دپارتمان ها

دپارتمان قراردادها

انواع قراردادها
انواع قراردادها وقواعد حاکم برآن

وقتی نام ازقرارداد میبریم معنی و مفعومش آنست که طرف صحبت ما حداقل دونفر است و ما با دوشخص حقیقی و یا دوشخصیت حقوقی که حداقل یکی به عنوان کارفرما و دیگری به عنوان پیمانکار میباشد مواجه هستیم.

قراردادبصورت فهرست بها

بهتر است اول معنی فهرست بها راتشریح کنیم وبگوئیم فهرست بهاچیست؟ یکی ازوظایف مهم سازمان مدیریت وبرنامه ریزی آنست که باتشکیل جلسات متعدد ودعوت ازکارشناسان خبره وبراساس شاخص بانک مرکزی واستعلام ازمنابع مختلف وکندوکاوهای دیگر قیمت کلیه اقلام رادررشته های مختلف مهندسی وهزینه های تمام شده آنها محاسبه وبا رایزنی های بسیار بصورت کتابچه هائی تخصصی شامل فهرست بها ابنیه ، تاسیسات ، برقی ، تاسیسات مکانیکی ، راه وباند ، وغیره تهیه نموده وبه دستگاههای اجرائی وانجمن های صنفی وپیمانکاران ارائه میدهد ، تاهم پیمانکاران وهم مشاوران وهم دستگاههای اجرائی مصالح وکار تخصصی مربوطه رابراساس قیمتهای تمام شده مندرج درفهرست بهابه عنوان مبنای محاسبه قرارداده وپیماکناران درهنگام محاسبه پروژه ها برمبنای آن سود مورد نظر خود رابرآن اضافه ویا کسر مینمایند وقیمت پیشنهادی خود راارائه ووارد مناقصه میشوند. لذ ا وقتی میگوئیم قراردادی بافهرست بها است یعنی نقشه وجزئیاتی که مشاور تهیه میکند وبراساس آن نقشه وجزئیات تصویب شده کارفرما مصالح مصرفی وهزینه آنرا مشاور مشخص میکند درواقع مبنای ورودبه مناقصات است لذا چنانچه پیمانکار براساس مبانی داده شده کارفرما وارد مناقصه شود، اگر بیشتر ازآن مبنای اولیه قیمت بدهد، آنرا پلوس plus واگر براساس آن مبنا کمتر قیمت بدهد آنرا مینوس minus میگویند.

قراردادهای امانی

گاهی پیش می آیدکه کارفرما مصلحت میبیند که به خاطر صرفه و صلاح و یا مصلحت های دیگر خود مجری کارهایش باشد مثلا کارفرمائی که هم ماشین آلات لازم رابرای اجرای پروژه دارد وهم نیروی انسانی ماهر و متخصص رادر اختیار دارد به خاطر آنکه نیروی موجودبه هدر نرود وپروژه نیز ارزان تر تمام شود باکسب مجوز ازبالاترین مقام اجرائی خود درخواست میکندکه آن پروژه رابه طوررسمی انجام دهد این روش اجرای کار امانی نامیده میشود. گاهی نیز پیش می آید دستگاههای اجرائی برای اینکه بتوانند نسبت به نگهداری ماشین آلات وتاسیسات خود بصورت فعال عمل کنند چنین شیوه ائی رابکار می برند هرچند توصیه شده است که کارفرمایان دولتی چنین کاری راانجام ندهند ولی گاهی نیز اجتناب ناپذیر است.

قرار پیمان مدیریت

دراین قرارداد کارفرما دیگر کاری به فهرست بها وغیره ندارد، بلکه کاری رابه پیمانکار واگذار ویک نفر رانیز ناظر کارش انتخاب میکند وکلیه مصالحی که پیمانکار برای پروژه خریداری میکند ازفروشنگان رسمی وفاکتور مستند و همچنین اجرت کارگرانی که کارمربوطه را انجام میدهند طبق لیست تایید شده طرفین ، کارفرمای ناظر وپیمانکار و با توجه به ضریب بالاسری توافق شده دستمزد پیمانکار جهت انجام کار وپس ازافزودن مالیات ، بیمه ، مالیات برارزش افزوده که اخیرا نامش نیز عوض شده وبه خدمات مبتنی برمحتوا تبدیل گشته به پیمانکار پرداخت مینمایند یااینکه مالیات ، بیمه وغیره راکارفرما به مسئولین مربوطه پرداخت نموده وتصویر اسناد پرداختی رادراختیار پیمانکار قرارمیدهد وفقط دستمزد خالص دریافتی پیمانکار رادرحسابی که پیمانکار قبل ازعقد قرارداد یا درمتن قرارداد بکارفرما اعلام نموده واریز وتاییدیه آنرا ازپیمانکار درخواست مینماید.

قرارداد مترمربع زیربنا

این قراردادها بیشتر درانبوه سازی متداول است ودولت جمهوری اسلامی ایران درقراردادهای مسکن مهر مبادرت به چنین روشی نموده وسازمان مدیریت وبرنامه ریزی هم مجری آن شده است . برای پروژه هایی که سطح زیربنای آن حداکثر دوهزار مترمربع است ازاین روش استفاده میشود درواقع قسمتی ازپروژه های مسکن مهر بااین روش پیش رفته وبه علت نوسانات قیمت درطول مدت اجرای پیمانکاران عملا قادربه اتمام پروژه های خود نشدند. بااینکه دولت مبالغی هم برقیمت اولیه توافق شده اضافه نموده بود ولی باز امکان اجرای تمام پروژه های مسکن مهر میسر نبود ، ازطرفی بسیاری ازپیمانکاران نیز توانستند کارشان رابه سرعت بااین شیوه با اتمام برسانند.

قرارداد پیشرفت کار

بعضی ازقراردادهایی که درپروژه ها مطرح میشود براساس شرایط وضعیت پروژه ها بنحوی است که نمیتوان آنها رامانند قرارداد فهرست بها وغیره اجرا نموده مثلا درچاههای عمیق نفتی نمیتوان دقیقا مشخص نموده که عمق نفتی نهایی چه مقدار است . بنابراین هرمقدار عمق چاه بیشتر شود هزینه حفاری آن به مراتب بالاتر خواهد بود لذا چون حجم عملیات مشخص نیست ویا اینکه ممکن است نقشه های اجرایی درابتدا شروع عملیات آماده نباشددرچنین شرایطی که کار راباید بسرعت آغازکنیم قراردادهایی براساس پیشرفت کار مطرح میشود. دیده شده است که اکثر اینگونه قراردادها درمیادین نفتی برقرار میگردد. لازم است توضیح داده شودکه اخیرا قراردادهای جدیدی درعرصه پیمانکاری درکشور مارونق یافته است مثلا مطرح شده است.

اینگونه قراردادها مخصوصا درزمان تحریم و اینک نیز درپسا تحریم که استکبار جهانی به عناوین مختلف همکاری لازم رادرآزاد سازی عملیات بانکی بعضی ازبانکها نمی نماید ویابا ترساندن سرمایه داران خارجی ایران هراسی سعی دربی رغبت نمودن سرمایه داران خارجی برای ورودبه مناقصات مینماید کاربرد مطلوبی دارد البته باید بدانیم که اینگونه قراردادها به علت تنوعی که دارد تقریبا بین المللی شده است نحوه اجرای پروژه وچگونگی نیل به اهداف پروژه ومحدودیت تعهدات ومسئولیتها ازعوامل اصلی درپروژه است به علت اینکه بنحوقابل توجهی اصطلاحات ومفاهیم درادبیات مدیریت نظام های اجرائی بکار رفته است وآزمون وخطای آن درپروژه ها قبلا دیده شده وبرطرف گردیده اکنون درسطح بین المللی بصورت یک روش استاندارد درآمده ودرکشور عزیزما ایران نیز متداول گشته وجز انواع قراردادهای پیمانکاری بشمارمیرود.

قرارداد کلید دردست Turn key

این روش قرارداد شاید به این علت مطرح گردیدکه درپروژه ها چنانچه مشکلی پیدا میشد پیمانکار گناه آن مشکل رابه گردن طراح یا مشاور می انداخت وبالعکس مشاور آنرابه گردن مجری کار میگذاشت . درواقع این روش یا قرارداد طرح وساخت Design + Construction مسئولیت هردو موضوع رایعنی طراحی پروژه وساخت آنرا برعهده یک شرکت میگذاشت وخود نظارت عالیه دراجرای آنرا عهده دار میشد حسنی که اینگونه قراردادها دارند: اول مسئولیت لوث نمیشود وپیمانکار مسئول صفر تا صد موضوع قرارداد خود بوده ودرصورت وجود عیب آنرا رفع میکند. دوم : عیب ونقص کارش رانمیتواندبه دیگری نسبت دهد. سوم: سرعت عملیات اجرا به مراتب بیشتر میگردد اما درقراردادهای کلید دردست کاهی پیش می آید که کارفرما علاقه ایی ندارد به اینکه تمام یک پروژه رابصورت پیمان مدیریت به یک پیمانکار واگذار کند بلکه علاقمنداست قسمتی از آنرا خودش انجام دهدکه اینگونه قراردادها رادر عمل قراردادهای نصفه کلید دردست یا Partial on semi Turnkey میگویند دراینجا دیگر پیمانکار هیچگونه مسئولیتی دررابطه با کارهایی که درقرارداد از او حذف شده است ندارد وکارفرما خود دراین موردمسئول است. اما چنانچه مواردی پیش بیاید که کارشناسان متخصص این موضوع تشخیص دهند مبنی بر اینکه درست است که بخشی از کار بوسیله کارفرما صورت گرفته است ولی عملکرد پیمانکار درپروژه مربوط به آن قسمت ازکاری که کارفرما عهدار بوده بنحوی بوده است که کار موضوع مسئولیت کارفرما رادچار نقص کرده است دراین صورت پیمانکار دراین زمینه مقصر شناخته خواهد شد.

قراردادهای E.P طراحی و تامین تجهیزات ویا EPC طراحی تامین تجهیزات و ساخت

این قراردادها معمولا چیزی شبیه قراردادهای کلید دردست میباشد ومعمولا درپروژه های بزرگ پتروشیمی وانرژی باالگوهای متنوعی ازآن پیروی میشود. بعضی ازشرکتها بدنبال طراحی وتامین تجهیزات میروندکه درقرارداد دوم معمولا برای کارفرمایان بدلیل اینکه مسئولیت پیمانکار درقبال پروژه بیشتر میگردد لذابیشتر ازآن استقبال میکنند. دراین قراردادها درجاییکه مشکل ایجاد میشود ودرقسمت تامین اعتباراست واگر بنحوی عمل شودکه کارفرما نسبت به تامین اعتبار پروژه اقدام کند روش E.P.C بسیار مناسب خواهد بود. درهردوروش مطالعت اولیه لازم است زیرا بدون مطالعات اولیه بعلت اینکه پیمانکاران روش های مختلف دراجرا ارائه میدهند لذا کارفرمایان نمی توانند بخوبی تصمیم گیری نمایند. درقراردادهای E.P.C مسئولیت پیمانکار از شروع تا خاتمه کاررا عهده دار است وچون هم کنترل کیفی و هم کنترل پروژه را پیمانکار عهدار است دیگر نمی تواند هیچگونه عذری را ارائه دهد درصورتی که درقراردادهای E.P این مسئولیت راکارفرما عهده دار است. ولذاپیمانکار اصلی دردستگاه دولتی برای انتخاب هرموضوعی ناچاربه مناقصه میرود ومناقصات متعددی رادنبال میکند درصورتی که پیمانکار E.P.C اینطور عمل نمیکند ودرنتیجه ملاحظه میکنیم واگذاری پروژهE.P وE.P.C اینطور عمل نمیکند ودرنتیجه ملاحظه میکنیم واگذاری پروژه E.P و E.P.C دارای تفاوت های فراوانی است. این دلیل است که در قراردادهای E.P.C چون پیمانکاربه همه امور پروژه آگاه است لذا مراحل راه اندازی وسرعت کارش بمراتب بیشتر است پس می توان بااین صورت این دو قرارداد راتفکیک نمود. درقراردادE.P.C کارفرما نظارت زیادی برروی پروژه ندارد وپیمانکار صفرتاصد پروژه مسئول وپاسخگوخواهد بود. پس درقراردادهای E.P.C پیمانکار هم مسئولیت اجرای کار را عهده دارمیباشد وهم مسئولیت کنترل پروژه که بسیار حائز اهمیت است درصورتی که در قراردادهای E.P این مسئولیتهای فوق الذکربرعهده کارفرما است .

درقراردادهای E.P.C وقتی کار به پایان میرسد کلیه مسئولیتهای اجرای پروژه وپیمانکاران دست دوم آن برعهده پیمانکار اصلی بوده واز اهمیت فراوانی برخوردار است . پیمانکار عمومی یا اصلی چون به همه جزئیات اجرایی پروژه آشنایی داردواز ابتدای کار یعنی فازهای قبل ازراه اندازی ویا درحین راه اندازی با پیمانکاران دیگر مشارکت داشته بسیار حائز اهمیت است. امادر پیمان های E.P این نقش کم رنگ میشودوفقط می تواند نسبت به اعزام کارشناس اقدام نماید. قراردادهای ساخت و بهره برداری و انتقال که به اختصار B.O.T گفته میشود .  این نوع قراردادها تا قبل از سال 1980 درجهان وجود نداشت ولیکن درهمان سال دولت ترکیه تصمیمگرفت نسبت به راه اندازی و احداث چند نیروگاه خود اقدام نماید استفاده از این روش درمورد تاسیسات اساسی کشورها توسعه یافت واکنون در کشورهای درحال توسعه بسیار رواج دارد. این روش معمولا بیشتر در کشورهایی مطرح میشود که اول سرمایه ندارند. دوم تکنولوژی اجرای چنین پروژهایی رانیز ندارند واز طرفی علاقمند نیستند تاکشورشان برای مدتی طولانی بدهکار نمایند لذا با استفاده از این روش هم ازتکنولوژی این کشورها بهرمند میشوند وهم پولی برای اجرای پروژه نمی دهند وهم پس از اتمام دوره بهره برداری مجری طرح B.O.T اختیار اجرا وبهره برداری آنراعهده دار میشوند. اما باید نکات طریفی را درهنگام انعقاد قرارداد بصورت B.O.T درنظر گرفت .

1: آیا این شرکت متشکل از چند شرکت داخلی است که بصورت جوینت Joint قصد انجام واجرای آنرا دارد، در این صورت بایستی همه مدارک مشترک قانونی آنهاازجمله میزان سرمایه آنها رابرای اجرای پروژه کنترل نمود.

2: چنانچه شرکت خارجی قصد اجرای چنین پروژه ایی رادارد بایستی از همه نظر و مراتب بادقت بیشتری وی را کنترل نمود.

3: وضعیت مالی این پروژه که شرکت مربوطه آنرا جهت اجرا ارائه میدهد چگونه است.

4: فروش سهام پروژه

5: شرکتی که وارد مناقصه میشود ودر واقع بنحوی خریدار است آیا خود مالک ملکی که خریده است میشود.

6: پس از اتمام مدت چگونه آنرا منتقل می نماید.

7: چگونه قصد بهره برداری آنرا پس از ساخت دارد.

8: آیا پس از اتمام مدت قرارداد بهره برداری عمر قانونی پروژه چه مقدار است بهر تقدیر اینگونه قراردادها بایستی کاملا کارشناسانه و همشمندانه تنظیم وهم جزئیات آن مورد بررسی قرار گیرد تا هیچگونه مشکلی درآینده بوجود نیاورد.

قرارداد نحوه روش ساخت ومالکیت وبهره برداری که باختصار B.O.O گفته میشود اینگونه قراردادها معمولا درهنگام احداث بزرگ راهها ویا آزادراهها اقدام میکند بااین معنی که شرکتی می آید وسرمایه گذاری میکند واقدام به ساخت بزرگراه می نماید که دراینجا مسئله اول یعنی ساخت Build تحقق می یابد وبعد آنرا برابر توافق نامه ایی که بادولت داشته به مالکیت خود درآورد دراین صورت مسئله دوم نیز که قابلیت آن است یعنی Own اجرایی میشود وسپس آنرا با روش خود راه اندازی نموده و بهره برداری می نماید ودروافع مورد سوم نیز که مسئله بهره برداری است محقق میشود. حالا می تواند این بهره برداری از طریق وصول عوارض باشد ویا اینکه ممکن است سهم خود را به شرکت دیگر واگذار نماید امکان دارد دراین مورد دولت این قرارداد بهره برداری رابا او منعقد نماید بهرتقدیر دولت مخیر است نسبت به خرید ویا خدمات ناشی ازقرارداد ساخت وتملک وبهره برداری آنطورکه مصلحت میداند رسما اقدام نماید

قراردادهای B.O.O.T  بیشتر این قراردادها همان قرارداد بطریق B.O.O است با این تفاوت که پس از بهره برداری تا سقف قرارداد توافق شده به کشور اصلی برگردانده میشود یعنی اینکه مجری پس از اینکه آنرا ساخت ومورد بهره برداری قرارداد که این بهره برداری مدت معینی خواهد بود آنرا به شرکت کارفرما منتقل میکند.

قراردادساخت یا ایجاد وانتقالی وبهره برداری

دراین نوع قرارداد سرمایه گذار بخش خصوصی هزینه پروژه به انضمام خطراتی که درطول پروژه حادث میشود که بار مالی پروژه راافزایش میدهد راقبل ازتکمیل کار محاسبه نموده وبا این شرایط وارد کار میشود وظاهرا کارفرما مالک آن میگردد ولیکن حق بهره برداری ازپروژه به یک موسسه ثالث منتقل میگردد البته سازنده یا سرمایه گذار خصوصی برای موسسه ثالث اداره میکند ودر عوض اجازه خواهد یافت تا سرمایه گذاری خود رادر قالب یک توافقنامه ازدولت دریافت کند.

قراردادهای روش احداث یاساخت واجاره وانتقال که به B.L.T Build +Transfer

دراین نوع قراردادها سرمایه گذار خصوصی که وارد قرارداد شده اول آنرا میسازد سپس کارفرما یادولت باعقدقرارداد اجاره پروژه ساخته شده رابه اواجاره میدهد تاهزینه هایی راکه برای ساخت متحمل شده راطبق یک توافقنامه برداشت نماید وسپس زمانیکه مدت اجاره منقضی شد اصل موضوع اجاره به دولت برگردانده میشود.

روش قراردادهای متقابل که بنام Buy Back نامیده میشود.

این نوع قراردادها بیشتر درردیف قراردادهای خرید خدمت معنی میکند ومورد عمل آن نیز بیشتر درپروژه های نفتی وپتروشیمی است . بااین معنی که شرکت سرمایه گذار خارجی کلیه سرمایه گذاری لازم درپروژه رااعم ازتجهیزات واحداث وانتقال تکنولوژی عهده دار است وپس از اینکه پروژه به اتمام رسید آنرابه کشور میزبان منتقل می نماید اما برای بازگشت سرمایه وسودی که دررابطه با اجرا واتمام این پروژه متحمل شده وهمچنین تاخیرات اجرایی راکه متحمل ضرر وزیان شده رامحاسبه وبا تنظیم قراردادی ازمحصولات وفرآورده ایی که آن پروژه تولید میشود استفاده میکند تا بتواند سرمایه گذاری و سود خود را مستهلک گرداند. اینگونه قراردادها بیشتر درکشورهایی بوجود می آید که طبق قوانین دولتها آنها حق مالکیت بخش خصوصی یاخارجی رادر صنعت نفت مجاز نمیدانند مانند ایران اجرای این قرارداد ویژگیهایی دارد.

1: شرکتهای خارجی نقش پیمانکار رادارند وظیفه آنها اجرای پروژه وتامین تکنولوژی است.

2: کلیه هزینه های پروژه اعم ازتامین مصالح ، تکنولوژی ، اجرای کار، تاخیرات وغیره بوسیله فروش محصولات تولیدشده تامین وپرداخت خواهد شد.

3: حاکمیت دولت درمنابع هیدروکربوری قوت خود باقی است یعنی دولت همیشه مالک است .

4: قوانین پولی کشور میزبان بعنوان یک اصل پذیرفته شده است .

5: میزان برداشت وچگونگی آن با دولت وکشور میزبان است .

6: حق کنترل ونظارت فنی ومالی باید همیشه مورد توجه قرار گیرد.

شرکتهای خارجی درواقع نقش پیمانکار رادارند ووظیفه تامین سرمایه رادرتحقق هدف دارند.

نرخ بازده سالانه سرمایه گذاری متناسب با پروژه متغیر میباشد وبصورت اقساط بمقدارمساوی به پیمانکار مجری پرداخت میشود .

پس از پرداخت مطالبات پیمانکار مجری دیگر هیچگونه حق وحقوقی در پروژه نخواهد داشت.

پیمانکار مجری حق درخواست سهام رانخواهد داشت .

پیمانکار مجری وظیفه تامین قطعات وهم آموزش تکنولوژی راخواهد داشت.

قرادادهای تامین منابع مالی یا Finance

اینگونه قراردادها بین کشوراستفاده کننده ازتسهیلات وهمچنین کشوری که تسهیلات رادراختیار طرف دیگر قرار میدهد منعقد میگردد بعلت اینکه برای بازپرداخت ورعایت مفاد قرارداد بین دویا چند کشور ممکن است این توافق حاصل شود لذا مذاکراتی که دراین خصوص صورت میگیردباید منطبق باحقوق وقوانین آن کشورباشد ودقت درتنظیم مفاد قراردادیکی از مهمترین ارکان تصمیم گیری میباشد وطرفین از مشاوران ومستشاران حقوقی و حقوق بین المللی استفاده می نمایند طبیعی است مذاکرات بیشتر درمورد نحوه پرداخت ونحوه دریافت مبلغ تسهیلات ، حتی چگونگی استفاده از تسهیلات وحل اختلاف وغیره صورت میگیرد پس ملاحظه میکنیم چنانچه بخواهیم برای اجرای پروژه های گفته شده حدودی مشخص کنیم پروژه ها رابه پنج دسته تقسیم ومیتوانیم بگوییم تامین منابع مالی چهاردسته ازاین پروژه ها یعنی : پروژه های امانی in-house ویا طرح وساخت Design-Build ویا E.P.C-EngineeringوTurnkey  وD.B.B طراحی، مناقصه ساخت Design+ Build همچنین روش وهمچنین PC روش تامین تجهیزات وساخت +t Construction ودر نهایت مدیریت اجرا Management Construction MC تماما نیاز به تامین مالی داخلی کارفرما دارند اما ازنظر طراحی وساخت ومدیریت اجرافقط پروژه های امانی یعنی in-house است که باید تماما ایرانی باشد ولی درسایر موارد گفته شده یعنی طراحی وساخت و مدیریت باید پیمانکار خارجی باشد اما دسته پنجم یعنی قراردادهای Buy Back. B.O.O.B.O.T تامین منابع مالی وطراحی وساخت ومدیریت اجراتماما خارجی خواهد بود باید توجه داشت که درایران روش های قرارداد E.P.C طراحی با پیمانکار می باشد ولی درایران کارفرما خود رسما مشاورمیگیرد وتاکیدمیکندکه مستندات طراحی به تایید مشاور برسد.

تنظیم قراردادها
نحوه تنظیم قرارداد

نحوه نوشتن متن قرارداد و تنظیم قراردادها یکی از مهارت‌های مهمی است که می‌تواند سرنوشت افراد، شرکت‌ها و کسب و کارها را رقم بزند. در چند سال گذشته تنظیم قرارداد اکثراً توسط خود افراد و بدون مراجعه به یک مشاور حقوقی صورت می‌گرفته است، اما اکنون هر فردی می‌تواند حتی با دانش کم حقوقی با استفاده از سامانه ‌های حقوقی آنلاین نظیر وینداد، قراردادهای خود را به ایمن‌ترین شکل تنظیم کند. در ایام قدیم مرسوم بوده است که برای انجام کاری، قراردادها را به صورت شفاهی منعقد می‌کردند، که این نوع قراردادها دچار شبهاتی بود و در آخر کار دو طرف به محکمه‌های قضایی می‌کشید؛ در برخی اوقات نیز قراردادها به صورت کتبی و بدون رعایت اصول نگارش نوشته می‌شدند که در حین کار باز هم دو طرف به مشکلات حقوقی زیادی برخورد می‌کردند.

اما در این دهه افراد می‌دانند که باید برای انجام کار و وظیفه، قراردادی با اصول صحیح را نگارش و امضا کنند تا درگیر کارهای حقوقی بعد از آن نشوند. بنابراین امروزه آشنایی با متن قراردادها و کسب مهارت و تجربه کافی برای نگارش یک متن قرارداد اصولی از ضروری‌ترین کارها برای موفقیت در قراردادنویسی و مسائل حقوقی است.

فواید:

پیشگیری از هرگونه اختلاف احتمالی در آینده

افزایش بهره‌وری و کیفیت کار

حفظ روابط کاری و اقتصادی به طور مستمر

جلوگیری از اتلاف وقت و از بین رفتن حق و حقوق طرفین

کاهش ضرر و زیان ناشی از مسائل بوجود آمده در حین انجام کار (موضوع قرارداد)

جلوگیری از اختلاف نظرها در هنگام انجام کار و دعواهای حقوقی

ماهیت قرارداد و نکات کاربردی در تنظیم قرارداد
طرف قرارداد

طرف قرارداد ممکن است یک یا چند انسان (شخص حقیقی) یا شرکت­ها و موسسات دولتی و غیر دولتی (شخص حقوقی) باشند.

تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی 

در تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی توجه به مساله بلوغ، عقل و ممنوع­ المعامله­ نبودن فرد بسیار مهم است هم­چنین ممکن است شخصی به نمایندگی و وکالت از سوی دیگری قرارداد را تنظیم کند، در این صورت باید برگه نمایندگی و وکالت­نامه او و اعتبار آن را بررسی کرد و حتماً شماره و مشخصات آن را در متن قرارداد ذکر کرد.
طبق ماده 190 قانون مدنی برای صحت عقد، چهار شرط اساسی لازم است: 1. قصد طرفین و رضای آنان؛ 2. اهانت طرفین؛ 3. موضوع معین مورد معامله؛ 4. مشروعیت معامله. هر گاه قرارداد یکی از این چهار شرط را نداشت، ممکن است عقد وجود خارجی پیدا نکند و اساساً باطل باشد و ممکن است غیرنافذ باشد، عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ، مثل باطل است، ولی با تنفیذ بعد اصلاح­ پذیر است. در اینجا قصد و رضای طرفین و اهلیت توضیح داده می­شود.

مدت قرارداد

در برخی از قراردادها، مدت قرارداد از جمله ارکان تشکیل ­دهنده آن محسوب می­شود، مثل قراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا انجام کار است و یا در قرارداد اجاره که تاریخ از جمله شرایط صحت و درستی آن است؛ به نحوی که اگر مدت اجاره معلوم نباشد، قرارداد باطل است. توصیه می­شود تاریخ هم به صورت عددی و هم به صورت حروفی درج شود، زیرا از نظر حقوقی آثار بسیار مهمی خواهد داشت. در مواردی ممکن است تاریخ انتقال یا تاریخ انجام کار غیر از تاریخ تنظیم قرارداد باشد. لذا در بند جداگانه ­ای با عنوان مدت قرارداد باید زمان دقیق آغاز و پایان کار تصریح شود. اگر تاریخ شروع قرارداد به دلیلی از قلم بیفتد و در قرارداد ذکری از آن نشود تاریخ امضای قرارداد تاریخ آغاز آن محسوب می­شود.

مبلغ قرارداد

مبلغ یا قیمت قرارداد که در قراردادهای خرید و فروش به آن ثمن معامله گفته می­شود عبارت از ارزشی است که در مقابل کالا یا خدمات پرداخت می­شود.
توصیه می­شود که میزان و نحوه پرداخت قیمت مورد معامله دقیقاً با ذکر جزئیات اقساط و مدت آن و یا اسنادی که به صورت چک حساب جاری و یا چک مسافرتی یا وجه نقد است، توضیح داده شود تا از هر گونه سوء استفاده پیشگیری شود.

محل تنظیم قرارداد و  محل انجام تعهد 

به طور کلی باید محل تنظیم تمامی قراردادها معین باشد، زیرا طبق قانون آیین دادرسی مدنی محل تنظیم قرارداد، در تعیین دادگاهی که در رسیدگی به اختلاف ناشی از قرارداد صالح است، نقش مهمی خواهد داشت.
محل انجام تعهد نیز باید در برخی قراردادها معین شود؛ به خصوص در قراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا تحویل کالاست.
اگر محل انجام تعهد به دلایلی مشخص نشود، باید در محلی که قرارداد در انجا تنظیم شده تعهد انجام گیرد، مگر اینکه طبق عرف محل خاصی در نظر گرفته شود.

شرایط اساسی و مهم برای صحت قرارداد

برای صحت عقد، چهار شرط اساسی لازم است:
1.  قصد طرفین و رضای آنان
2. اهلیت طرفین
3. موضوع معین
4. مشروعیت معامله
هر گاه عقد یا قرارداد فاقد یکی از چهار شرط فوق باشد، عقد باطل یا غیرنافذ می­شود. عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ ، حکم باطل است ولی با تنفیذ بعدی اصلاح­پذیر است.

شرایط باطل ضمن قرارداد به سه دسته زیر تقسیم می شود:

1 شرایطی که باطل هستند و باعث ابطال عقد می­شوند، عبارتند از:
الف) شرط خلاف مقتضای عقد؛ شرطی است که با هدف عقد یا ماهیت عقد در تضاد است. مثلاً در قرارداد فروش مغازه شرط شود که فروشنده مغازه را تسلیم طرف قرارداد نکند.
ب) شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود. (اگر مورد معامله معلوم یا موجود نباشد، مثلاً فروشنده مغازه­ای را بفروشد که هنوز وجود خارجی ندارد یا معلوم نباشد که مورد معامله مغازه است یا آپارتمان(
2 شروطی که باطل هستند ولی به سلامت قرارداد لطمه ­ای نمی­زند، عبارتند از:
الف) شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد؛ فرضاً کسی مغازه­ای را به دیگری بفروشد و شرط کند که حتماً باید فرزند خریدار نیز در آن مغازه کار کند. ب) شرطی که در آن نفع و فایده نباشد. ج) شرطی که نامشروع باشد.
شراطی که باطل هستند و تخلف از آن­ها باعث می­شود برای طرف دیگر حق فسخ پیدا شود یا جریمه و خسارتی پرداخت کند.
حق طرف معامله در استفاده از شرط
طرف معامله که شرط به نفع او شده، می­تواند از عمل به آن شرط صرف­نظر کند در این صورت مثل آن است که این شرط در معامله قید نشده باشد، اما شرط نتیجه قابل اسقاط نیست. اسقاط حق حاصل از شرط، ممکن است به لفظ باشد یا به فعل. یعنی عملی که دلالت بر اسقاط شرط نماید. در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ بر هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است، باطل می­شود. زیرا حیات و بقای شرط به وجود عقد اصلی بستگی دارد و چنانچه به هر دلیلی عقد اصلی از بین برود، شرط ضمن آن نیز از بین می­رود و تعهدی برای طرفین قرارداد ایجاد نمی­کند. اگر کسی که ملزم به انجام آن شرط بوده است، عمل به شرط کرده باشد می­تواند عوض آن را از مشروط له بگیرد.
حق فسخ
حق فسخ به معنی اختیار بر هم زدن معامله یا قرارداد می باشد . گاهی در یک قرارداد لازم (یعنی هیچ­کدام از طرفین حق برهم زدن معامله را ندارند) حق فسخ پیش­بینی می­شود. بدین ترتیب به یک طرف اجازه یا اختیار داده می­شود که قراردادی را که برای طرفین لازم­الاجراست، تحت شرایطی بر هم بزند. به آن اختیار اصطلاحاً خیار فسخ گفته می­شود. در قانون مدنی از ده نوع خیار نام برده شده است، برای مثال اگر کسی آپارتمانی را خریداری کند و بعداً مشخص شود که آپارتمان تاسیسات بهداشتی مناسب ندارد و غیر قابل استفاده است، می تواند به دلیل خیار عیب آن معامله را یک­طرفه بر هم بزند. نکته مهم در مورد حق فسخ این است که شخصی که دارای حق فسخ است، باید پس از اطلاع از ایراد (یا شرایطی که خیار فسخ برای وی ایجاد شده) فوراً قصد خود را مبنی بر فسخ قرارداد، به طرف مقابل اطلاع بدهد.
هزینه انجام موضوع قرارداد
تعیین مسوولیت طرفین در مقابل هزینه­ های موضوع اجرای قرارداد مثل هزینه قانونی برای تنظیم سند رسمی؛ (اعم از هزینه دفترخانه، مالیات، عواض و سایر حقوق دولتی، هزینه حمل­ونقل کالا، بیمه و انبارداری) در قراردادهای خرید و فروش کالا بسیار مهم است. چه بسا بی ­توجهی در تعیین مسوولیت طرفین، موجب بروز اختلاف و تشکیل پرونده­های متعدد در دادگستری می­شود. بنابراین ذکر هزینه ­های فوق در قرارداد ضروری است.

فورس ماژور (قوه قهریه یا حوادث و اتفاقات پیش­ بینی نشده)

فورس ماژور که اصطلاحی در حقوق فرانسه است و در فارسی به قوه قاهره یا قهریه ترجمه شده است به معنی عام عبارتست از هر حادثه غیر قابل پیش بینی و غیر قابل اجتناب که متعهد را از اجرای تعهد باز می دارد . به تعبیر دیگر فورس ­ماژور، عبارت است از واقعه غیرقابل پیش بینی که طرفین مداخله­ای در بروز آن ندارند مثل نیروهای طبیعی از قبیل سیل، زلزله، آتش سوزی، جنگ که موجب تعطیل بانک­ها و بازارها می­شود و ... فورس ماژور باید کاملا بیگانه با شخص متعهد باشد و چنانچه عدم اجرای تعهد ناشی از تقصیر متعهد باشد، فورس ماژور تحقق پیدا نخواهد کرد.
مصادیق قوه قاهره در قانون ذکر نشده و تعیین و تشخیص مصداق آن با دادگاه است و اثبات آن از سوی مدعی فورس ماژور بسیار مشکل می باشد ، بروز این حوادث گاهی باعث می­شود که به طور کلی انجام موضوع قرارداد منتفی شود و گاهی به طور موقت (در یک محدوده زمانی خاص) انجام تعهد ناشی از قرارداد را غیرممکن و معلق می­سازد و پس از مرتفع شدن موانع، مجدداً باید به قرارداد عمل شود. در این خصوص تأخیر در انجام قرارداد تعهدی برای طرفین ایجاد نمی­کند.

چگونگی تنظیم قرارداد

نکاتی که ذکر می گردد در هر قراردادی ضروری هستند و نبود آن می‌تواند کل قرارداد را از حالت حقوقی و محکمه پسند، خارج نمایند. پس لازم نکات نحوه نوشتن متن قرارداد و تنظیم آن را جدی بگیرید.

1- عنوان قرارداد: بعد از درج نام خداوند بر روی برگه قرارداد، عنوان قرارداد از بندهای واجب یک قرارداد است. شما باید تعیین کنید که قرارداد شما چه نوع قراردادی است: قرارداد طراحی سایت، قرارداد اجاره، قرارداد استخدام و…

2- طرفین قرارداد: بعد از درج عنوان قرارداد باید در بندی به نام “طرفین قرارداد” مشخصات شناسنامه‌ای و کدملی طرفین قرارداد به صورت کامل و با آدرس و شماره تماس منزل به صورت دقیق و شماره تلفن همراه درج گردد. باید توجه داشت در صورتی­که یکی از طرفین آدرس خود را در حین قرارداد تغییر داد، باید حتماً آن را کتباً به طرف دیگر اعلام و آن را پیوست قرارداد کند. در این بند عناوین طرفین نیز ذکر می‌گردد (طرف اول، طرف دوم، کارمند، کارفرما و…)

در صورتی­که فردی به نمایندگی و وکالت فرد دیگری به تنظیم و امضای قرارداد می‌پردازد، باید مشخصات کامل خود را همانند طرفین قرارداد، با ذکر عنوان خود (وکیل، نماینده و…) در متن قرارداد درج کند.

3- موضوع قرارداد: این بند یکی از مهمترین بندهای هر قراردادی است و ماهیت اقدام یا کاری که طرفین خود را ملزم به انجام آن می‌کنند، نشان می‌دهد. موضوع قرارداد می‌تواند فروش، اجاره، ساخت، توسعه، طراحی، واگذاری، حق استفاده، مشارکت و… باشد که باید با جزئیات دقیق و به صورت کاملاً واضح در این بند نوشته شوند.

4- مدت قرارداد: یک قرارداد اصولی و حقوقی دارای مدت زمان شروع و پایان قرارداد است. یک قرارداد می‌تواند محدود یا نامحدود باشد؛ بنابراین باید تاریخ شروع و پایان قرارداد برای هر قراردادی به صورت دقیق نوشته شود.

5- مبلغ قرارداد: مبلغ قرارداد می‌تواند به صورت برآورد یا به صورت قطعی باشد؛ در هر دو صورت باید مبلغ قرارداد و نحوه دریافت‌ و پرداخت به همراه تاریخ‌های پرداخت به دقت و کامل در این بند توضیح داده شوند. در اکثر دعاوی حقوقی، بیشترین آن­ها بر سر مسائل مالی اتفاق افتاده است؛ بنابراین در صورتی­که به این بند توجه ویژه‌ای داشته باشید، حتی در دادگاه‌ها هم می‌توانید پیروز باشید.

نکته: نحوه پرداخت مبلغ قرارداد می‌تواند در بند یا ماده‌ جداگانه درج شود.

6- شروط و تعهدات: در متن قرارداد علاوه بر موضوع قرارداد باید تعهدات طرفین نیز به صورت کامل و مشخص ذکر شوند. در قراردادهای پیمانکاری براساس شرایط عمومی پیمان، ابتدا باید تعهدات پیمانکار و سپس تعهدات کارفرما درج شود اما در سایر قراردادها، درج این تعهدات به صورت توافقی می‌باشد و هر کدام به عنوان یک بند یا ماده جداگانه ذکر می‌شوند.

تمام موارد بالا از مهمترین بندهای یک قرارداد و نحوه نوشتن متن قرارداد هستند که ذکر آن­ها برای کاهش دعواهای حقوقی در قراردادها واجب است. اما بندها و ماده‌های دیگری نیز در قراردادها وجود دارد که براساس توافقات طرفین و زمینه تخصصی آن­ها در قرارداد ذکر می‌شوند. نمونه‌ای از این بندها عبارتند از: تضمینات، محل تحویل و تأدیه، خسارات، حوادث قهری و فورس ماژور، فسخ قرارداد، مرجع حل اختلاف، اختیارات طرفین، انتقال قرارداد، محل اجرای قرارداد و البته باید توجه داشته باشید که تنظیم قرارداد در زمینه‌های مختلف، متفاوت است مثلاً شما نمی‌توانید از یک نمونه قرارداد اداری به عنوان قرارداد استخدام یا قرارداد طراحی و توسعه سایت استفاده کنید؛ بنابراین برای نگارش و تنظیم یک قرارداد اصولی و حقوقی، باید دقت کافی داشته و با تحقیق و بررسی و گرفتن مشاوره از یک وکیل مجرب قراردادی را تنظیم کنید که باعث امنیت و پیشرفت اصولی موضوع قرارداد شما شود.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد

قبل از مراجعه به بنگاه معاملات ملکی، از واقعی ­بودن و نظارت صنف مشاوران املاک بر بنگاه مزبور اطمینان حاصل شود.
هنگام تنظیم قرارداد، مفاد آن به دقت مطالعه شود تا شرایط مقرر میان طرفین به صورت کامل درج شود و خریدار بداند که چه وظایف و حقوقی دارد.
مهمترین مدارک که جهت تنظیم قرارداد انتقال، لازم و ضروری است عبارت­ اند از:
سند مالکیت (سند، بنچاق معاملات قبلی)
استعلام­های ثبتی و مفاصا حساب­های شهرداری و دارایی
گواهی حصر وراثت فروشنده (اگر فروشنده وارث مالک باشد)
کارت پایان­ خدمت یا معافیت از خدمت سربازی (اگر یکی از طرفین مشمول خدمت نظام­ وظیفه است)
گواهی پرداخت/ تسویه حساب شارژ (آب، برق، هزینه­ های مربوط به ساکنان در آپارتمان) صادره توسط هیات مدیره مجتمع ­های مسکونی یا آپارتمان­های تحت قانون تملک آپارتمان­ها.

استعلام­ های مورد نیاز برای انتقال قطعی

مطابق مواد 22 و 47 قانون ثبت املاک و اسناد کشور؛ چنانچه معامله­ای در رابطه با املاک دارای سند مالکیت (سابقه ثبتی)، صورت گیرد، باید این معامله در دفترخانه اسناد رسمی (یکی از محاضر) انجام شود تا پس از آن، نام خریدار به عنوان مالک رسمی و قانونی در دفتر املاک ثبت شود. بنابراین پس از توافق خریدار و فروشنده در مبلغ و مودر معامله، با بیان اراده خود (فروختم و خریدم) مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می­شود، ولی برای اینکه این انتقال مالیکت جنبه رسمی و قانونی پیدا کند و در تمامی ادارات و شهرداری­ها و بانک­ها معتبر باشد، باید تشریفات انتقال رسمی صورت بگیرد.

انتقال رسمی باید در یکی از دفترخانه­ های اسناد رسمی شهر محل وقوع قرارداد انجام شود. برای انتقال قطعی و رسمی لازم است استعلام هایی از اداره­ ها و مراجع قانونی توسط دفترخانه صورت گیرد. از جمله:

استعلام از دفتر ثبت اسناد و املاک برای مشخص ­شدن وضعیت قانونی مالکیت فروشنده و اینکه این ملک در رهن است یا خیر. استعلام از شهرداری و ارایه مفاصا حساب­های شهرداری، مراجعه به پرداخت/ تسویه­ حساب عوارض نوسازی و جریمه های احتمالی در خصوص ملک و غیره. استعلام از دارایی­ و ارایه مفاصا حساب­های مالیاتی؛ راجع به پرداخت/ تسویه حساب مالیات­ها، مستغلات شغلی، نقل و انتقال و غیره.

نکات حقوقی قراردادها
آثار حقوقی مذکور

قرارداد به توافق بین دو یا چند شخص برای ایجاد آثار حقوقی گفته می شود و به عنوان یکی از متداول ترین شیوه های توزیع و جابه جایی ثروت در جامعه تلقی می گردد اما قرار را چگونه باید تنظیم کنیم؟ با توجه به اینکه قرارداد حاصل توافق اراده ها است ضرورتی ندارد که این توافق به صورت کتبی صورت گیرد؛ بلکه ممکن است شفاهی و یا حتی با ابراز قصد از طریق اعمال و حرکات شخص منعقد شود. به عنوان مثال توقف راننده تاکسی و سوار شدن مسافر می تواند بیانگر انعقاد قرارداد حمل و نقل باشد بی آنکه نوشته یا کلماتی رد و بدل گردد. یا در قرارداد اجاره ای که نوشته شده و به امضاء مستاجر رسیده و موجر بدون امضا قرارداد، فقط کلید خانه را در اختیار مستاجر گذاشته است، همین تحویل کلید می تواند کاشف از قصد موجر و در نتیجه تحقق قرارداد باشد. به این ترتیب هر شخص عادی در طول روز ممکن است قراردادهای متعددی منعقد نماید که صرفنظر از شکل بیان اراده اصولاً همگی از اعتبار حقوقی یکسانی برخوردارند. با این وجود در عمل قراردادهای مهم به طور کتبی منعقد می شوند تا اثبات تحقق آن ها در آینده آسان تر بوده و در مورد محتوای قرارداد ابهام و اختلاف کمتری موجود باشد. در این یادداشت قصد داریم اصول کلی که در نگارش یک قرارداد در عمل باید رعایت شوند را مورد اشاره قرار دهیم.

قرارداد مخلوق اراده طرفین است پس می توانیم با توافق خود قرارداد را به شکل دلخواه خلق کنیم

ذکر عبارات مبهم موجب می شود که هم طرفین در تلقی خویش از قرارداد دچار سوء تفاهم شوند و هم در صورت طرح اختلاف در دادگاه ممکن است قاضی، تفسیری خلاف اراده واقعی مشترک طرفین هنگام انعقاد قرارداد نماید. بنابراین توصیه می شود حتی اگر در ظاهر، مذاکرات موضوع قرارداد و شروط روشن باشد نیز قرارداد را به نحوی روشن و واضح تنظیم نماییم که گویی تنها منبع تفسیر ما از قرارداد همین متن امضا شده است و هیچ مذاکره شفاهی پیش از آن وجود نداشته است

با توجه به اینکه اراده ها و قصد مشترک طرفین سازنده قرارداد هستند، اصولاً می توانیم هرآنچه مدنظر داریم در قرارداد بگنجانیم تا اثر حقوقی موردنظر ما ایجاد شود. پس حتی اگر متن قرارداد قبلاً تایپ شده باشد، اشکالی ندارد که پیش از امضا طرفین، موارد مورد نظر را به طور دستی بیافزاییم یا از متن حذف کنیم. همچنین با این کار می توانیم حتی بر خلاف اغلب قواعدی که در قوانین پیش بینی شده توافق نماییم. مثلاً طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تعمیرات جزئی مورد نیاز موضوع اجاره با مستاجر و تعمیرات کلی با موجر است. اما می توانیم با افزودن عبارتی نظیر اینکه “کلیه تعمیرات به عهده مستاجر خواهد بود” یا “کلیه تعمیرات به عهده موجر خواهد بود” این وضعیت را دگرگون کنیم.

مثال دیگر اینکه طبق قانون مدنی به محض انعقاد قرارداد بیع (خرید و فروش) مالکیت مال به مشتری منتقل می شود و مال فوراً باید به وی تحویل داده شود؛ اما می توان با قید عبارتی کوتاه نظیر اینکه “موعد انتقال مالکیت و تسلیم سه ماه پس از قرارداد خواهد بود” این وضعیت حقوقی را تغییر داد. همچنین اگر نگران وصول نشدن چک های موضوع قرارداد هستیم می توانیم قید کنیم که “در صورت عدم وصول هریک از چک ها قرارداد منفسخ می گردد” یا در مورد تعهدات غیر پولی مانند تعهد به ساخت یک ملک مقرر کنیم که “در صورت تاخیر در انجام تعهد ساخت ملک، کارفرما تا شش ماه حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.” بدیهی است که درج اینگونه عبارات باید مورد قبول طرف مقابل هم باشد و این امر بستگی به قدرت معاملی(bargaining power) و مهارت چانه زنی (bargaining) طرفی دارد که می خواهد شرطی را در قرارداد بگنجاند.

الفاظ به کار رفته در قرارداد کاشف از قصد مشترک طرفین هستند؛ پس در کاربرد الفاظ دقت نماییم

بسیاری از عبارات حقوقی دارای معانی خاصی می باشند که بنابر فرض شخصی که این عبارات را استفاده نموده از معنی آن ها آگاه بوده و همان معانی را قصد نموده است. پس استفاده نابجا از برخی الفاظ می تواند آثار حقوقی ناخواسته خلق کند. مثلاً اگر قید نماییم “در صورت تاخیر در انجام تعهدات تا سه ماه فروشنده قرارداد قابل فسخ است” یعنی کارفرما حق دارد که قرارداد را فسخ کند و می تواند از این کار صرفنظر نماید اما اگر قید کنیم “در صورت تاخیر در انجام تعهدات قرارداد منفسخ است.” یعنی به محض تاخیر، قرارداد خود به خود منحل می شود حتی اگر کارفرما مایل به آن نباشد. مثال دیگر اینکه اگر به جای عبارت “خریدار” (مشتری) و “بایع” (فروشنده) از عبارت “مصالح” و “متصالح” استفاده شود، قواعد عقد صلح به جای عقد بیع بر قرارداد اعمال خواهد شد.

از ذکر عبارات مبهم و تفسیرپذیر در قرارداد پرهیز نماییم

ذکر عبارات مبهم موجب می شود که هم طرفین در تلقی خویش از قرارداد دچار سوء تفاهم شوند و هم در صورت طرح اختلاف در دادگاه ممکن است قاضی تفسیری خلاف اراده واقعی مشترک طرفین هنگام انعقاد قرارداد نماید. بنابراین توصیه می شود حتی اگر در ظاهر، مذاکرات موضوع قرارداد و شروط روشن باشد نیز قرارداد را به نحوی روشن و واضح تنظیم نماییم که گویی تنها منبع تفسیر ما از قرارداد همین متن امضا شده است و هیچ مذاکره شفاهی پیش از آن وجود نداشته است. در عمل مشاهده می شود برخی اشخاص در خصوص موضوعاتی که با طرف مقابل به توافق کامل نرسیده اند، عامداً سعی بر درج عبارات مبهم می نمایند تا در صورت بروز اختلاف احتمال تفسیر به نفع خود را محفوظ داشته باشند. شفاف نویسی در قرارداد موجب جلوگیری از چنین اقداماتی خواهد شد.

در توافقات باید قواعد آمره حقوق در نظر گرفته شوند

هرچند دانستیم که قرارداد مخلوق اراده طرفین آن است اما این اختیار از جمله محدود به قواعد آمره حقوق است. مقصود از قواعد آمره قواعدی هستند که هدف آن ها حفظ نظم عمومی است و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند. مثلاً قرارداد در خصوص وارد کردن کالایی که ورود آن به کشور قاچاق محسوب می شود باطل بوده و فاقد اثر حقوقی است. همچنین اگر در قرارداد برای یکی از طرفین حق فسخ در نظر گرفته شود لازم است مهلت استفاده از این حق نیز قید گردد. مانند اینکه “فروشنده تا دو ماه حق فسخ خواهد داشت”. چنانچه این مهلت ذکر نشود هم شرط و هم خود قرارداد باطل محسوب می گردد.

توجه به سمت و اختیارات طرف مقابل در قرارداد با شرکت ها ضروری است

ممکن است قرارداد به جای اینکه با اشخاص حقیقی منعقد شود با اشخاص حقوقی صورت پذیرد. در این خصوص مسئولیت ها اصولاً بر عهده خود شرکت خواهد بود نه مدیر یا مدیرعامل امضاکننده قرارداد، هرچند می توان ضامن بودن شخص مدیر را چنانکه در بند ۱ دیدیم در قرارداد شرط نمود. به هرحال لازم است پیش از امضا قرار داد اولاً کنترل شود که موضوع قرارداد با موضوع شرکت که در اساسنامه درج شده منطبق باشد. ثانیاً آخرین روزنامه رسمی که نام شخص امضا کننده به عنوان مدیر یا دارنده حق امضا در آن درج شده رویت و ضمیمه قرارداد شود و بهتر است این کپی روزنامه رسمی نیز با قید تاریخ، امضا و مهر شود تا اطمینان بیشتری از این امر حاصل شود که این روزنامه بیانگر آخرین تغییرات شرکت است.

در صورتی که شخص امضا کننده عضو هیات مدیره شرکت سهامی است نیازی به کنترل صورتجلسه اختیارات ایشان نمی باشد اما در خصوص سایر شرکت ها و نیز در صورت امضا قرارداد توسط مدیرعامل شرکت سهامی لازم است صورتجلسه اختیارات وی برای اطمینان از دارای اختیار بودن در خصوص امضا این قرارداد، کنترل شود.

نکات حقوقی جهت تنظیم قرارداد به طور خلاصه:

- ذکر نام یزدان پاک در صدر و شروع قرارداد

2- درج عنوان قرارداد (مبایعه نامه، اجاره نامه، مشارکت در ساخت و...)

3- درج عنوان توصیفی قرارداد ( مبایعه نامه آپارتمان تجاری)

4- ذکرعنوان طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار، موجر و مستاجر و...)

5- ذکر سمت حقوقی متعاملین (وکالتا، اصالتا، قیمومتا، ولایتا، فضولتا)

6- موضوع قرارداد

7- ذکر مبلغ قرارداد بادقت وحوصله (ثمن، قرض الحسنه، مال الاجاره و...) هم به صورت عدد و هم حروف

8- تعیین شیوه پرداخت در قرارداد

9- تعریف و تعیین شروط و تعهدات

10- تعیین محل و چگونگی جبران خسارت

11- تعیین مرجع حل اختلاف ( از طریق داوری و حکمیت یا از طریق کمیته حل اختلاف)

12- تعیین نوع تضمینات در صورت عدم  انجام تعهدات (اسناد تعهدآور)

13- کیفیت و چگونگی بایگانی و نگهداری اسناد و مدارک

14- تعیین کیفیت تحویل و تسلیم  مورد قرارداد

15- تعیین وضعیت تصرف کنونی ملک

16- تعیین تکلیف خیارات

17- کیفیت خاتمه قرارداد درصورت بروز حوادث و اختلاف (از طریق اقاله، فسخ، انحلال، انفساخ و...)

18- تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی در خصوص موضوع قرارداد

19- تعیین تکلیف وضعیت چک های صادره درصورت عدم موجودی

20- تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی معارض یا معارضین

21- تعیین تکلیف کشف فساد در حین و یا پس از انجام معامله

22- نگارش و تنظیم قرارداد بدون عجله و شتاب و باخط خوش

23- توجه  به حق ریشه و حق رعیتی مستتر در اسناد و املاک  و حفظ آن

24- چنانچه ملک از حق ارتفاق (حقی است برای شما در ملک دیگری) برخوردار باشد، هنگام انجام معامله و تنظیم قرارداد توجه و لحاظ شود.

25- هرگونه توافقی را (ولو به صورت شفاهی باشد) درقرارداد عینا درج و ذکر کنید و هرگز شرطی را شفاها توافق ننمایید و اگر چنین کردید انتظار اجرای آن را نداشته باشید.

26- استفاده از عبارت اقاله برای بر هم زدن قرارداد به جای عبارت فسخ

27- در صورتی که متعاملین از نعمت سواد خواندن و نوشتن محروم هستند، متن قرارداد به صورت شمرده و قابل فهم برای آنان قرائت و تفهیم شود.

28- هرچند قرارداد تنظیمی در چند صفحه باشد حتما تمام صفحات با دقت مطالعه، تفکر و سپس امضاء نمایید.

29- تعیین تکلیف قبض و اقباض مورد معامله

30- تعیین تکلیف وام

31- تعیین تکلیف موعد انتقال قطعی سند و انتخاب دفتر خانه اسناد رسمی جهت  نقل و انتقال سند

32- تعیین تکلیف وکالت های مورد نیاز برای ادامه وکالت

33- تعیین تکلیف حقوق ارتفاقی

34- مدنظر داشتن مولفه شرط مذاکره مجدد

35- درج و ذکر مواد و مفاد قوانین مرتبط با موضوع قرارداد مثل مفاد قوانین زمین شهری، شهرداری، اداره ثبت، مدنی، تجارت، کار، تامین اجتماعی، مالک و مستاجر، قانون تملک اراضی توسط ارگان های دولتی  و...

36- تنظیم صورت جلسات در ضمن یا پس از قرارداد

37- زیر بار توافقات غیر معقولانه، جانبدارانه و غیر قانونی  نروید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *