیل وسایر اموال منقول، در دو مرحله انجام می شود ومعمولا طرفین پس از رضایت به عقد، قراردادی تنظیم نموده که در قالب قولنامه ویا مبایعه نامه قرار می گیرد وسپس با پرداخت مبلغی تسویه حساب کامل ثمن معامله را طی اقساط یا یک قسط در تاریخ انتقال سند رسمی موکول می نماید.

مطالبه ثمن معامله در صورت کلاهبرداری

در صورتی که شخصی با کلاهبرداری ویا فروش مال غیر اقدام به انجام معامله نماید واین امر در دادگاه کیفری به اثبات برسد جهت استرداد ثمن معامله یا مطالبه ثمن معامله، نیازی به تقدیم دادخواست مطالبه ثمن معامله و یا استرداد ثمن معامله نیست. دادگاه کیفری ضمن صدور حکم محکومیت حکم به رد مال نیز صادر می نماید. اما دریافت خسارت های دادرسی وخسارت تاخیر تادیه ثمن معامله و یا هر نوع خسارت قراردادی نیاز به طرح دعوای حقوقی مطالبه خسارت ناشی از جرم دارد که می توان به صورت همزمان در دادگاه کیفری مطرح نمود اما در پرونده حقوقی و دعوای مطالبه ثمن معامله و یا استرداد ثمن معامله، تکلیف خسارت های مورد مطالبه را نیز روشن خواهد کرد.

درخواست صدور قرار تامین خواسته در مطالبه ثمن معامله

قرار تامین خواسته به این معناست که خواهان از دادگاه درخواست می کند تا طی صدور قرار تا پایان رسیدگی با توجه به احتمال انتقال اموال توسط خوانده وعدم دسترسی به اموال وی در صورت صدور حکم محکومیت، نسبت به توقیف اموال منقول وغیر منقول خوانده به میزان مطالبه خواهان از اموال خوانده را صادر و اجرا می نماید.

ابطال معامله واسترداد ثمن به نرخ روز

در صورتی که معامله انجام شده به واسطه تخلف خوانده یا فروشنده باطل باشد و این امر با اطلاع واگاهی خرید نباشد خریدار می تواند پس از ابطال معامله به فروشنده مراجعه نموده واسترداد ثمن معامله را که پرداخت نموده است مطالبه نماید. اما ممکن است معامله سالها پیش واقع شده باشد و یا پس از انجام معامله در اثر نواسانات بازار، ارزش پول یا ثمن معامله کاهش زیادی پیدا نموده باشد. در این صورت خواهان می تواند استرداد ثمن معامله به نرخ روز را از طریق دادگاه مطالبه نماید .

عدم استفاده از حق فسخ ومطالبه ثمن معامله

در بعضی از قراردادهای فروش اموال برای فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن معامله ویا اقساط معامله در سر رسید مقدر، حق فسخ داده می شود. در صورت عدم پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار، مشارالیه مجاز است تا نسبت به اعلام فسخ و مطالبه خسارت مندرج در قرارداد اقدام نماید. در صورتی که فروشنده از حق فسخ قرارداداستفاده نماید و اقدام به تقدیم دادخواست مطالبه ثمن معامله نماید قرینه ای بر انصراف وی از اعمال حق فسخ بوده و نمی تواند بعد از آن از حق فسخ خود استفاده نماید.

سه حالت کلی در دعوای استرداد ثمن متصور است:

حالت اول فسخ معامله از سوی خریدار یا فروشنده، معامله بر هم می خورد باید فروشنده ثمن را به خریدار بازگرداند. خودداری فروشنده از استرداد ثمن معامله سر اغاز دعوای حقوقی استرداد ثمن معامله خواهد بود. فسخ مختص عقود لازم می باشد و اثر فسخ نسبت به اینده است ودر گذشته اثر ندارد. مبنای فسخ یا به وسیله توافق طرفین در ضمن عقد یا خارج از ان ایجاد می شود و مبنای قراردادی دارد یا اینکه به حکم مستقیم قانون برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته ناشی از قرارداد متوجه یکی از طرفین باشد یا به وسیله یکی از انها برای شخص ثالثی قرار داده شده باشد. در فسخ شخصی که این حق را داراست باید در ابتدا به وسیله ی اظهار نامه اراده خود را مبنی بر فسخ به خوانده دعوا اعلام نماید. طرفین معامله با رضایت یکدیگر جهت برهم زدن عقد توافق می کنند که در علم حقوق به ان اقاله یا تفاسخ می گویند. و بدین معناست که ثمن ومبیع باید به حالت اولیه برگردند و به صاحبان اولیه شان عودت شوند. در اقاله، موضوع اقاله ممکن است تمام مورد معامله یا مقداری از ان باشد. اگر یکی از عوضین وجه باشد باز خودداری فروشنده از عودت ثمن می تواند طرح دعوای استرداد ثمن از سوی خریدار را به دنبال داشته باشد لازم به ذکر است که تلف یکی از عوضین مانع اقاله نخواهد بود وبه جای ان چیزی که تلف شده مثل ان در صورت مثلی بودن و قیمت ان در صورت قیمی بودن داده می شود پس باز موضوع استرداد وجه قابل طرح خواهد بود اگر طرف متعهد به استرداد به وظیفه اش عمل ننماید .

ماده ۳۶۲ قانون مدنی در اثار عقد بیعی که صحیح واقع شده یکی از مواد را ضمان درک نام برده است. و بدین معناست که عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد. اما در واقع ضمان درک از اثار بیعی است که باطل شده است نه اینکه از اثار عقد صحیح باشد. برای طرح دعوای استرداد ثمن در این حالت(ضمان معاوضی) ارکانی وجود دارد وقوع معامله باید اثبات شود و همچنین این امر که مبلغ متعلق به دیگری است باید به اثبات برسد. خواهان در این دعوای حقوقی بایستی ثابت نماید ثمن را مطالبه نموده است و بایع از استرداد ان امتناع کرده است استحقاق خواهان به دریافت ثمن معامله به نرخ روز می باشد. بنابر رای وحدت رویه ۷۳۳تاریخ ۱۵/۷/۱۳۹۳هیئت دیوان عالی کشور: اگر بعد از قبض ثمن از مبیع کلا یا جزا مستحق للغیر در اید بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد ودر صورت جعل مشتری به وجود فساد از عهده ی غرامت وارد شده به مشتری نیز براید وچون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات ان با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران است. پس دو تکلیف بر دوش بایع است یکی در رد ثمن چه مشتری عالم به فساد معامله باشد و تکلیف دوم بایع درداخت غرامت به مشتری به دریافت ثمن فرقی نمی کند که مالک واقعی عین مبیع را پس گرفته باشد زیرا دلیلی بر تملک ثمن از بایع وجود ندارد ودر بیع باطل تقابلی بین ثمن ومثمن وجود ندارد که تادیه یکی منوط به تسلیم دیگری نباشد.

مرجع صالح

قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح را در این مورد مشخص نموده است و در مواد ۱۱ و ۱۳ و به صورت ذیل و به ترتیب بیان می دارد: ماده۱۱ (دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، درصورتی که‌درایران محل سکونت موقت داشته باشد، در دادگاه همان محل باید اقامه گردد و هرگاه درایران اقامتگاه و یا محل سکونت موقت نداشته ولی مال‌غیرمنقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد، خواهان در‌دادگاه محل اقامتگاه خود، اقامه دعوا خواهد کرد).

مشکلات مربوط به عدم پرداخت ثمن در معامله:

خریدار بقیه پول آپارتمان را نمی دهد.

پرداخت نکردن الباقی مبلغ معامله.

تسویه نکردن الباقی مبلغ معامله.

عدم پرداخت الباقی ثمن.

خریدار بقیه پول آپارتمان را نمی دهد.

خریدار بقیه پول مغازه را نمی دهد.

خریدار بقیه پول ملک را نمی دهد.

مطالبه الباقی پول آپارتمان.

مطالبه الباقی پول خانه.

مطالبه الباقی پول مغازه.

گرفتن بقیه پول از خریدار آپارتمان.

گرفتن بقیه پول از خریدار مغازه.

گرفتن بقیه پول از خریدار ملک.

گرفتن الباقی مبلغ معامله از خریدار زمین.

تصفیه نکردن الباقی مبلغ معامله.

تصفیه نکردن الباقی قیمت آپارتمان.

تصفیه نکردن الباقی مبلغ مغازه.

دریافت خسارت های مربوط به معاملات املاک
 زمان دریافت خسارت تاخیر یا عدم تحویل ملک

اگر شما ملکی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید، می‌توانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا باید بتوانید وقوع معامله را اثبات کرده و سپس پرداخت ثمن آن را نیز تائید کنید.

مطابق با مادۀ 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع». به معنای ساده‌تر و طبق عرف جامعه زمانی موضوع تسلیم کامل شده و مورد پذیرش قرار می‌گیرد که خریدار بتواند هر گونه که بخواهد از آن بهره ببرد.

همان‌طور که مادۀ 225 قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» اگر طرفین قرارداد زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد. اگر نه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفۀ تسلیم بر عهدۀ فروشنده محقق است.

خسارت تاخیر چگونه محاسبه می‌شود؟
در صورتی که فروشنده آپارتمان را در موعد مقرر شده در قرارداد به خریدار تحویل ندهد، خریدار می‌تواند از طریق قانونی فروشنده را ملزم به تخلیه و تسلیم ملک کند. مبلغ تاخیر در تحویل ملک هم طبق توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود و فقط موقع تحویل قطعی ملک قابل محاسبه و مطالبه است.

خسارت تاخیر چگونه محاسبه می‌شود؟

مبلغ خسارت تاخیر در تسلیم ملک به خریدار، با توافق طرفین و بر حسب روز یا ماه در قرارداد گنجانده می‌شود. به طور مثال خریدار متعهد می‌شود به ازای هر یک روز تاخیر در تحویل ملک، مبلغ 100 هزار تومان به عنوان جریمه بپردازد.

در ضمن چنان‌چه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه می‌توان به آنها استناد کرد. خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیست.

در این زمینه ملاحظات و نکات مهم حقوقی وجود دارد که رعایت نکردن هر کدام می‌تواند حق خریدار را نسبت به دریافت مبلغ جریمه باطل کند. خسارت دیرکرد تحویل آپارتمان در صورتی که در صورتجلسه تحویل ملک به آن اشاره نشده باشد چنان‌چه در قرارداد در مورد خسارت دیرکرد و تاخیر چیزی ذکر نشده باشد، مشتری می‌تواند برای قدم اول درخواست الزام به ایفای تعهد بدهد و پس از مدتی دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را به دادگاه ارائه کند. در این صورت برای تعیین خسارت، پرونده به کارشناسان دادگستری ارجاع داده می شود.

باید به این نکته توجه داشته باشید که مشتری در صورتی می تواند به دادگاه مراجعه کرده و در خصوص  تخلیه نکردن یا تحویل ندادن ملک توسط فروشندهخواستار حقوق خود باشد که خود نیز به تعهدات‌اش به عنوان مشتری عمل کرده باشد  و در صورتی که مبلغ جریمه بابت تاخیر در تحویل ملک در قرارداد ذکر نشده باشد، این مبلغ توسط کارشناس مربوطه تعیین می‌شود.

قانونی، حتما با یک وکیل مجرب مشورت کنید.

وقوع کلاهبرداری

در خصوص جرم کلاهبرداری، زمانی که کلاهبرداری محرز می‌شود، دعوایی وجود دارد به نام دعوی مطالبه ضرر و زیان ناشی از جرم که اغلب، قضات در این گونه موارد با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، ضرر و زیان ناشی از جرم را بر مبنای قیمت روز ملک محاسبه و حکم صادر می کند گرچه نظرات مخالف این امر نیز وجود دارد.

در مورد مطالبه قیمت روز ملک ، فلسفه قانونگذاری این است که قانونگذار اصل را بر عدم تمایل مدعی مذکور در مطالبه خسارت نسبت به زمان مورد نظر می‌داند و می گوید اگر شخص، مدعی بود از همان زمان ابتدایی مواجهه با این امر مطالبه می کرد و در صورت عدم مطالبه، یعنی از این حق صرف‌نظر کرده است و به‌ همین دلیل آن را قابل مطالبه نمی‌داند .

بنابراین چنانچه طلبی از کسی داریم چه ناشی از فروش ملک باشد و چه ناشی از هر رابطه قراردادی ، چک یا سفته، با این تصور که هر وقت بخواهیم به قیمت روز ملک مطالبه می کنیم تصور اشتباهی بوده و صحیح نیست و راهکار درست آن این است که حداقل نسبت به ارسال اظهارنامه به طرف مقابل اقدام تا مشمول خسارت مورد نظر قانون شود. این خسارت که همان خسارت تاخیر تادیه براساس شاخص اعلامی بانک مرکزی است، نرخ آن هر ساله اعلام می‌شود و تا حدودی طلب شما را پوشش می‌دهد .

مشکلات مربوط به خسارات املاک:

مطالبه خسارت از فروشنده آپارتمان.

مطالبه خسارت از فروشنده ملک.

گرفتن خسارت از فروشنده مغازه.

گرفتن خسارت از طرف قرارداد ملک.

گرفتن خسارتهای ملکی.

مطالبه خسارات قراردادی.

گرفتن خسارت های مبایعه نامه و قولنامه.

ادعای خسارت های خرید و فروش ملک.

خسارت گرفتن از فروشنده ملک.

خسارت گرفتن از فروشنده آپارتمان.

گرفتن خسارت دیر تحویل دادن آپارتمان.

خسارت گرفتن در قرارداد فروش واحدهای اداری و تجاری.

خسارت گرفتن دیر تحویل دادن ملک.

خسارت گرفتن برای دیر سند زدن ملک

مطالبه اجاره و سرقفلی
دعوای موجر و مستاجر

ملکی که اجاره می‌شود در دست مستاجر امانت است و اگر خسارتی به آن وارد شود مستاجر مسئول نیست مگر اینکه تقصیر کرده باشد.

دعوای موجر و مستاجر – ممکن است موجر بخواهد خسارت‌های وارد شده به ملک را خودش از میزان پول ودیعه داده شده کم کند. علاوه بر این موارد دیگری نیز وجود دارد که گاهی موجر حاضر نمی‌شود ودیعه مستاجر را به او برگرداند. اگر به هر دلیلی صاحبخانه دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی کند مستاجر از این حق برخوردار است که از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد برای مطالبه آن به شورای حل اختلاف بروید و اگر بیشتر از آن باشد می‌توانید در دادگاه اقامه دعوا کنید. منظور از ودیعه مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می‌دهد. در عرف اسامی‌مختلفی برای آن وجود دارد. بعضی به آن قرض‌الحسنه می‌گویند، بعضی آن را رهن می‌نامند و برخی اسم ودیعه روی آن می‌گذارند. به نظر می‌رسد ماهیت این عمل به ودیعه نزدیک‌تر باشد. این مبلغ عملا نقش تضمینی را بازی می‌کند که از سوی مستاجر به موجر داده می‌شود. به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغی را که به عنوان رهن به موجر داده است را ندارد. بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد مستاجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد.

اما موضوع دیگری که در کنار بررسی دعوای مطالبه مبلغ ودیعه قابلیت بررسی دارد این است که با تاخیر موجر در برگرداندن ودیعه به مستاجر خسارت وارد می‌شود. آیا این خسارت را هم می‌توان مطالبه کرد؟ پاسخ مثبت است اما دریافت خسارت وارد شده به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است و تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و در این مورد به‌خصوص پای کارشناس به میان نمی‌آید.شرایط گرفتن این خسارت به این ترتیب است: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه، نامه یا به روش دیگری که بعدا بتوان ثابت کرد آن مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند اگر موجر تمکین مالی نداشته باشد خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

پایان مدت اجاره

دعوای موجر و مستاجر و پایان مدت. در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و دعوای موجر و مستاجر رخ دهد موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده ۵۰۱ قانون مدنی که می‌گوید: (موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود) مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده ۶۳۱ قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست.

بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد. بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.

دعوای مزاحمت

به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده ۱۵۹ همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.

بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورد اجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند. اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.

بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است. دعوای موجر و مستاجر– به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد. رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است.

صدور رفع تجاوز

چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند.

سرقفلی و حق کسب و پیشه

در قوانین مربوط به املاک تجاری و اجاره آنها اغلب دو عبارت بیان می شود، یکی حق سرقفلی و دیگری حق کسب و پیشه. این دو عبارت، هرچند در بسیاری از موارد به جای هم به کار می روند اما معانی کاملاً متفاوتی دارند. سرقفلی در واقع مبلغی است که مستأجر اضافه بر اجاره بها در آغاز اجاره به موجر می دهد تا بتواند ملک تجاری وی را اجاره کند. در مقابل حق کسب و پیشه، در طول زمان و در قبال فعالیتی که مستأجر برای جذب مشتری در آن محل انجام داده است برای وی ایجاد می شود. از این رو با تغییر قوانین روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶، شرایط سرقفلی نیز از حق کسب و پیشه مجزا شد.

برای شناخت مواردی که به مستأجر سرقفلی تعلق نمی گیرد شاید ابتدا بهتر باشد با شرایط سرقفلی و دریافت آن از سوی مستأجر آشنا شویم.

شرایط سرقفلی و مطالبه سرقفلی از موجر

قانون روابط مستأجر و موجر مصوب سال ۱۳۷۶ در ماده ۶ خود به مالک ملک تجاری این اجازه را داده است تا در ازای واگذاری ملک خود به مستأجر از وی مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت نماید. مستأجر نیز، درصورتی که در اجاره نامه حق انتقال سرقفلی از وی سلب نشده باشد، می تواند در زمان اجاره حق سرقفلی را به فرد دیگری واگذار نموده و از وی مبلغی را دریافت نماید. همچنین می تواند حق خود را به موجر واگذار نموده و مبلغ سرقفلی را دریافت کند.

تبصره الف از این ماده قانون بیان می کند که اگر مستأجر بدون پرداخت سرقفلی به مالک، ملک را در ازای دریافت سرقفلی به فرد دیگری واگذار نماید، در هنگام تخلیه می تواند سرقفلی را به قیمت عادلانه روز مطالبه نماید. ماده ۷ از این قانون، به شرایطی اشاره می کند که در ضمن قرارداد اجاره، موجر متعهد می شود تا پایان مهلت اجاره اقدام  به افزایش اجاره بها یا تخلیه ملک ننماید. در این صورت مستأجر می تواند از مالک یا مستأجر دیگری سرقفلی دریافت نماید. به علاوه در مواردی که مالک متعهد شود که ملک را به فردی غیر از مستأجر اجاره نداده و هر یک سال در ازای دریافت اجاره بهای متعارف آن را به مستأجر واگذار کند، مستأجر حق دارد به منظور دریافت حقوق خود یا برای تخلیه ملک، وجهی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند. در سایر مواردی که شامل موارد بالا نمی شود، مستأجر شرایط سرقفلی و دریافت آن را ندارد.

اوراق اسناد ملکی
مراحل صدور سند مالکیت

وقتیکه سند مالکیت از بین برود مثلاً دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید در این صورت بر طبق تبصره یک ماده ۱۲۰ آئین نامه قانون ثبت مصوب بهمن ۵۳ بشرح ذیل عمل می شود:

مالک بایستی تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده ای که نمونه آن را ازثبت محل در یافت میدارد ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند به ثبت محل تسلیم دارد. تذکر۱: فرم استشهاد حداقل باید به امضاء ۳ نفر گواه رسیده وهویت و امضاء آنها را کلانتری یا ژاندارمری یا دفاتر اسناد رسمی گواهی نموده باشد مسئول اداره پس از دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور آن را جهت ضمیمه نمودن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و دفتر املاک ارجاع می نماید.

تقاضای متقاضی به همراه ضمائم پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و در آن جا پرونده مربوط از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا جهت اقدام به دفتر ارسال می شود. متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و بخشنامه ای مبنی بر اعلام فقدان سند مالکیت خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه تهیه می نماید در این بخشنامه ادعای متقاضی مبنی بر چگونگی فقدان سند مالکیت و مشخصات ملک و نام آخرین مالک بایستی قید شود. بخشنامه پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد. در صورتیکه مالک ادعا کند بهای ملک او کمتر از حد نصاب لازم برای انتشار آگهی است، مسئول اداره دستور ارزیابی ملک را صادر می نماید. بدیهی است چنانچه ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر بوده و فوق العاده ماموریت و هزینه سفر به نقشه بردار ارزیاب تعلق گیرد متقاضی بایستی آن را پرداخت نماید که در این صورت پرونده به حسابداری ارسال و متصدی حسابداری فوق العاده نقشه بردار ارزیاب را وفق مقررات محاسبه و قبض سپرده را صادر و جهت تودیع در بانک به متقاضی تسلیم می دارد و او پس از تودیع در بانک نسخ مربوطه را به ثبت اعاده تا ضمیمه پرونده شود. سپس نقشه بردار ارزیاب همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از بازدید از ملک آن را بر مبنای قیمت منطقه ای ارزیابی و در پایان ماموریت گزارش ارزیابی را به مسئول اداره ارائه می نماید. گزارش ارزیابی حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر اندیکاتور شده سپس در صورتیکه ارزش ملک بیش از حد نصاب تعیین شده باشد پرونده جهت محاسبه و اخذ حق الدرج آگهی و نیز پرداخت فوق العاده ماموریت نقشه بردار ارزیاب به حسابداری ارجاع می شود.

صدور سند مالکیت المثنی

متصدی حسابداری هزینه حق الدرج را محاسبه و قبض لازم را صادر و جهت تودیع در بانک به متقاضی تسلیم و او هزینه حق الدرج را در بانک ملی که حساب سپرده ثبت در آن مفتوح است تودیع و نسخ لازم را به حسابداری اعاده می نماید تا ضمیمه پرونده شود، ضمناً فوق العاده ماموریت نقشه بردار ارزیاب نیز حسب دستور مسئول اداره پرداخت می گردد. سپس پرونده جهت تهیه آگهی فقدان سند مالکیت به دفتر املاک ارسال می گردد متصدی دفتر املاک با ملاحظه محتویات پرونده و ثبت دفتر املاک آگهی فقدان سند مالکیت را تهیه می نماید در این آگهی بایستی مشخصات کامل مالک شماره پلاک و محل وقوع ملک و نحوه مفقود شدن سند مالکیت و معاملاتی که در سند مالکیت ثبت شده قید گردد. آگهی پس از امضاء مسئول اداره ودرج شماره برآن وسیله متصدی دفتراندیکاتور جهت چاپ در یکی از روزنامه ها ی محلی یا کثیرالانتشار به اداره ارشاد اسلامی محل ارسال می شود. پس از ارسال آگهی به اداره ارشاد اسلامی محل پرونده جهت ضبط به بایگانی ارسال و زمان مراجعه بعدی متقاضی تعیین و به او اعلام می گردد. بعد از وصول روزنامه حاوی آگهی چاپ شده در آن و تطبیق آن با پیش نویس وسیله متصدی دفتر املاک در صورتیکه اشتباهی در چاپ آن واقع نشده باشد مراتب صحت انتشار آگهی گواهی و همراه با پرونده جهت ضبط تا انقضاء زمان اعتراض به بایگانی اعاده می شود. پس از انقضاء زمان واخواهی و عدم وصول اعتراض و مراجعه متقاضی پرونده وسیله بایگانی به دفتر املاک ارسال می شود متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و پس از گواهی متصدی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت مسئول مربوطه دستور تحریر صدور سند مالکیت المثنی را صادر می نماید.

آنگاه پرونده جهت پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری ارسال و در آنجا متصدی حسابداری بهاء دفترچه سند را بشرحی که در مباحث قبل به آن اشاره رفت دریافت وپرونده را همراه با نسخه قبض مبنی بر وصول بهاء سند مالکیت به دفتر املاک می فرستد.سپس متصدی دفتر املاک صدور سند مالکیت المثنی را تحریر و بخشنامه لازم مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی را خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه صادر و مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک وپیش نویس سند مالکیت اولیه قید می نماید. آنگاه مسئول مربوطه سند مالکیت تحریر شده و بخشنامه و مراتب قید شده در دفتر املاک را امضاء می نماید و بخشنامه پس از درج شماره بر آن، به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد. در خاتمه پرونده جهت تسلیم سند به بایگانی ارسال و در آنجا ابتدا نخ کشی و پلمپ و پس از ثبت در دفتر تسلیم سند و پیش نویس احراز هویت متقاضی که معمولاً با ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذیرد در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند وپیش نویس سند مالکیت اولیه، به او تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *